Jak 2021 r. wypadł w liczbach dla polskiej części Prologis?
W ubiegłym roku podpisaliśmy umowy najmu na prawie 745 tys. mkw., cały polski portfel liczył na koniec grudnia 2,24 mln mkw. i był wynajęty na rekordowym poziomie 96 proc.
Zasoby Prologis w całej Europie to 19,9 mln mkw., z czego 4,59 mln mkw. w Europie Środkowo-Wschodniej. W minionym roku oddaliśmy w Europie Środkowej dziewięć budynków o łącznej powierzchni 261 000 mkw. i rozpoczęliśmy budowę kolejnych 11 budynków o łącznej powierzchni 187 000 mkw.
Raporty rynkowe za ostatnie dwa lata dowodzą, że pandemia okazała się katalizatorem polskiego rynku logistyczno-przemysłowego. Na jak długo starczy tego paliwa?
Niewątpliwie rynek magazynowy rośnie wraz z rozwojem handlu internetowego, który ma inną specyfikę niż tradycyjny handel, i potrzebuje większych magazynów – bo muszą one pomieścić więcej towarów, więcej przesyłek, więcej pracowników. Handel tradycyjny i e-commerce jeszcze długo będą napędzać rynek.
Druga sprawa wynikająca z pandemii to konieczność przeprogramowania łańcuchów dostaw. Przez długi czas przy zarządzaniu zapasami stawiano na optymalizację i dominowała filozofia „just in time" (zapasy są dostarczane dokładnie wtedy, gdy są potrzebne do produkcji – red.), a teraz przechodzimy do „just in case" (utrzymywania poziomu zapasów gwarantujących bezpieczeństwo produkcji – red.), co oczywiście zwiększa zapotrzebowanie na magazyny.
Te strukturalne czynniki to jeden z elementów przekładających się na nasz sukces operacyjny. Jednak równie ważne jest to, że mocno koncentrujemy się na potrzebach naszych klientów, nie dostarczamy jedynie nieruchomości. W tym roku na pewno bardzo ważnym tematem są koszty operacyjne, na które zawsze zwracaliśmy uwagę.
To znaczy?
Jesteśmy zarówno deweloperem, jak i długoterminowym właścicielem oraz zarządcą nieruchomości. Zawsze zwracaliśmy uwagę, że na najem trzeba patrzeć nie tylko przez pryzmat czynszu efektywnego, ale także całkowitych kosztów operacyjnych, a więc także opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów.
Od lat pracujemy intensywnie ze specjalistami w zakresie zakupu mediów, żeby koszty dla naszych najemców były jak najniższe. Dzięki efektowi skali i strategicznym zakupom jesteśmy w stanie sprawić, że wzrosty cen dla naszych najemców nie będą drastyczne, choć oczywiście będą znaczące. Ubiegły rok był niesamowicie trudny, w II półroczu koszty mediów rosły w związku z kryzysem geopolitycznym związanym z dystrybucją gazu w Europie i ze zwiększającym się zapotrzebowaniem na gaz w Chinach.
Jeśli chodzi o opłaty eksploatacyjne (opłaty związane z podatkami i opłatami publicznymi, opłata za zarządzanie, koszty ubezpieczenia i koszty utrzymania powierzchni wspólnych – red.) – od trzech lat oferujemy najemcom rozliczenie ryczałtowe w ramach umowy najmu typu Clear Lease. Zarządzając od wielu lat dużym portfelem nieruchomości magazynowych, jesteśmy bardzo pewni naszego budżetowania kosztów eksploatacyjnych, dlatego bezpiecznie możemy oferować takie rozwiązania.
Koszty mediów i opłaty eksploatacyjne to dwa z trzech elementów składających się na to, co najemca płaci wynajmującemu. Co z samymi czynszami, biorąc pod uwagę wzrost kosztów wykonawstwa czy gruntów?
W ubiegłym roku obserwowaliśmy w Polsce ogromny wzrost kosztów. Żeby branża dalej się rozwijała w dotychczasowym tempie, żeby goniła rozwój nie tylko rynków zachodnioeuropejskich, ale nawet naszych południowych sąsiadów, to w 2022 r. prognozujemy znaczący wzrost czynszów, które zbilansują ciągle rosnące koszty odtworzeniowe i inflacji. Praktycznie we wszystkich krajach Europy czynsze rosną, a w niektórych nawet w tempie dwucyfrowym. To z jednej strony wynika ze wzrostu kosztów, a z drugiej z ograniczeń po stronie podaży przy silnym zapotrzebowaniu na magazyny.
Deweloperzy mieszkaniowi utyskują na brak gruntów, a najlepsze działki licytowane są bardzo wysoko. Czy deweloperzy magazynowi mają łatwiej?
W większości krajów Europy widać ograniczenie podaży. Jeśli chodzi o Polskę, tu wciąż na szczęście dostępność gruntów jest relatywnie wysoka, ale będzie spadać wraz z dalszym dynamicznym rozwojem rynku. Cały czas wyzwaniem są bariery administracyjne, mała penetracja gruntów z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz długie procedury wydawania pozwoleń na budowę.
Polski rynek magazynowy to jest już prawie 25 mln mkw. Jak pan ocenia potencjał tego rynku w najbliższych latach?
Patrząc na dynamikę wzrostu przez ostatnie dwa, trzy lata oraz stabilny popyt i mniejsze ograniczenia po stronie podaży niż w innych krajach w Europie, sądzę, że polski rynek utrzyma tendencję wzrostową prawie na tym samym poziomie co w ostatnich latach. Choć trudno określić maksymalny pułap, to sądzę, że zwiększenie zasobów do 40 mln mkw. jest całkowicie osiągalne w ciągu następnych pięciu, sześciu lat.
Kolejny rok z rzędu magazyny królowały, jeśli chodzi o aktywa najchętniej kupowane w Polsce przez zagranicznych graczy inwestujących w nieruchomości. Jak taki globalny podmiot, jak Prologis, ocenia ryzyko polityczne związane z Polską – konflikt z UE o praworządność, lex TVN, napisany na kolanie Polski Ład? Pytają pana o to koledzy z zagranicznych działów?
Dla firmy o tak dużej skali działania i prowadzonych inwestycjach, notowanej na giełdzie w Nowym Jorku, na pewno stabilność systemów podatkowych, przepisów czy transparentność są bardzo ważne. Na razie sytuacja polityczna w Polsce nie jest żadną „czerwoną flagą", która powstrzymywałaby inwestorów od aktywności na tym rynku. Myślę, że w 2022 r. takim realnym problemem jest sytuacja za naszą wschodnią granicą – miejmy nadzieję, że do niczego złego nie dojdzie.
Paweł Sapek
– senior vice president i szef na Europę Środkową w Prologis. Opowiada za portfolio firmy w regionie (Polska, Czechy, Słowacja i Węgry) o łącznej pow. 4,5 mln mkw. Ma 25-letnie doświadczenie w branży nieruchomości i zarządzaniu. Wcześniej pracował w Segro Poland, Ove Arup & Partners i Washington Group. Ukończył Akademię Ekonomiczną w Katowicach i studia podyplomowe w SGH.
