Deweloperzy nie boją się niedzielnego zakazu

Zakaz handlu w marcu objął dwie niedziele, za to w kwietniu będzie obowiązywał przez aż cztery niedziele z pięciu, jakie wypadają w tym miesiącu. Często mówi się o wyzwaniach stojących przed zarządcami dużych galerii handlowych, ale restrykcjami objęty jest znacznie szerszy zakres nieruchomości komercyjnych.

Ważnym segmentem rynku są sklepy budowane dla dużych sieci spożywczych – chodzi zarówno o obiekty stanowiące własność tych sieci, jak i wynajmowane.

Na warszawskiej giełdzie notowane są dwie firmy deweloperskie specjalizujące się w dostarczaniu takich produktów – Tower Investments i PA Nova. Tą pierwszą kieruje Bartosz Kazimierczuk, wcześniej wieloletni członek zarządu Kaufland Polska odpowiedzialny za rozwój sieci w naszym kraju. Tą drugą od niedawna zarządza Piotr Korek, wcześniej członek zarządu Tesco odpowiedzialny za ekspansję nie tylko w Polsce, ale całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Do nasycenia daleko

– Zakaz handlu w niedzielę na pewno stał się pretekstem do renegocjowania umów. Wiem, że jedna z dużych sieci handlowych zarządziła, by w przypadku wszystkich wynajmowanych sklepów przystąpić do rozmów z właścicielami. Zapisy umów raczej nie umożliwiają „automatycznych" zmian zasad w trakcie obowiązywania, niemniej sytuacja skłania do podjęcia negocjacji – mówi Kazimierczuk.

O ile w przypadku galerii handlowych umowy często wiążą stawki czynszów z osiąganymi przez najemców obrotami, o tyle w przypadku sieci handlowych wynajmujących wolno stojące sklepy tak nie jest.

– Nie sądzę jednak, by sieci spożywcze notowały spadek obrotów z uwagi na niedzielny zakaz, negatywny efekt przepisu jest minimalny dzięki wzmożonym zakupom w pozostałe dni tygodnia, szczególnie piątki i soboty. Największy problem w tym zakresie mają oczywiście galerie handlowe czy outlety – ocenia Kazimierczuk. Jak pisaliśmy wcześniej, galerie zanotowały mocny spadek liczby odwiedzin, rynek czeka jednak na dane dotyczące obrotów.

Kazimierczuk zaznacza, że niedzielne ograniczenie nie ma wpływu na plany ekspansji sieci i rynek w Polsce jest jeszcze daleki od nasycenia. Podkreśla, że w ciągu ostatnich 25 lat rynek systematycznie rośnie w tempie średnio 1,5 proc. rocznie.

Jest i druga strona medalu. Jak podkreśla Kazimierczuk, sieci fast food czy stacje benzynowe korzystają na restrykcjach dla sklepów, a to również klienci Tower Investments. – Spodziewamy się presji na większą liczbę tego typu inwestycji – mówi menedżer.

Ważna lokalizacja

Spółka realizuje również projekty pod szyldem Shopin – to niewielkie parki handlowe złożone z kilku punktów (ubrania, obuwie, drogeria itp.) skupionych wokół sklepu którejś z dużych sieci spożywczych.

– W tych obiektach możemy mieć do czynienia z presją na renegocjację czynszów. Nie spodziewałbym się jednak spadku tempa powstawania takich parków czy trudności z pozyskiwaniem najemców. Najważniejsza jest lokalizacja. Zarządzane przez nas obiekty powstają w miejscach, gdzie codziennie ruch jest duży, a z biegiem czasu przyzwyczajenia zakupowe Polaków dostosują się do nowego rytmu. Najbardziej poszkodowane są obiekty postawione w oddaleniu od osiedli, do których klienci muszą specjalnie dojechać – mówi Kazimierczuk.

