Rynek mieszkań: jak finansujemy zakup nieruchomości

O wykładaniu własnych pieniędzy na drogie apartamenty mówi Bartosz Turek, analityk Lion's Banku. – Z naszych danych wynika, że w stołecznej inwestycji Cosmopolitan większość mieszkań była kupiona za gotówkę. Jedynie co piąty sprzedany lokal ma obciążoną hipotekę z tytułu kredytu hipotecznego.

Inwestorów nie brakuje

Bartosz Turek podkreśla, że zamożni kupują za gotówkę nieruchomości warte często kilka–kilkanaście milionów złotych.

– NBP podaje, że na zakup nowych mieszkań Polacy wydają coraz więcej oszczędności. W pierwszym kwartale tego roku padł rekord. Do biur sprzedaży deweloperów w zaledwie siedmiu miastach popłynęło ponad 3,6 mld zł gotówki. Na kredyt są częściej kupowane mieszkania z segmentu popularnego – dodaje.

A Kamil Niedźwiedzki, analityk portalu Dompress.pl, zwraca uwagę, że nabywcy, którzy nie mają alternatywy, akceptują wyższe marże kredytowe, które banki podniosły ostatnio ze względu m.in. na podatek bankowy. – Trzeba jednak pamiętać, że średnie oprocentowanie kredytu, dzięki rekordowo niskim stopom procentowym, jest dziś o połowę niższe niż w 2009 roku.

Zauważa, że w ostatnim czasie na rynku nieruchomości przybyło inwestorów. – Trzymanie kapitału w banku stało się zupełnie nieopłacalne. Deweloperzy szybko dostosowali ofertę do potrzeb tej grupy – opowiada analityk Dompress.pl. – Na rynku pojawiło się więcej dobrze zlokalizowanych projektów przygotowanych z myślą o klientach inwestycyjnych. W takich inwestycjach większość zakupów odbywa się za gotówkę. Często kupowane są całe pakiety lokali.

Niedźwiedzki potwierdza, że im bardziej luksusowy produkt, tym większa liczba transakcji gotówkowych. – Na osiedlach z mieszkaniami o podstawowym standardzie niemal wszyscy nabywcy korzystają z kredytów – podaje.

O dużym wzroście liczby transakcji gotówkowych mówi Tomasz Sujak, członek zarządu spółki deweloperskiej Archicom. – Rynek mieszkaniowy przyciąga coraz więcej inwestorów, którzy upatrują w zakupie lokalu dobrej lokaty kapitału – potwierdza. – Stały poziom cen i duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem sprawia, że rynek pierwotny stanowi dochodową alternatywę dla lokat, funduszy inwestycyjnych i giełdy.

Z analiz Archicomu wynika, że za własne pieniądze klienci chcą kupować mieszkania przede wszystkim w centrum. – Powodzeniem cieszą się zwłaszcza lokale o wyższym standardzie, które inwestorzy często przeznaczają na wynajem. Śledzimy obowiązujące trendy i staramy się dostosowywać ofertę do warunków panujących na rynku.

A Radosław Bieliński, rzecznik Dom Development, informuje, że większość mieszkań jest wciąż kupowana na kredyt. – W ostatnich latach przybywa jednak klientów gotówkowych. W pierwszym kwartale stanowili ok. 35 proc. kupujących mieszkania w naszej firmie – podaje Bieliński. – W drugim kwartale ich udział wzrósł do ok. 40 proc. Co istotne, wartość naszych transakcji mieszkaniowych jest istotnie wyższa niż średnia rynkowa wynosząca ok. 350 tys. zł. Ten poziom przekracza 72 proc. transakcji, z czego 21 proc. zakupów opiewa na ponad 550 tys. zł.

Także w Dom Development za własne pieniądze najczęściej kupowane są droższe, często większe lokale oraz mieszkania na wynajem.

Zadłużać się czy nie

Warto zaciągnąć kredyt na nieruchomość? – Niskie stopy procentowe powodują, że zakup mieszkania za pożyczone jest zwykle tańszy niż najem lokalu – mówi Bartosz Turek. – Ale i inwestorom opłaca się transakcja kredytowa, bo czynsz powinien z nawiązką pokryć koszty finansowania zakupu. Problem w tym, że stopy procentowe w końcu wzrosną. Wtedy proporcje zaczną się odwracać – podkreśla. I dodaje, że podejmując decyzję o zakupie mieszkania, trzeba się przygotować na czarny scenariusz wzrostu raty o 10, 20 czy nawet 50 proc. – Do tego dochodzi niepewność związana z wprowadzeniem programu „Mieszkanie+" – mówi analityk Lion's Banku.

Kamil Niedźwiedzki uważa, że jeśli dysponuje się własnym kapitałem, to nie warto ponosić kosztów kredytu. – Gotówkę można też ulokować w inny sposób, jeśli uzyskamy korzystniejszą stopę zwrotu niż inwestycje w nieruchomości na wynajem, które przynoszą obecnie średnio ok. 6 proc. zwrotu rocznie – mówi analityk.

Według Tomasza Sujaka dziś jest dobry czas na zakup mieszkania, niezależnie od sposobu jego finansowania.

– Wybór lokali z każdego segmentu jest duży, a ceny stałe – mówi przedstawiciel Archicomu. – Dostępne są również różne formy wsparcia zakupu, np. program „MdM", a stopy procentowe utrzymują się na niskim poziomie, zwiększając dostępność kredytów.

Radosław Bieliński podkreśla, że wzrost niepewności i zmienność na światowych rynkach kapitałowych mogą się przełożyć na większe zainteresowanie mieszkaniami uznawanymi za jedną z bezpiecznych przystani wśród opcji inwestycyjnych.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Inwestorów nie brakuje

Pozostało 93% artykułu