Główną stopę referencyjną NBP Rada Polityki Pieniężnej 5 maja podwyższyła o 0,75 pkt proc., do 5,25 proc. W dodatku od 1 kwietnia banki ostrzej oceniają zdolność kredytową klientów, czyli możliwość kupowania nieruchomości na kredyt. Do obowiązującej stopy doliczają 5 pkt proc.

W efekcie popyt na kredyty drastycznie maleje. Jeśli stopy będą jeszcze rosły (a będą zgodnie z zapowiedzią prezesa NBP Adama Glapińskiego), może w tym roku spaść nawet o 70 proc.

Już nie próbują

Sprzedaż mieszkań maleje. Firma JLL podaje, że w I kw. w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 10,4 tys. lokali, podczas gdy w IV kw. ub.r. – 15 tys., a w I kw. 2021 r. – 19,5 tys. – Na rynku wtórnym nie jest lepiej – mówi Aleksander Skirmuntt, dyrektor w Maxon Nieruchomości. – Są mieszkania, na które nie dostało kredytu trzech–czterech zdecydowanych klientów. Do zadłużania się nie zachęca wysokość oprocentowania. Część klientów rezygnuje z transakcji z tego właśnie powodu – dodaje.

Zdaniem Skirmuntta sytuację ratują nieco zakupy gotówkowe. – To często ucieczka przed inflacją – wyjaśnia.

– Zmiany na rynku? Widać, widać – akcentuje Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Klienci kupują za gotówkę lub z bardzo małym udziałem kredytu. Mało jest klientów, którzy decydują się teraz na kredyt. Ci, którzy to rozważali, w 90 proc. odstąpili od tego pomysłu.

Pośredniczka zauważa, że w styczniu i lutym zdarzały się sytuacje, że klienci rezygnowali z mieszkań, odstępując od umów, bo bank odesłał ich z kwitkiem. – Dziś to się raczej nie zdarza – bo co do zasady klienci o kredyt się nie starają – tłumaczy.

O dużych zmianach na rynku mieszkań mówi także Tomasz Rożek z Akces Polska. – Rynek kredytów hipotecznych może nie zamarł, ale stał się marginalny. Według mnie jesteśmy dopiero przed całkowitą zmianą rynku – ocenia.

Według Tomasza Rożka właściciele nieruchomości, którzy do tej pory ich nie sprzedali, w najbliższym czasie mogą nie mieć na to szans, jeśli będą utrzymywać ceny sprzed podwyżek stóp. Inflacja robi swoje. – Zakupy nieruchomości za gotówkę są mocno ograniczone. Wiele osób takie zakupy już zrobiło – mówi pośrednik Akces Polska.

Potwierdza, że klienci, którzy do tej pory chcieli posiłkować się kredytem, wycofują się z planów. – Wzrost stóp procentowych to niejedyny powód. Klienci często tracą zdolność kredytową na zakładaną kwotę – wyjaśnia Tomasz Rożek. – A jeśli jeszcze mają dzieci… w zasadzie są wykluczeni z kredytów hipotecznych. Wiadomo, państwo od trzech lat prowadzi politykę prorodzinną...

Pójdą za miasto

O dużym wyhamowaniu popytu mówi też Lidia Dołhan, analityk WGN. – Nasi klienci skrupulatniej wyliczają swoją zdolność kredytową. Często tuż przed transakcją ponownie sprawdzają u doradców możliwość otrzymania kredytu – mówi ekspertka WGN. Najwięcej umów przedwstępnych zawierano przed 1 kwietnia. – Nasi klienci naciskali na terminy, żeby zdążyć ze złożeniem wniosku o kredyt na starych warunkach. Efektu na razie nie znamy, bo na rozpatrzenie wniosków czeka się do dwóch–trzech miesięcy – mówi Lidia Dołhan.

Zmian preferencji klientów analitycy WGN jeszcze nie odnotowali. – Jest na to za wcześnie – tłumaczy Lidia Dołhan. – Na razie większość kupujących wstrzymuje się z decyzją. Kredyty zaciągają głównie klienci o dużych zarobkach, których stać na spłatę rat, którzy nie muszą ograniczać innych wydatków.

Tomasz Rożek przewiduje, że ze względu na koszty pogłębią się poszukiwania nieruchomości pod miastem. Zwraca też uwagę na segment mieszkań na wynajem.

– Lokale są traktowane jako inwestycja, jako źródło dochodu – mówi. – Już jest tak, że rata kredytu przewyższa stawkę najmu i to w sytuacji wzrostu czynszów. Dlatego też szykują się duże zmiany na rynku nieruchomości. Oczywiście, zawsze ktoś będzie chciał mieszkanie kupić, zawsze ktoś będzie chciał sprzedać. Według mnie ceny spadną. Zwiększy się podaż, a popyt będzie mniejszy – ocenia.

Z analiz platformy Rentier.io wynika, że w Warszawie różnica między ratą kredytu a czynszem za wynajmowane mieszkanie to niemal 1,7 tys. zł. W Krakowie rata kredytu jest wyższa niż koszt najmu o ponad 1,6 tys. zł, w Gdańsku – o ponad 1,5 tys. zł, w Gdyni – o ponad 1,4 tys. zł. Najmniejszą różnicę – niespełna 700 zł – Rentier.io odnotowuje w Sosnowcu.

Sporego zastoju spodziewa się Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Nie jestem jednak przekonana, że ceny nieruchomości spadną – zastrzega. – Trzeba brać poprawkę na inflację. Jeśli będzie korekta w dół, to raczej lekka. Przynajmniej w najbliższym czasie.

Kryzysu na rynku nieruchomości nie przywiduje Lidia Dołhan. – Jest ciągle wiele gotówki – ocenia ekspertka WGN. – Wciąż są i wciąż będą inwestorzy, którzy mają zdolność kredytową. Wciąż mamy klientów, którzy chcą kupować. Ostatni okres to prawdziwy boom w nieruchomościach. Popyt rósł w galopującym tempie wraz ze wzrostem cen nieruchomości, zwłaszcza w sektorze mieszkaniowym. Klienci kupowali na górce cenowej. Kupowali za środki własne, kupowali na kredyt, kupowali bardzo różnie, w zależności od rodzaju nieruchomości i ich własnych potrzeb i preferencji. Chwilowo mamy wyhamowanie spowodowane dezorientacją i dezinformacją. Moim zdaniem jest to okres przejściowy. Ceny mieszkań dotknie mniejsza lub większa korekta w dół.

A Tomasz Rożek komentuje, że rynek, jaki znaliśmy w ostatnich dwóch latach, odchodzi w zapomnienie. – Będzie nowe rozdanie, nowe warunki, nowa sytuacja – podsumowuje. – Kryzys? Być może.