Ustawodawca postanowił gruntownie zmienić zasady opodatkowania najmu. Jak to wygląda w praktyce?

Nowe zasady formalnie obowiązują już od 1 stycznia 2022 r. Przy czym na podstawie przepisów przejściowych wprowadzonych do ustaw podatkowych możliwe jest kontynuowanie rozliczeń na zasadach obowiązujących w 2021 r. To oznacza, że w dalszym ciągu możliwe jest dokonanie wyboru sposobu rozliczenia najmu zarówno w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który stał się bazową formą opodatkowania, jak i według skali podatkowej, ale ta opcja będzie możliwa tylko do końca roku.

Co z osobami, które mają firmę?

Na dziś takie osoby oprócz ryczałtu mogą się rozliczyć zarówno według skali podatkowej, jak i podatku liniowego. Zachowają to prawo, chociaż zasady ogólne często przestaną się im opłacać ze względu na wyłączenie podatkowej amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych.

A czy ogólne zmiany w zakresie skali i kwoty wolnej mają jakieś znaczenie dla wynajmujących?

Tak, nawet dość istotne. Ponieważ dla osób fizycznych rozliczających dochody z najmu według skali podatkowej stosuje się stawki podatku obowiązujące w 2022 r., zasady opodatkowania najmu będą dla nich korzystniejsze w 2022 r. niż w 2021 r. Wynika to w szczególności z możliwości stosowania kwoty wolnej wynoszącej 30 tys. zł oraz 12 proc. obniżonej stawki PIT w przedziale dochodów 30–120 tys. zł. Nie jest natomiast możliwe odliczenie składki na ubezpieczenie zdrowotne od podatku. Ta jednak od przychodów z najmu nie jest odprowadzana. W tym roku podatnicy mogą jeszcze amortyzować lokale mieszkalne nabyte przed 1 stycznia 2022 r. oraz odliczać w kosztach wydatki na remonty oraz inne wydatki, np. odsetki od zaciągniętych kredytów.

Na co muszą przygotować się w przyszłym roku osoby zarabiające na najmie?

Od 1 stycznia 2023 r. przy najmie lokali mieszkalnych przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności jedyną formą opodatkowania najmu lokali i budynków mieszkalnych będzie ryczałt od przychodów. Podatnik jest obowiązany do opłacania zryczałtowanego PIT według stawki wynoszącej 8,5 proc. do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad tę kwotę.

Ryczałt nie został wprowadzony jako obowiązkowa forma opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu przez osoby prowadzące działalność gospodarczą. Przedsiębiorcy będą mogli zatem wybrać zarówno ryczałt, jak i rozliczenie według skali oraz podatku liniowego. Przedsiębiorcy nie będą jednak mogli amortyzować lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w ramach działalności. Szczególnie na atrakcyjności straci zatem wynajmowanie lokali używanych. Chodzi o lokale w momencie zakupu starsze niż pięć lat, gdzie była możliwa przyspieszona 10-letnia amortyzacja.

Dla kogo jeszcze zmiany mogą być zaskoczeniem?

Zmiana zasad może być również sporym szokiem dla osób, które w ostatnich latach przeprowadziły istotne inwestycje, np. poniosły wydatki adaptację lub modernizację w obiekcie budowlanym lub lokalu i amortyzowały poniesione nakłady. Od 2023 r. nie będą miały prawa do uwzględnienia takich kosztów w podstawie opodatkowania. Z kolei dla osób fizycznych nieprowadzących działalności poza brakiem prawa do amortyzacji bardzo dotkliwy będzie brak możliwości rozliczenia innych kosztów. Takie są bowiem skutki wprowadzenia obowiązkowego stosowania ryczałtu. Np. osoby, które kupiły lokale pod wynajem na kredyt, nie będą mogły odliczać od przychodów odsetek od kredytu.

To dość drastyczna modyfikacja.

Tak. Zwłaszcza że w obecnej sytuacji gospodarczej takie wydatki mogły prowadzić nie tylko do istotnego obniżenia dochodu, ale nawet do poniesienia straty, która mogła być odliczona w roku bieżącym lub latach następnych. Od 1 stycznia 2023 r. wynajmujący będzie zatem zobowiązany płacić ryczałt, nawet jeżeli ekonomicznie poniesie stratę z wynajmu. Z uwagi na fakt, iż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie obowiązkową formą opodatkowania osób fizycznych, zalecałbym również weryfikację istniejących umów najmu oraz wyodrębnienie w nich wydatków, które najemca jest zobowiązany zwrócić wynajmującym. Takie świadczenia nie są przedmiotem opodatkowania w ryczałcie. Dotyczy to w szczególności opłat za media.

Czy warto jeszcze coś zrobić, może np. zaplanować czy przyspieszyć jakiś remont?

Jeżeli podatnicy mają realną możliwość poniesienia kosztów związanych z mieszkaniem, np. remontów, to powinni takie prace przeprowadzić. Chodzi oczywiście o osoby rozliczające PIT od najmu na zasadach ogólnych. Wydatki te nie powinny być jednak zbyt wysokie i przewyższać dochodów z samego najmu, gdyż w przyszłym roku nie będzie już możliwe odliczanie strat przez wynajmujących w ramach przychodów z najmu. W ramach ryczałtu nie jest bowiem możliwe w ogóle odliczanie kosztów. Inaczej jest w przypadku przedsiębiorców, którzy wydatki remontowe poniesione w tym roku będą mogli odliczyć od bieżących i przyszłych dochodów. Przy czym przedsiębiorcy będą mogli rozliczać koszty remontów także w przyszłości, o ile nie wybiorą ryczałtu.

A co czeka firmy, które zajmują się wynajmem na większą skalę i płacą CIT?

W przypadku podatników CIT zasady opodatkowania lokali mieszkalnych są podobne jak w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą. Podatnicy CIT, np. spółki komandytowej lub spółki z o.o., mogą w 2022 r. do końca bieżącego roku dalej amortyzować lokale lub budynki mieszkalne wprowadzone do ewidencji środków trwałych przed 1 stycznia 2022 r. Od 2023 r. dalsza amortyzacja podatkowa mieszkań nie będzie już jednak możliwa. Nie jest także już obecnie możliwa amortyzacja lokali mieszkalnych kupionych już w 2022 r. Na dotychczasowych zasadach będzie natomiast możliwe rozliczenia przychodów i kosztów z najmu lokali i budynków użytkowych (niemieszkalnych). Brak prawa do amortyzacji lokali mieszkalnych stanowi olbrzymi problem dla tych podatników, których wyłącznym przedmiotem działalności był najem mieszkań, np. całych budynków. W takiej sytuacji podatnik nie ma możliwości zaliczania do kosztów podatkowych swoich podstawowych kosztów w postaci odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej mieszkań. To powoduje istotny wzrost efektywnej stawki podatkowej od realnych dochodów z najmu. Faktycznie bowiem, przy obecnej niskiej rentowności wynajmu lokali mieszkalnych, zapłacony 19 proc. CIT może nawet podważać ekonomiczny sens prowadzenia takiej działalności. Podatnicy CIT nie mają również możliwości przejścia na potencjalnie korzystniejszą formę opodatkowania, którą może być ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z najmu 8,5 lub 12,5 proc. Ta przysługuje bowiem tylko osobom fizycznym.

Michał Dec jest radcą prawnym, doradcą podatkowym, partnerem w kancelarii KNDP Kolibski, Nikończyk, Dec & Partnerzy. Specjalizuje się m.in. w obsłudze transakcji restrukturyzacyjnych, jest autorem licznych komentarzy oraz publikacji prasowych.