O przyszłość handlu stacjonarnego i galerii kierunkowo jestem spokojny

Rozmowy o biznesie od 24 lutego mają nowy kontekst: napaść Rosji na Ukrainę. Jakie przełożenie na prowadzenie centrów handlowych ma wojna i jej wpływ na światową gospodarkę?

24 lutego obudziłem się w dobrym nastroju, był to od dawna zaplanowany dzień prezentacji wyników naszym inwestorom na giełdzie w Johannesburgu. Przyjechaliśmy na miejsce po dwóch latach przerwy w podróżowaniu z powodu pandemii. Chcieliśmy pokazać, że poradziliśmy sobie z covidem znacznie lepiej, niż można się było obawiać, że jesteśmy pełni optymizmu, bo handel się błyskawicznie odbudował.

Niestety, dwie godziny przed konferencją doszły do nas pierwsze wiadomości o rosyjskiej agresji na Ukrainę. Bardzo liczę na to, że konflikt nie będzie eskalował. Niewątpliwie zmiany makroekonomiczne, które wywołał, zostaną z nami na dłużej i będziemy musieli dostosować nasz model biznesowy do nowych okoliczności.

Z humanitarnego punktu widzenia pomagamy, jak tylko możemy. Jako grupa przygotowaliśmy fundusz wspierający organizacje pomocowe. Lokalnie działamy przez nasze galerie w bliskiej współpracy z władzami miast i organizacjami wspierającymi obywateli Ukrainy pozostających w Polsce i tych, którzy zostali w kraju. Organizujemy zbiórki darów, krwi, blisko pracujemy z miastami partnerskimi w Ukrainie. Nasze oddziały w Rumunii, na Węgrzech, Słowacji i w Polsce przekazały wspólnie 135 tys. euro na rzecz pomocy poszkodowanym. Współpracujemy z Polską Misją Medyczną i SOS Wioski Dziecięce. W wymiarze symbolicznym podświetlamy nasze nieruchomości barwami ukraińskiej flagi.

Co chcieliście przekazać inwestorom? Jak wygląda bilans dwóch lat po pandemii?

Odbudowa handlu po pandemii nastąpiła bardzo szybko. Mimo wielowymiarowych skutków, jakie przyniósł Covid-19, kontynuowaliśmy dwie duże inwestycje: rozbudowę i modernizację Focus Mall w Zielonej Górze i Bonarki w Krakowie. Chcieliśmy powiedzieć inwestorom, że mamy argumenty do rozwoju. Nad Wisłą wyraźnie spadł poziom pustostanów, a co najważniejsze, mamy wiele nowych marek, które weszły do Polski. Postrzeganie Europy Środkowo-Wschodniej było bardzo pozytywne, to wciąż wyróżniający się obszar na mapie świata, gdzie cały czas mamy wzrost gospodarczy, siła nabywcza rośnie, społeczeństwa nadrabiają zaległości, które narastały przez dziesięciolecia – w sposobie życia, konsumowania.

Mówił pan o zmianach, które z nami zostaną i do których trzeba się będzie zaadaptować. Co to za zmiany?

Koszty zarządzania nieruchomościami istotnie rosną. Wyższe ceny prądu, wyższe koszty pracy, wyższe podatki. Mamy z jednej strony skutki luzowania polityki fiskalnej i drukowania pieniędzy, na to nakłada się wojna i niepewność, co dalej. Ukraina ogłosiła, że nie będzie eksportować zboża, Rosja może straszyć zakręceniem kurka z gazem.

Mamy spiralę inflacyjną, firmy budowlane mówią, że nie mogą zagwarantować cen. Będziemy już musieli się przyzwyczaić do wyższych cen i będziemy oddychać z ulgą, kiedy tempo ich wzrostu spadnie – nie spodziewam się bowiem, by ceny miały spaść do poziomu sprzed kilku miesięcy.

Wszystko to sprawia, że albo będziemy akceptować niższe stopy zwrotu z inwestycji, albo będziemy szukać sposobu utrzymania rentowności. Już od jakiegoś czasu koncentrujemy się na poprawieniu efektywności, inwestujemy w fotowoltaikę, w kogenerację. Spodziewam się, że w niedługiej perspektywie, jak pozwoli na to legislacja, każdy z naszych obiektów będzie wyposażony w jakieś źródło energii odnawialnej – bo po prostu innej drogi nie ma. Liczę, że takie inicjatywy i inwestycje będą wspierane przez Unię Europejską.

