Oferta pensjonatów w górach jest ogromna. Wystarczy udać się do dowolnej miejscowości turystycznej – mówi Lidia Dołhan, kierownik działu nieruchomości komercyjnych we Wrocławskiej Giełdzie Nieruchomości (WGN). – Na wielu budynkach wiszą banery z informacjami o sprzedaży. Do kupienia są zarówno nieczynne obiekty, jak i nowe lub zmodernizowane i dobrze zarządzane pensjonaty o dużym obłożeniu.

Szybko znikają

O dużej podaży pensjonatów na Podhalu mówi Dariusz Siewierski, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości w Zakopanem. – Do wyboru są i małe kameralne obiekty mogące gościć 10–15 osób, i większe na 30–50 osób – mówi dyrektor Siewierski. – Rzadko trafiają się duże obiekty hotelowe i pensjonaty na co najmniej sto osób – dodaje.

Sporo małych pensjonatów znajdziemy w Kościelisku. – I właśnie tam są one najtańsze – zwraca uwagę dyrektor z agencji Północ Nieruchomości. – Wielkość obiektu zależy od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Najtrudniej kupić ładny pensjonat w Zakopanem. Zainteresowanie jest duże. Nowe obiekty w centrum miasta sprzedają się szybko mimo wysokich cen. Nabywcy cenią sobie bliskość Krupówek i miejskie atrakcje jak teatr, kino, place zabaw i mnogość restauracji – opowiada.

Z analiz agencji Północ Nieruchomości wynika, że w Kościelisku można kupić pensjonat już za niespełna 1,4 mln zł. Zazwyczaj, jak mówi Dariusz Siewierski, trzeba się jednak liczyć z remontem. W Zakopanem mały pensjonat kupimy za 2,1 mln zł. – W górnej części miasta oferujemy obiekty po 2,6–3,5 mln zł – podaje dyrektor. – W sprzedaży mamy też hotel wyceniony na 20 mln zł.

WGN za 6,6 mln zł oferuje pensjonat z 25 apartamentami w Białce Tatrzańskiej. 4,8 mln zł wystarczy na remontowany obiekt z 53 pokojami w Kudowie-Zdroju, a 4,2 mln zł na pensjonat w Bukowinie Tatrzańskiej. Obiekt pomieści 41 osób.

– Pensjonatów i małych hoteli jest na rynku coraz więcej, i to nie tylko w górach, ale także nad morzem i na Mazurach – zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty.

Duże ryzyko, duży zysk

Eksperci zgodnie przyznają, że inwestycja w pensjonat w górach jest warta rozważenia. – To jednak bardzo ryzykowny i wymagający ogromnego zaangażowania biznes – zastrzega Lidia Dołhan. – Zainteresowani pensjonatami często proponują wstępną dzierżawę obiektu wraz z przejęciem klientów. Sprzedający na takie umowy przystają jednak niechętnie.

Przymierzając się do tego rodzaju biznesu, trzeba pomyśleć, jak mówi przedstawicielka WGN, o dobrze wykwalifikowanych pracownikach. – Dochodowe pensjonaty oferują wysoki standard zakwaterowania i usług, strefę spa, część gastronomiczną – wskazuje Lidia Dołhan.

Dariusz Siewierski ocenia, że biorąc pod uwagę dzisiejszą sytuację rynkową, warto rozważyć zakup niedużego pensjonatu dla ok. 20 osób na obrzeżach Zakopanego.

– Cena takiego obiektu równa się cenie dwóch dużych apartamentów w stolicy Tatr, mogących ugościć jedynie osiem–dziesięć osób – mówi dyrektor z agencji Północ Nieruchomości. – Rachunek jest prosty. Pensjonat oferuje gościom więcej swobody. Przy zakupie trzeba wziąć pod uwagę dodatkową infrastrukturę, jak basen, sauna, jacuzzi, plac zabaw. Ważne jest także dobre skomunikowanie nieruchomości i bliskość takich atrakcji jak stoki narciarskie i baseny termalne – dodaje.

Jan Łuczak, prezes sieciowej agencji Nordhaus, zwraca uwagę, że wiele górskich pensjonatów to biznesy przechodzące z pokolenia na pokolenie. – Takie obiekty są więc niechętnie sprzedawane – zauważa. – Pozbyć się ich chcą zazwyczaj osoby, które postanowiły kiedyś prowadzić taki interes, bo zafascynowały ich góry albo morze. Teraz, z różnych przyczyn, także ekonomicznych, muszą nieruchomość sprzedać – dodaje.

Za taką decyzją stoi np. zbyt mały zarobek czy kredyt. – Są przedsiębiorcy, którzy mają pensjonaty i w górach, i nad morzem. Zimą prowadzą pensjonat w górskim kurorcie, a na lato przenoszą się nad morze. Mamy takich klientów – opowiada Jan Łuczak.

Jak długo zwraca się inwestycja w pensjonat? – Jeśli ten biznes jest podstawowym źródłem utrzymania właściciela pensjonatu, to zwrot nakładów nastąpi po ok. 20 latach – szacuje szef Nordhaus.

Dariusz Siewierski ocenia z kolei, że zakup niedużego pensjonatu w górach zwróci się po ok. 10–12 latach. – Zyski zależą m.in. od wielkości i lokalizacji ośrodka oraz oferowanych usług – wyjaśnia dyrektor z agencji Północ Nieruchomości. – Na Podhalu sezon turystyczny trwa ok. 150 dni w roku. Z roku na rok jest coraz więcej atrakcji turystycznych, jak aquaparki i stacje narciarskie, które przyciągają gości.

A Lidia Dołhan dodaje, że dochód można wyliczyć za pomocą symulacji średniego obłożenia obiektu i ceny za nocleg. – Trudno jednak oszacować, jak szybko inwestycja się zwróci – mówi. – Wszystko zależy od tego, czy kupimy działający pensjonat czy obiekt wymagający remontu i modernizacji. Wpływ na osiągane zyski ma także struktura zatrudnienia personelu. Czasem pracownikami są członkowie rodziny – zwraca uwagę.

Jarosław Mikołaj Skoczeń radzi, by przed zainwestowaniem w hotelową nieruchomość sprawdzić, jak duże jest zainteresowanie turystów danym rejonem Polski. – Zdrowa inwestycja powinna się zwrócić po 10–15 latach – twierdzi ekspert Emmerson Realty.