Rynek pierwotny: gdzie deweloperzy budują najwięcej

W każdym niemal mieście, w którym powstają osiedla deweloperskie, można wskazać miejsca, które firmy szczególnie sobie upodobały.

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, mówi, że w większości dużych aglomeracji buduje się po prostu tam, gdzie są wolne tereny. – Najbardziej atrakcyjne okolice są już dość gęsto zabudowane, trudno więc znaleźć parcelę o uregulowanym stanie prawnym – zwraca uwagę analityk. – Stąd w Warszawie boom przeżywa Białołęka. Dużą popularnością cieszy się też Wola, gdzie nowe osiedla rosną na terenach poprzemysłowych.

Moda na adresy

W stolicy dużo buduje się, jak mówi Marcin Krasoń, także na Mokotowie i Ursynowie. – Myli się jednak ten, kto myśli, że łatwo znajdzie nowe mieszkanie przy metrze – zastrzega. – Mokotów oferuje często poprzemysłowe tereny w pobliżu lotniska, a Ursynów kończy się pod Piasecznem.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, mówi, że w Warszawie najbardziej wziętą lokalizacją jest dziś Grochów, gdzie na klientów czeka ponad 1,2 tys. nowych mieszkań. Na Służewcu jest do kupienia 1,1 tys. lokali. – W Krakowie boom inwestycyjny przeżywają Prądnik Biały i Czerwony (2,1 i 1,4 tys. ofert) – podaje. – We Wrocławiu są to Krzyki (prawie 3 tys. ofert) i Fabryczna (ponad 2,3 tys.), w Gdańsku – Łostowice (656), a w Poznaniu – Stare Miasto (1 tys.) – wskazuje.

Czy w zagłębiach mieszkaniowych dochodzi do ostrej rywalizacji? Firmy walczą na ceny?

Marcin Krasoń ocenia, że konkurencja deweloperom nie przeszkadza. – Popyt na mieszkania wciąż jest duży. W dobrym miejscu bez problemu sprzedają się nawet dziury w ziemi. Wojny cenowej nie widać – zapewnia. – Oczywiście deweloperzy muszą dostosowywać ceny do rynkowych realiów. Większość potrafi sensownie przygotować ofertę.

Jarosław Jedrzyński podkreśla zaś, że deweloperzy nie tylko nie boją się budować w zagłębiach mieszkaniowych, ale sami je kreują. – Jedna firma nie byłaby w stanie stworzyć mody na określoną okolicę jako miejsce do mieszkania często tysięcy ludzi. Ale grupa deweloperów – już tak – wyjaśnia. – W wyniku być może swoistej zmowy – w pozytywnym tego słowa znaczeniu – powstają zagłębia mieszkaniowe.

Jedrzyński przyznaje, że w takich miejscach konkurencja jest ogromna. – Jednak i popyt na mieszkania jest tam ogromny, a przynajmniej ponadprzeciętny – mówi ekspert RynkuPierwotnego.pl. – W enklawach mieszkaniowych rozwija się infrastruktura: drogowa, komunikacyjna, powstają przedszkola, szkoły, punkty gastronomiczne i handlowe – wylicza.

I podkreśla, że mieszkańcy takich osiedli mają gwarancję, że przed oknami nie wyrośnie im uciążliwy zakład produkcyjny lub dwupasmowa obwodnica. To wszystko tworzy bardzo dobry klimat do inwestowania w mieszkania.

Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo, ocenia, że inwestowanie w zagłębiach mieszkaniowych to dla dewelopera zarówno szansa, jak i ryzyko. – Z jednej strony mamy większą konkurencję, z drugiej – rozwijającą się infrastrukturę miejską – wyjaśnia. – Jeśli w sąsiedztwie powstaje kilka inwestycji, podstawowym kryterium wyboru będzie cena. A firmy zaczynają konkurować jakością wykonania, standardem wspólnych przestrzeni. Liczą się też tereny zielone.

Szansa i ryzyko

O dużej konkurencji na rynku mówi Agnieszka Glanowska, dyrektor ds. sprzedaży w firmie Sento. – Ceny nieruchomości utrzymują się na porównywalnym poziomie, co nie oznacza, że firmy rezygnują z różnych form wyróżnienia się na rynku – mówi. – Organizują chociażby akcje promocyjno-rabatowe.

Sento buduje mieszkania w tak popularnych krakowskich zagłębiach, jak Prądnik (inwestycja Atrium Park), Ruczaj (Villa Sento), Podgórze (Sensity). – Niebawem planujemy rozpocząć inwestycję w miejscu z widokiem na Wawel i Wisłę – zapowiada Agnieszka Glanowska. – Większość mieszkań sprzedaje się na etapie budowy. Kupujący nie mają możliwości zobaczenia, jak lokal będzie wyglądać. Dlatego oferujemy wizualizację mieszkania w technologii Virtual Reality, która umożliwia prezentację lokali w różnych aranżacjach, o dowolnej porze dnia i nocy – wyjaśnia. Sento oferuje też pakiety wykończeniowe.

Prądnik Biały wybrała też spółka Geo. Jak mówi Piotr Kijanka, jego firma stara się przyciągać klientów wyższym standardem. – Często proponujemy także promocje. Niedawno oferowaliśmy wycieczkę na Maderę – mówi.

W warszawskim zagłębiu mieszkaniowym przy ul. Jana Kazimierza na Woli inwestuje Waryński SA Grupa Holdingowa (jedną z inwestycji deweloper prowadzi z Polnordem). – Ten rejon, który przez lata był znany głównie z produkcji przemysłowej, dynamicznie się zmienia. Jest jednym z najchętniej wybieranych adresów w Warszawie – komentuje Mirosław Łoziński, prezes Waryńskiego. – Jednym z atutów Woli jest jej centralne położenie i rozbudowana infrastruktura komunikacyjna.

Dariusz Krawczyk, prezes Polnordu, dodaje, że deweloperzy, wybierając tereny pod nowe inwestycje, zaczynają od analizy ich potencjału i preferencji klientów. – W Warszawie od lat bardzo popularny, także ze względu na swój prestiż, jest Wilanów. W Trójmieście największe zainteresowanie budzą nie tylko miejsca blisko morza czy centrum miast, ale także osiedla położone nieco dalej, w otoczeniu zieleni, z dobrą infrastrukturą komunikacyjną – opowiada prezes Polnordu. – Wojna cenowa w zagłębiach to wielkie słowa. Lepszym określeniem jest chyba zdrowa konkurencja. Sposobów, aby się wyróżnić, jest wiele. Jeden z nich to maksymalnie szeroka oferta, zarówno jeśli chodzi o metraż lokali, ich rozkład, jak i standard wykończenia. Klienta można zdobyć nowoczesnym wyglądem budynków oraz ładnym otoczeniem, z ciekawym zagospodarowaniem terenów zielonych – wylicza.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości