Na wokandy sądów trafiają pierwsze sprawy najemców sklepów galerii handlowych, którzy ucierpieli na lockdownach. Na razie dotyczą one zabezpieczenia roszczeń. W opinii prawników tego typu sporów będzie coraz więcej.

Sięgają po klauzulę

– Rozwiązania tzw. tarczy antykryzysowej, przewidujące wygaśnięcie obowiązku zapłaty czynszu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, były wyłącznie dla najemców lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw., którzy złożyli ofertę przedłużenia umowy – tłumaczy Mariusz Nowakowski, adwokat w Zespole Postępowań Sądowych i Arbitrażowych Kancelarii JDP.

– Wąski zakres działania tarczy spowodował, że niewielu najemców mogło z niej skorzystać, przez co – o ile nie udało im się wynegocjować zawarcia aneksu z kontrahentem – poszukują ochrony prawnej na podstawie innych regulacji – wyjaśnia mec. Nowakowski.

Taką ochronę może zapewnić klauzula rebus sic stantibus (art. 357 ze zn 1 kodeksu cywilnego). Umożliwia ona sądowi ingerencję w treść umowy w przypadku zaistnienia nadzwyczajnej zmiany realiów jej wykonywania, a za taką zmianę uznaje się wprowadzenie niestosowanych na co dzień zakazów związanych np. z pandemią.

Dzięki tej klauzuli sąd ma prawo zmienić wysokość czynszu, odroczyć termin płatności lub nawet rozwiązać umowę. Najemca będzie musiał jednak udowodnić w procesie, że zapłata czynszu w okresie obowiązywania zakazu działalności (lub w nowych realiach po jego zniesieniu) jest dla niego „połączona z nadmiernymi trudnościami lub groziłaby rażącą stratą".

Sądy są ostrożne

Do tej pory zapadło sześć wyroków w Sądzie Okręgowym (SO) w Warszawie. Orzeczenia są różne. Prowadzącym klub fitness w centrum handlowym warszawski SO zgodził się zabezpieczyć roszczenie z tytułu czynszu i zawiesić na czas postępowania sądowego obowiązek jego zapłaty. Jednak pozostałe pięć wniosków najemców sąd oddalił.

– Sądy bardzo ostrożnie podchodzą do spełnienia przesłanek uzasadniających sądową zmianę umowy najmu – mówi Piotr Staniszewski, wiceprezes zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych.

– W jednym z postanowień Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn. akt. XVI GCo 195/20) stwierdził, że o ile przesłanka nieprzewidywalnej nadzwyczajnej zmiany stosunków wynikająca z pandemii Covid-19 została przez sąd uznana za uprawdopodobnioną (ale jeszcze nie udowodnioną na tym etapie), to wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków w rozumieniu kodeksowym nie oznacza jeszcze, że sąd w wyroku rzeczywiście zmieni treść umowy – twierdzi Piotr Staniszewski.

Natomiast SO, odmawiając ustalenia zabezpieczenia (sprawy o sygnaturze XVI GCo 195/20 oraz XVI GCo 222/20), wskazał, że najemca nie uprawdopodobnił, że taka zmiana stosunków wiązała się dla niego z „rażącą stratą" lub „nadmierną trudnością w spełnieniu świadczeń" wynikających z umowy najmu.

Sąd podkreślił, że „rażąca strata" powinna być odniesiona do całego majątku najemcy, a nie jedynie do przychodów spodziewanych z danego wynajętego lokalu. Należy wziąć też pod uwagę przychody osiągane przez najemcę po zniesieniu lockdownu i ich perspektywę w przyszłości. Wskazał również, że najemca mógł korzystać z programów pomocowych uruchomionych przez rząd, co ograniczało straty spowodowane przez zakaz prowadzenia działalności w okresie pierwszego lockdownu.

– Sąd zwracał także uwagę, czy najemca skorzystał z ustawowej abolicji czynszowej w okresie od 14 marca 2020 r. do 3 maja 2020 r. (art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych). Brak skorzystania z tego instrumentu, tj. brak oferty przedłużenia okresu najmu, o której mowa w art. 15ze ust. 2, złożonej w terminie, oznaczał zdaniem sądu, że kondycja finansowa musiała być w ocenie najemcy wystarczająco dobra – mówi Piotr Staniszewski.

W trzech innych sprawach SO kwestionuje także odstąpienie od umów najmu przez najemców z powodu następczej niemożliwości świadczenia (art. 495 § 2 k.c.). Podkreśla, że po zniesieniu lockdownu w maju 2020 r. najemcy mogli prowadzić działalność w wynajętych lokalach. Po lockdownie świadczenie wynajmującego (tj. udostępnienie lokalu najemcy) mogło być spełnione, a najemca nie wykazał, dlaczego prowadzenie przez niego działalności w lokalu utraciło dla niego znaczenie gospodarcze.

Sąd nie uznał również za uprawdopodobnione niebezpieczeństwa wypłaty nieodwołanej i bezwarunkowej gwarancji bankowej wydanej przez bank na rzecz wynajmującego (art. 439 KC), ponieważ w przypadku nieuzasadnionego skorzystania z takiej gwarancji przez wynajmującego, to wynajmujący, a nie najemca, byłby zobowiązany wobec banku do zwrotu wypłaconej kwoty.

Prawnicy nie mają też wątpliwości, że tego rodzaju spraw będzie więcej.

– Pomimo otwarcia galerii handlowych nadal obowiązują limity dotyczące osób przebywających jednocześnie w sklepach, jak również zmianie uległy zwyczaje zakupowe (sprzedaż e-commerce). To wszystko skutkuje spadkiem odwiedzalności placówek handlowych. Najemcy prowadzą zatem działalność w zmienionych realiach rynkowych, w których dotychczasowe warunki umowne stają się już nieadekwatne. Rozwiązanie tego problemu może stanowić wystąpienie na drogę sądową i – jak widać – części najemców udało się już na tym polu osiągnąć sukcesy – uważa mec. Mariusz Nowakowski.