Spowolnicie z inwestycjami?

Jak wspomniałem, kończymy modernizowanie dwóch galerii w Polsce za 150 mln euro. Mieliśmy w planach kolejne inwestycje, ale sytuacja makroekonomiczna i geopolityczna nie skłaniają do nadmiernego rozmachu. Będziemy podchodzić do inwestycji na wszystkich rynkach, na których jesteśmy obecni, punktowo. Kiedy będzie można biznes planować z większym prawdopodobieństwem, wrócimy do aktywniejszego inwestowania. Dziś będziemy się skupiać na takich rzeczach, które są obarczone mniejszym ryzykiem i dają jak najwyższą stopę zwrotu.

Już od jakiegoś czasu widać trend, że w grze są mniejsze formaty handlowe – zarówno jeśli chodzi o popyt konsumentów, jak i funduszy inwestycyjnych. Czy myśleliście, by zaistnieć na tych niższych szczeblach handlowej drabiny?

Specjalizujemy się w galeriach, rozbudowujemy je, modernizujemy i zwiększamy ich wartość. Parki faktycznie dobrze poradziły sobie w trakcie pandemii, ale były w pewnym stopniu beneficjentami administracyjnego ograniczania działalności dużych obiektów. To zupełnie inny produkt: dają relatywnie bezpieczny, przewidywalny zwrot, jednak mniejsze możliwości zwiększania wartości, regulowania czynszów. To taka bezpieczna przystań dla tych, którzy chcą mieć zwrot rzędu 7 proc. Nasze ambicje są jednak większe i to właśnie odpowiednie zarządzanie galeriami daje takie możliwości.

Mamy w portfelu parki, ale są one uzupełnieniem oferty. Jest m.in. park w Wołominie obok naszej galerii czy w Opolu, podobny obiekt pojawi się przy galerii w Tomaszowie. W sumie to kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych najmu.

Wielu chciałoby już postawić krzyżyk na galeriach, słyszymy przecież o kupowaniu niektórych, by na ich miejscu postawić coś innego. Przed pandemią galerie mocno inwestowały w części wspólne, rozrywkę, gastronomię. Dziś nikt nie odwiedza centrów, by „pochodzić”, tylko kupić coś konkretnego. Jak widzi pan przyszłość tych dużych formatów?

Mówi pan o ważnym wskaźniku – konwersji: liczba odwiedzających galerie jest nadal niższa niż przed pandemią, ale jednocześnie obserwujemy wzrost obrotów sklepów. Mniej osób wydaje więcej na zakupy. Widzimy też, że coraz więcej osób wraca do centrów szukać rozrywki. Kina są znakomitym barometrem. Kiedy Hollywood wznowiło produkcję, klienci bardzo chętnie wrócili do kin.

Był taki moment, kiedy inwestorzy pytali nas, jaki mamy pomysł na kina w centrach, bo one przecież zbankrutują. Otóż nie zbankrutowały, przeciwnie – w nowo budowanych galeriach w Rumunii mamy dwóch chętnych operatorów na jedno miejsce.

Generalnie nic nie jest dane raz na zawsze, cały czas trzeba się dostosowywać, a rynek się zmienia. Rozumiemy to my, właściciele, rozumieją to firmy handlowe. Jestem w branży bardzo długo, gdybyśmy zobaczyli, jakie były flagowe marki w galeriach 10–15 lat temu, a jakie są dziś, okaże się, że zestaw jest całkowicie inny.

Ekspansja e-commerce nie pokona tradycyjnego handlu?

Myślę, że pandemia nauczyła i najemców, i klientów, że najlepszym rozwiązaniem jest wielokanałowość, omnichannel. Część firm przestawiła się na handel wyłącznie przez internet i okazało się to porażką na całej linii. Liczba dokonywanych przez klientów zwrotów jest tak znacząca, że poważnie uszczupla to rentowność – proszę zauważyć, że część sieci nałożyło limity przy zakupach odzieży online. Optymalnym modelem jest ten, w którym sprzedawca przyciąga uwagę klienta w internecie, ale zachęca go do zakupu czy odbioru w stacjonarnym sklepie. Wtedy rośnie szansa, że na miejscu klient kupi coś jeszcze, i maleje ryzyko zwrotów.

W ubiegłym roku podpisaliśmy ponad 1100 umów z najemcami, a ze wszystkimi dotychczasowymi umowy przedłużyliśmy. Jestem zatem spokojny o przyszłość tradycyjnego handlu.