E-commerce jeszcze długo będzie napędzać rynek magazynowy

Jak wypadł dla grupy 2021 r., jeśli chodzi o powierzchnię dostarczoną na rynek i pozyskanych najemców? Jakie są plany na najbliższy czas?

To był wyjątkowo udany rok, podpisaliśmy umowy najmu na ponad 380 tys. mkw. Rozpoczęliśmy budowę obiektów o powierzchni ponad 150 tys. mkw. w kluczowych parkach logistycznych, a także w zupełnie nowej lokalizacji miejskiej, w Warszawie.

Zakończyliśmy budowę ponad 70 tys. mkw. magazynów, warto tu wspomnieć o liczącym 83 tys. mkw. obiekcie dla Westwing (sprzedawca mebli i artykułów wyposażenia wnętrz – red.) w parku P3 Poznań – to jak dotychczas nasz największy projekt.

Na koniec 2021 r. mieliśmy w budowie ponad 140 tys. mkw., ale wiedząc, ile nowych gruntów udało nam się ostatnio pozyskać i jakie możliwości daje nasz bank ziemi, ta liczba w nadchodzących miesiącach będzie nadal rosnąć. Do naszego portfela w ostatnim czasie dołączyły m.in. działki we Wrocławiu, Łodzi i Bydgoszczy, które zostaną przeznaczone pod logistykę miejską. Zapotrzebowanie na ten rodzaj obiektów wynika w dużej mierze z rosnącej popularności handlu internetowego, a co za tym idzie, zmieniających się oczekiwań konsumentów, którzy zamówienia złożone online chcą otrzymywać jak najszybciej – następnego czy nawet tego samego dnia. Jest to wyzwanie, przed którym stoją dziś nie tylko kurierzy i operatorzy logistyczni, ale także deweloperzy, którzy chcą zapewnić swoim klientom odpowiednie powierzchnie w atrakcyjnych lokalizacjach. Nie powiedzieliśmy jeszcze ostatniego słowa i także w tym roku będziemy pracować nad zakupem kolejnych działek w całym kraju. Cały czas chcemy też rozwijać nasze dotychczasowe parki o potencjale interregionalnym, pozwalające na budowę wielkopowierzchniowych obiektów.

E-commerce to paliwo napędzające wzrost rynku – na jak długo go starczy? Jakie inne motory popytu postrzegacie jako kluczowe? Może nearshoring, czyli przenoszenie operacji z odległych zakątków świata do Europy?

Dynamiczny wzrost udziału sektora e-commerce w rynku magazynowym to trend ogólnoświatowy, który w ostatnim czasie jest wyraźnie widoczny także w Polsce, i spodziewam się, że będzie on nadal przybierał na sile. Według prognoz wartość tego rynku w Polsce w 2026 r. będzie na poziomie 162 mld zł, co oznacza średnioroczny wzrost o 12 proc. i spowoduje jeszcze większy popyt na powierzchnię magazynową obsługującą ten sektor.

Handel elektroniczny to dla wielu konsumentów obecnie preferowany kanał zakupów i konieczna jest reorganizacja łańcucha dostaw, działań logistycznych i dostosowania przestrzeni magazynowej, którą wiele firm już podejmuje. Dodatkowo w szczycie pandemii obserwowaliśmy zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie buforowe, na których firmy składują zapasy, tak aby w przypadku potencjalnych przerw lub opóźnieniu dostaw produktów wytwarzanych, np. w państwach azjatyckich, móc zapewnić klientom w miarę stabilny dostęp do towarów.

Dotychczas trend nearshoringu dotyczył przede wszystkim centrów usług wspólnych. Jednak ostatnie zawirowania na światowych rynkach wywołane pandemią sprawiają, że przenosi się on na inne gałęzie gospodarki, w tym na produkcję i e-commerce. Zaburzone łańcuchy dostaw sprawiły, że coraz więcej firm rozważa przenoszenie produkcji z powrotem do Europy. Już dziś widzimy, że jedną z przyczyn dynamicznego rozwoju sektora magazynowego w Polsce jest m.in. przenoszenie tu obsługi rynków zagranicznych. Nasz kraj może pochwalić się dobrą komunikacją z rynkami zachodnimi, a ponadto jest konkurencyjny pod względem kosztów pracy. Różnica wynagrodzeń zapewne z czasem będzie się zacierała, ale zanim to nastąpi, rynek będzie się nadal rozwijał. Na korzyść deweloperów zmieniły się także przyzwyczajenia konsumentów, którzy coraz więcej kupują online, i wymuszają na firmach posiadanie rozbudowanej sieci magazynów. Ponadto dużą szansą jest dla nas rozwój Nowego Jedwabnego Szlaku, czyli idei odtworzenia dróg handlowych łączących kraje Środka z Europą i Bliskim Wschodem z wykorzystaniem transportu morskiego i kolejowego. Polska może stać się bramą dla towarów trafiających na teren Unii Europejskiej. Taka perspektywa w połączeniu ze zwiększającą się liczbą kontenerów przypływających do Polski i rozwojem portów w Gdyni i Gdańsku wydaje się bardzo dobra dla branży.

Deweloperzy mieszkaniowi czy biurowi narzekają na problemy z podażą gruntów. Jak sytuacja wygląda pod tym względem na rynku magazynowym?

Pozyskanie wartościowych działek zawsze było jednym z najważniejszych elementów procesu deweloperskiego i widzimy coraz większe trudności w zabezpieczaniu gruntów. Szczęśliwie część naszego biznesu koncentruje się na terenach typu greenfield położonych poza granicami administracyjnymi miast i w tym przypadku podaż jest wciąż wystarczająca, aby zaspokoić i tak niemałe apetyty inwestorów. Istotne jest też, że poza granicami miast nie musimy konkurować cenowo z innymi segmentami rynku, choć i tu zauważalny jest wzrost cen gruntów w części wygenerowany przez rosnące zainteresowanie zabudową jednorodzinną wokół głównych aglomeracji.

W niedalekiej przyszłości czeka nas zapewne zmiana, która zostanie wywołana przez kilka czynników. Coraz częściej będą pojawiać się obostrzenia planistyczne wprowadzane przez samorządy, wynikające z oczekiwań lokalnych społeczności. Dla deweloperów będzie to oznaczało konieczność pozyskiwania gruntów postindustrialnych, w których taka zabudowa już wcześniej istniała i jest uwzględniona w planach miejscowych.