W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad obszerną nowelizacją Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN). Zmiany dotyczyć mają między innymi kwestii związanych z problematyką opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości, w tym zagadnień budzących obecnie w praktyce istotne wątpliwości.

Jakie są najbardziej palące problemy?

Komentuje Robert Uhl, adwokat, Managing Associate, Deloitte Legal:

- Na tle obowiązujących przepisów w orzecznictwie sądów powstały rozbieżności w zakresie tego, kogo obciążać powinna część opłaty rocznej za okres po zbyciu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości- przykładowo: co w sytuacji, jeśli zbywca zapłacił opłatę za cały rok 2016, a we wrześniu 2016 r. dokonuje przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.

W orzecznictwie ukształtowały się dwa poglądy: - według pierwszego zbywca prawa użytkowania wieczystego, który rozporządził swym prawem, może dochodzić od właściciela nieruchomości zwrotu części uiszczonej opłaty za tę część roku, która następuje po dacie zbycia przez niego prawa użytkowania wieczystego jako świadczenia bezpodstawnego (niepowiązanego z faktycznym korzystaniem z użytkowania wieczystego);

- drugi z poglądów zakłada z kolei, że zbywca prawa użytkowania wieczystego, który rozporządził swym prawem, nie może dochodzić od właściciela nieruchomości zwrotu żadnej części uiszczonej przez niego opłaty.

Ewentualna część opłaty za okres, który następuje po dacie zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, może być przedmiotem rozliczeń między stronami umowy sprzedaży tego prawa. Stanowisko to jest prezentowane w orzeczeniach niektórych sądów powszechnych.

W praktyce obrotu, stosunkowo rzadko w samej umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości uwzględnia się kwestię rozliczenia opłat poniesionych przez zbywcę, a obejmujących okres po przeniesieniu przez niego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Fakt istnienia rozbieżności w orzecznictwie, co do tego kogo obciążać powinny opłaty za ten okres, z braku odpowiednich postanowień umownych regulujących tę kwestię, może łatwo stać się zarzewiem konfliktu między niedawnymi partnerami handlowymi.

Będzie rozstrzygnięcie

Planowana nowelizacja przewiduje jednoznaczne rozstrzygnięcie powyższego zagadnienia. Zgodnie z planowanym art. 71 ust. 7 UGN w przypadku, gdy nastąpi zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego pobierać się ma od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata.

Taka zmiana pozwoli rozwiać wątpliwości związane z tą częścią opłaty, która dotyczy okresu po zbyciu prawa użytkowania wieczystego co należy ocenić pozytywnie. Nie powinna ona przy tym wpłynąć na możliwość umownego uregulowania kwestii podziału kosztów opłaty pomiędzy zbywcą i nabywcą prawa użytkowania wieczystego. Jeśli strony transakcji uznają to za stosowne, będę mogły umówić się, że nabywca zwróci zbywcy pewną część poniesionej przez niego opłaty.

Nakłady a opłaty

Zgodnie z treścią obecnie obowiązującego art. 77 ust. 4 UGN przy aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

W orzecznictwie wyrażany jest pogląd, że obecne regulacje pozwalają na uwzględnienie poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów na infrastrukturę techniczną tylko w tej części, w jakiej zostały one dokonane po pierwszej aktualizacji (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. III CSK 39/15). Przyjęcie tego poglądu oznacza, że wszelkie nakłady poczynione na infrastrukturę techniczną przed pierwszą aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste nie mogą być uwzględniane przy aktualizacji wysokości opłaty.

Stanowisko to uważane jest za nietrafne z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa (wskazywał na to m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich w jednym ze swoich wystąpień) i często jest kwestionowane. Projekt nowelizacji przewiduje zmianę dotyczącego tej kwestii art. 77 ust. 4 UGN.

Z nowego brzmienia przepisu wprost wynikać ma możliwość uwzględnienia (zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną) nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego przed pierwszą aktualizacją opłaty. Rozwiązanie to należy ocenić jako korzystne dla użytkowników wieczystych nieruchomości i jednocześnie w pełni uzasadnione.

Aktualizacja opłaty

Procedura związana z ustalaniem wysokości opłat za użytkowanie wieczystej w dalszym ciągu budzi wiele wątpliwości i jest przedmiotem dyskusji w doktrynie. Jednocześnie brak znajomości prezentowanych w doktrynie i orzecznictwie poglądów może mieć bardzo negatywne konsekwencje dla użytkownika wieczystego. Dodatkowym problemem bywa czasem sama długość postępowania związanego z aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste.

Omawiany projekt nowelizacji porządkuje niektóre z aspektów proceduralnych postępowania związanego z kwestionowaniem aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości poprzez m.in.: zmianę sposobu składania wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Zgodnie z projektem wniosek ma być składany za pośrednictwem organu, który dokonał aktualizacji (projektowany art. 78 ust. 2 UGN), a nie jak obecnie bezpośrednio do samorządowego kolegium odwoławczego, który z kolei ten wniosek doręczał podmiotowi, który dokonał aktualizacji;

Istotne jest też doprecyzowanie podmiotu, przeciwko któremu użytkownik wieczysty składa wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego. Projekt przewiduje, że wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości składa się przeciwko Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego (projektowany art. 78 ust. 3 UGN).

W świetle obecnie obowiązujących przepisów niejednokrotnie budziło to wątpliwości użytkowników wieczystych i dochodziło w tym zakresie do wadliwego oznaczenia strony, co prowadzić mogło nawet do odrzucenia powództwa.

Powyższe zmiany pozwolą w pewnym stopniu uprościć i przyspieszyć procedurę kwestionowania aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Tym niemniej procedura ta wydaje się wymagać dalej idących zmian.