Reklama
Rozwiń

Sklepy z galerii idą do sądów

Na razie Temida nie jest łaskawa dla najemców lokali w centrach handlowych. Sądy oddalają większość wniosków o zabezpieczenie roszczeń z tytułu czynszu.

Publikacja: 18.02.2021 18:30

To było tylko kwestią czasu, kiedy pierwsze spory o czynsze trafią do sądów

To było tylko kwestią czasu, kiedy pierwsze spory o czynsze trafią do sądów

Foto: AdobeStock

Na wokandy sądów trafiają pierwsze sprawy najemców sklepów galerii handlowych, którzy ucierpieli na lockdownach. Na razie dotyczą one zabezpieczenia roszczeń. W opinii prawników tego typu sporów będzie coraz więcej.

Sięgają po klauzulę

– Rozwiązania tzw. tarczy antykryzysowej, przewidujące wygaśnięcie obowiązku zapłaty czynszu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, były wyłącznie dla najemców lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw., którzy złożyli ofertę przedłużenia umowy – tłumaczy Mariusz Nowakowski, adwokat w Zespole Postępowań Sądowych i Arbitrażowych Kancelarii JDP.

– Wąski zakres działania tarczy spowodował, że niewielu najemców mogło z niej skorzystać, przez co – o ile nie udało im się wynegocjować zawarcia aneksu z kontrahentem – poszukują ochrony prawnej na podstawie innych regulacji – wyjaśnia mec. Nowakowski.

Taką ochronę może zapewnić klauzula rebus sic stantibus (art. 357 ze zn 1 kodeksu cywilnego). Umożliwia ona sądowi ingerencję w treść umowy w przypadku zaistnienia nadzwyczajnej zmiany realiów jej wykonywania, a za taką zmianę uznaje się wprowadzenie niestosowanych na co dzień zakazów związanych np. z pandemią.

Dzięki tej klauzuli sąd ma prawo zmienić wysokość czynszu, odroczyć termin płatności lub nawet rozwiązać umowę. Najemca będzie musiał jednak udowodnić w procesie, że zapłata czynszu w okresie obowiązywania zakazu działalności (lub w nowych realiach po jego zniesieniu) jest dla niego „połączona z nadmiernymi trudnościami lub groziłaby rażącą stratą".

Sądy są ostrożne

Do tej pory zapadło sześć wyroków w Sądzie Okręgowym (SO) w Warszawie. Orzeczenia są różne. Prowadzącym klub fitness w centrum handlowym warszawski SO zgodził się zabezpieczyć roszczenie z tytułu czynszu i zawiesić na czas postępowania sądowego obowiązek jego zapłaty. Jednak pozostałe pięć wniosków najemców sąd oddalił.

– Sądy bardzo ostrożnie podchodzą do spełnienia przesłanek uzasadniających sądową zmianę umowy najmu – mówi Piotr Staniszewski, wiceprezes zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych.

– W jednym z postanowień Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn. akt. XVI GCo 195/20) stwierdził, że o ile przesłanka nieprzewidywalnej nadzwyczajnej zmiany stosunków wynikająca z pandemii Covid-19 została przez sąd uznana za uprawdopodobnioną (ale jeszcze nie udowodnioną na tym etapie), to wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków w rozumieniu kodeksowym nie oznacza jeszcze, że sąd w wyroku rzeczywiście zmieni treść umowy – twierdzi Piotr Staniszewski.

Natomiast SO, odmawiając ustalenia zabezpieczenia (sprawy o sygnaturze XVI GCo 195/20 oraz XVI GCo 222/20), wskazał, że najemca nie uprawdopodobnił, że taka zmiana stosunków wiązała się dla niego z „rażącą stratą" lub „nadmierną trudnością w spełnieniu świadczeń" wynikających z umowy najmu.

Sąd podkreślił, że „rażąca strata" powinna być odniesiona do całego majątku najemcy, a nie jedynie do przychodów spodziewanych z danego wynajętego lokalu. Należy wziąć też pod uwagę przychody osiągane przez najemcę po zniesieniu lockdownu i ich perspektywę w przyszłości. Wskazał również, że najemca mógł korzystać z programów pomocowych uruchomionych przez rząd, co ograniczało straty spowodowane przez zakaz prowadzenia działalności w okresie pierwszego lockdownu.

– Sąd zwracał także uwagę, czy najemca skorzystał z ustawowej abolicji czynszowej w okresie od 14 marca 2020 r. do 3 maja 2020 r. (art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych). Brak skorzystania z tego instrumentu, tj. brak oferty przedłużenia okresu najmu, o której mowa w art. 15ze ust. 2, złożonej w terminie, oznaczał zdaniem sądu, że kondycja finansowa musiała być w ocenie najemcy wystarczająco dobra – mówi Piotr Staniszewski.

W trzech innych sprawach SO kwestionuje także odstąpienie od umów najmu przez najemców z powodu następczej niemożliwości świadczenia (art. 495 § 2 k.c.). Podkreśla, że po zniesieniu lockdownu w maju 2020 r. najemcy mogli prowadzić działalność w wynajętych lokalach. Po lockdownie świadczenie wynajmującego (tj. udostępnienie lokalu najemcy) mogło być spełnione, a najemca nie wykazał, dlaczego prowadzenie przez niego działalności w lokalu utraciło dla niego znaczenie gospodarcze.

Sąd nie uznał również za uprawdopodobnione niebezpieczeństwa wypłaty nieodwołanej i bezwarunkowej gwarancji bankowej wydanej przez bank na rzecz wynajmującego (art. 439 KC), ponieważ w przypadku nieuzasadnionego skorzystania z takiej gwarancji przez wynajmującego, to wynajmujący, a nie najemca, byłby zobowiązany wobec banku do zwrotu wypłaconej kwoty.

Prawnicy nie mają też wątpliwości, że tego rodzaju spraw będzie więcej.

– Pomimo otwarcia galerii handlowych nadal obowiązują limity dotyczące osób przebywających jednocześnie w sklepach, jak również zmianie uległy zwyczaje zakupowe (sprzedaż e-commerce). To wszystko skutkuje spadkiem odwiedzalności placówek handlowych. Najemcy prowadzą zatem działalność w zmienionych realiach rynkowych, w których dotychczasowe warunki umowne stają się już nieadekwatne. Rozwiązanie tego problemu może stanowić wystąpienie na drogę sądową i – jak widać – części najemców udało się już na tym polu osiągnąć sukcesy – uważa mec. Mariusz Nowakowski.

Na wokandy sądów trafiają pierwsze sprawy najemców sklepów galerii handlowych, którzy ucierpieli na lockdownach. Na razie dotyczą one zabezpieczenia roszczeń. W opinii prawników tego typu sporów będzie coraz więcej.

Sięgają po klauzulę

Pozostało jeszcze 95% artykułu
Nieruchomości
Przedmieścia kuszą niższymi cenami mieszkań
Nieruchomości
Najem mieszkań na huśtawce. Ile zapłaci lokator?
Nieruchomości
Rynek wtórny. Nie ma co czekać na cenowy cud
Nieruchomości
Tyle sprzedający chcą za mieszkania z drugiej ręki
Nieruchomości
Nowy szef Speedwella w Polsce: wierzymy w rynek mieszkaniowy