Przy pomocy Polskiego Ładu wprowadzono do art. 16 c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dodatkowy przepis wyłączający z kosztów podatkowych odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych.

W uzasadnieniu Ministerstwo Finansów wyjaśniło, że celem tego ograniczenia było uszczelnienie dotychczasowych przepisów ustawy PIT, które w szczególności w przypadku mieszkań nabywanych z rynku wtórnego umożliwiały ich wynajmowanie w zasadzie bez opodatkowania tego dochodu. Zastosowanie przyspieszonej amortyzacji umożliwiało obniżenie dochodu podatkowego z tytułu wynajmu do minimalnego. Jednocześnie po upływie pięciu lat osoba fizyczna może sprzedać wcześniej zamortyzowane mieszkanie bez podatku.

Trudno jednak zrozumieć, dlaczego ustawodawca zdecydował się powielić przepis wyłączający możliwość amortyzacji mieszkań również w ustawie CIT. Podatnik CIT przy sprzedaży osiągał dochód do opodatkowania odpowiednio wyższy o odpisy amortyzacyjne rozpoznane wcześniej w kosztach podatkowych w okresie wynajmu. Nie mogło być zatem mowy o żadnej luce. Z kolei pod nowymi przepisami cały koszt nabycia/wytworzenia budynku zostanie odliczony od dochodu podatkowego w momencie sprzedaży.

Zmiana nie powinna mieć istotnego wpływu na aktywność inwestorów na rynku PRS. Oczywiście zysk netto z wynajmu budynków mieszkalnych będzie niższy w związku z brakiem możliwości odliczania odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych. Z drugiej strony jednak na moment wyjścia z inwestycji pełna, niezamortyzowana cena nabycia będzie kosztem uzyskania przychodu, co przełoży się na niższy podatek przy sprzedaży.

Biorąc pod uwagę potencjał rozwoju rynku PRS w Polsce, z pewnością ta zmiana w podatkach nie będzie kluczowym elementem wpływającym na ocenę rentowności inwestycji w tym sektorze.

Ponadto część projektów PRS jest realizowana nie jako budynki mieszkalne, ale jako budynki zamieszkania zbiorowego, których przepis wyłączający amortyzację nie dotyczy. Co prawda tego typu projekty będą dotknięte inną zmianą wprowadzoną przez Polski Ład do art. 15 ust. 6 ustawy CIT. Jest to przepis ograniczający wysokość podatkowych odpisów amortyzacyjny w spółce nieruchomościowej do wysokości odpisów dokonywanych zgodnie z przepisami o rachunkowości. Dalsze stosowanie odpisów amortyzacyjnych w tego typu budynkach będzie zatem nadal możliwe przy zastosowaniu odpowiedniej polityki rachunkowości. Zmiana zasad rachunkowości w tym przypadku może jednak wymagać zaraportowania schematu podatkowego w ramach procedury MDR.

Nie przewidujemy, żeby wprowadzone przepisy mogły mieć istotny wpływ na działalność Resi Capital i nie zakładamy w związku z tym zmian w strategii dalszego rozwoju.

Autor jest wiceprezesem ds. finansowych Resi Capital.