Ciągły wzrost konkurencji na rynku centrów handlowych wymusza szybką reakcję właścicieli starszych obiektów. Jednak i te całkiem nowe muszą iść na ustępstwa w stosunku do najemców, ale też zaskoczyć klientów.

Coraz ciaśniej

W pierwszym półroczu 2016 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyła ponad 13,5 mln mkw. Szczególnie silny był – i jest nadal – trend otwierania centrów i parków handlowych w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców – wynika z badań firmy Cushman & Wakefield.

Wyjątkowo intensywnie rozwija się koncept tzw. strip malli – niewielkich obiektów handlowo-usługowych z ciągiem sklepów z niezależnymi wejściami od parkingu. Dobrze się on sprawdza w małych miejscowościach, pozwalając najemcom obejmować swoim zasięgiem coraz mniejsze rynki. Najbardziej prężnymi branżami są w tym przypadku: drogerie, RTV/AGD, odzież i obuwie niskiej półki cenowej oraz akcesoria do domu.

Dziś w budowie jest 690 tys. „handlowych" mkw. z planowanymi datami otwarcia do końca 2017 roku. Aż 57 proc. tej podaży będzie rezultatem otwarcia dużych centrów – takich jak np. Posnania w Poznaniu, Galeria Północna w Warszawie czy Forum Gdańsk w Gdańsku. Ale kolejne 40 proc., co podkreślają doradcy C&W, będą stanowić nowe obiekty handlowe w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.

– Dojrzewanie rynku nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce oraz znaczący wzrost konkurencji wymuszają na właścicielach istniejących obiektów handlowych podjęcie aktywności związanej ze wzmocnieniem oferty poprzez rozbudowę centrum handlowego bądź zmianę jego konfiguracji – mówi Kamila Wykrota, dyrektor działu doradztwa i analiz rynkowych w Cushman & Wakefield. – W związku z tym rozbudowy i przebudowy istniejących obiektów już od kilku lat stanowią znaczną część nowej podaży powierzchni handlowych. W 2015 r. było to ok. 30 proc., w 2016 r. spodziewane jest 22 proc., a w roku 2017 oczekujemy, że będzie to ok. 15 proc. nowej powierzchni handlowej – wylicza ekspertka C&W.

Presja na czynsz

Nieodmiennie największym powodzeniem u najemców cieszą się obiekty o stabilnej pozycji, notujące dobre wskaźniki odwiedzalności i gwarantujące przychody na zakładanym poziomie. Reguła ta dotyczy zarówno głównych aglomeracji, jak i mniejszych ośrodków.

– Na rynku pojawiają się nowe koncepty operatorów działających w Polsce od lat.Na przykład Carrefour rozwija swój koncept supermarketu premium – Market, a sieć Media Markt wypracowała nowy format mniejszych sklepów, dopasowany do rozwoju tego operatora na małych rynkach – wymienia Renata Kusznierska, dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield w Polsce.

W niedużych miastach, wbrew pozorom, konkurencja między handlowymi konceptami jest duża.

– Tylko najlepsze centra handlowe w głównych aglomeracjach, mające ugruntowaną pozycję na rynku, mają dość komfortową sytuację, gdyż w odróżnieniu od pozostałych, nie muszą narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Tych najlepszych obiektów jest jednak niewiele – zwykle to jeden–dwa w danym mieście, z wyjątkiem Warszawy, gdzie są trzy takie galerie – wylicza Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa w BNP Paribas Real Estate.

Dodaje, że bez względu na wielkość miasta zdecydowaną większość istniejących centrów handlowych można zaliczyć do grupy średniej – tzw. drugiej ligi – w której występuje największa konkurencja.

– Ponieważ wzrost siły nabywczej nie jest wprost proporcjonalny do przyrostu powierzchni handlowych, nie każdy właściciel dostanie odpowiedni kawałek tortu – ostrzega ekspertka BNP Paribas Real Estate.

Dodaje też, że coraz więcej obiektów – niezależnie od wielkości miasta – może spaść do trzeciej ligi, a to oznacza kłopoty.

– Aby utrzymać się na powierzchni, właściciele centrów handlowych z tej ligi muszą walczyć o najemców ceną, akceptując redukcje stawek nawet o 10–15 proc. – mówi Anna Staniszewska. Prognozuje, że ten trend będzie kontynuowany w przyszłości.

Także Patrycja Dzikowska, Associate Director, dział doradztwa i analiz rynkowych Cushman & Wakefield, spodziewa się dalszego różnicowania poziomu czynszu pomiędzy obiektami lokalnie wiodącymi a tymi o pozycji drugorzędnej.

– Silna presja na stawki czynszów dotyczy zwłaszcza obiektów mniej popularnych oraz obecnie budowanych, gdzie najemcy oczekują od właścicieli na przykład partycypacji w kosztach aranżacji powierzchni lub zwolnienia z czynszu w początkowym okresie działalności. Czynsz bazowy stanowi zaledwie jeden z elementów finansowego aspektu najmu. W jego skład wchodzą również liczne zachęty i dopłaty, zwłaszcza w przypadku największych i najbardziej prestiżowych najemców – dodaje ekspertka C&W.