Strategia Tower Investments zakłada rozwijanie marki Multitower – czyli obiektów łączących funkcję handlową z mieszkaniową, usługową czy biurową. Pierwsza taka inwestycja powstaje w Tychach. Druga, w Warszawie, planowana jest do spółki z fińskim deweloperem mieszkaniowym YIT.

Szef PA Nova również nie spodziewa się, że biznes firmy ucierpi, wręcz przeciwnie.

– Dotychczas budowaliśmy sklepy dla sieci spożywczych, a przy niektórych lokalizowaliśmy małe parki handlowe. To wciąż interesujący produkt, ale chcemy odwrócić proporcje i budować parki, do których będziemy zapraszać sieci – mówi prezes Korek.

PA Nova planuje zaprosić do współpracy zagranicznego partnera, który jeszcze nie jest obecny w Polsce. – To firma działająca na podobnej zasadzie jak PA Nova, chcemy współpracować na zasadzie joint venture. To przyspieszy naszą ekspansję, niebawem zakończymy rozmowy – mówi Korek.

Spółka, poza tym, że jest deweloperem, ma portfel nieruchomości na wynajem – parków handlowych, większych galerii oraz hal przemysłowych. Strategia przewiduje spieniężenie części portfela. – Nasze obiekty przynoszą dobre przychody z najmu i cieszą się zainteresowaniem inwestorów. To najlepszy moment, by uzyskać dobry zwrot i zastrzyk finansowy na dalszy rozwój – podkreśla prezes.

Firma dostrzega także kilka nisz, które warto wykorzystać.

– Sieci borykają się z gwałtownym procesem starzenia się sklepów. Klienci mają dziś bardzo wysokie wymagania i otwiera się rynek modernizacji. Mamy kompetencje jako jeden z niewielu graczy, by przebudowywać sklepy bez potrzeby ich zamykania – mówi Korek.

Menedżer jest sceptyczny, jeśli chodzi o trwałość wprowadzonych w marcu restrykcji.

– Zakaz handlu w niedziele to projekt ideologiczny. Problemem pracowników sieci nie jest konieczność pracy w niedziele, lecz raczej niedobory obsady. Ustawa ma liczne mankamenty i moim zdaniem wszystko skończy się tak, jak na Węgrzech, czyli przepis zostanie w końcu zniesiony – mówi Korek. – Przełożenia na obroty sieci spożywczych bym się nie spodziewał, ponieważ kompensacja w czwartek, piątek i sobotę jest olbrzymia – dodaje.

Jednocześnie prezes przyznaje, że coraz mocniej rozwija się e-commerce i choć na razie nie zagraża ekspansji sieci spożywczych, to warto w jakiś sposób wpisać się w trend. PA Nova planuje wejść w segment kompaktowych magazynów z powierzchniami coworkingowymi dla startupów działających w segmencie handlu internetowego. W ciągu 18 miesięcy spółka ma przygotować jedną lub dwie testowe tego rodzaju inwestycje.

Czas hipermarketów?

W piątki i soboty przed „zakazanymi" niedzielami większy napływ klientów był wyraźnie widoczny. Sklepy wydłużyły czas otwarcia, mobilizują też większą obsadę pracowników, by sprostać tłumom.

– Klienci nie przestaną kupować artykułów spożywczych w wyniku zakazu handlu w niedzielę. Dopiero teraz rozpoczął się proces zmiany przyzwyczajeń konsumentów. Ciężko jest oszacować, na ile będzie on oznaczał wybór innego dnia tygodnia do robienia większych zakupów spożywczych, a na ile zamawianie produktów przez internet. Analizujemy również ruchy na rynku operatorów spożywczych. Do łask mogą wrócić hipermarkety, które dzięki dużej liczbie kas są lepiej przystosowane do obsługi zwiększonego ruchu w piątki i soboty niż popularne w ostatnich latach dyskonty – mówi Marta Mikołajczyk-Pyrć, dyrektor pionu nieruchomości handlowych w dziale zarządzania nieruchomościami i aktywami w Savills.