Rynki regionalne za dwa lata dościgną stolicę

Polski rynek nieruchomości biurowych na tle regionu jest fenomenem. Poza stolicą prężnie rozwija się kilka innych aglomeracji. Na koniec ub.r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 5,28 mln mkw., a w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi łącznie 4,06 mln mkw, z czego w stolicy Małopolski blisko 1,1 mln mkw.

Jeśli chodzi o powierzchnię oddaną użytkownikom w 2017 r., regiony górują nad stolicą. W Warszawie deweloperzy przekazali ponad 275 tys. mkw., a w pozostałych aglomeracjach 430 tys. (w tym 190,4 tys. w Krakowie). W budowie na koniec ub.r. było 880 tys. mkw. w Warszawie i 966 tys. mkw. w regionach (w tym 287 tys. mkw. w Krakowie).

Nie widać przegrzania

– Rynki regionalne pozostają na ścieżce szybkiego wzrostu. Na koniec I kwartału br. w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Szczecinie zasoby sięgnęły prawie 4,5 mln mkw. Deweloperzy dostarczyli ponad 100 tys. mkw. nowych biur, o ponad 50 proc. więcej niż rok wcześniej, a do końca tego roku planują ukończyć jeszcze ponad 400 tys. mkw. – wylicza Rafał Oprocha, dyrektor regionu Polski południowej w dziale powierzchni biurowych w Savills. – Patrząc na obecne trendy, zasoby na rynkach regionalnych powinny się zrównać ze stolicą już w 2020 r. W sumie, zgodnie z planami inwestorów, ma to być ponad 6 mln mkw. Warto podkreślić, że rynek biurowy poza stolicą rozwija się szybko, ale również w sposób zrównoważony i stabilny. Popyt nadąża za podażą i nie widać oznak przegrzania.

Ekspert zaznacza, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy wynajęto prawie 620 tys. mkw. biur (ponad 125 tys. w samym I kwartale br.), czyli powyżej średniej dla takiego okresu z ostatnich trzech lat. Popyt w głównej mierze napędzany jest przez centra usług dla biznesu, które w najbliższym czasie w dalszym ciągu będą się dynamicznie rozwijać.

– Dzięki szybkiemu, ale zrównoważonemu rozwojowi rynku biurowego w regionach wskaźnik pustostanów pozostaje na niskim poziomie. Na koniec I kwartału br. wyniósł on około 9 proc., odnotowując spadek w ciągu roku o 60 punktów bazowych. Mimo wysokiej aktywności deweloperów pustostany nie powinny wzrosnąć nadmiernie w najbliższych latach dzięki równie wysokiej aktywności najemców – uważa Oprocha.

Liderami rynków regionalnych są Kraków i Wrocław. Na koniec marca br. te miasta odpowiadały za prawie połowę zasobów zlokalizowanych poza Warszawą.

– W najbliższych latach rozwój w obu miastach powinien być kontynuowany, a Wrocław już w tym roku zgodnie z planami inwestorów powinien dołączyć do Krakowa jako rynek oferujący ponad 1 mln mkw. powierzchni. Mimo wysokiej aktywności deweloperów stopa pustostanów w Krakowie i Wrocławiu pozostawała umiarkowanie niska, odpowiednio 9 i 8 proc. – prognozuje Oprocha. – Katowice może nie rozwijają się tak spektakularnie, ale rynek w tym mieście rośnie w stabilny sposób. Deweloperzy racjonalnie podchodzą do kwestii chłonności i dbają o to, żeby rynek rozwijał się w sposób zrównoważony. Do końca roku w Katowicach powinna zostać przekroczona bariera pół miliona mkw. całkowitych zasobów. Stopa pustostanów obniżyła się znacząco w ciągu roku, do około 11 proc. Popyt brutto w mieście był ponad dwukrotnie wyższy niż przed rokiem – podsumowuje.

Piotr Skuza, menedżer regionalny w dziale powierzchni biurowych w Savills, dodaje, że także w Poznaniu rynek rozwija się w szybkim tempie. – W ciągu najbliższych dwóch lat inwestorzy planują dostarczyć tu ponad 100 tys. mkw. powierzchni, z czego 25 proc. ma najemców. Stopa pustostanów w mieście w ciągu ostatniego roku istotnie zmalała i na koniec marca br. kształtowała się poniżej 9 proc. W Poznaniu odnotowujemy również dużą aktywność najemców – mówi Piotr Skuza. – Od połowy zeszłego roku na rynku biurowym w Poznaniu obserwujemy lukę podażową, jeśli chodzi o nową powierzchnię, co sprawiło, że większość nowych umów najmu podpisywanych w ostatnim czasie dotyczyła obiektów już istniejących. Trend ten utrzyma się do czasu oddania do użytku większej liczby nowych projektów – zaznacza.

Mniej pustostanów

Jak szacują analitycy JLL, w Warszawie w I kwartale br. deweloperzy oddali 23,7 tys. mkw. powierzchni – to biurowce Graffit w pobliżu stacji metra Wilanowska i Europejski – czyli część luksusowego Hotelu Europejskiego. W budowie na koniec marca br. było 770 tys. mkw., z czego znaczna część zostanie oddana w 2020 r.

Najemcy podpisali umowy na 202 tys. mkw. biur – najwięcej w centrum i na Mokotowie.

Dobrze wypada wskaźnik pustostanów – w skali całej stolicy obniżył się do 10,8 proc. Było to możliwe dzięki lepszemu wynikowi centrum, gdzie odsetek niewynajętych powierzchni to 7,3 proc., podczas gdy poza centrum wskaźnik pozostał na stabilnym poziomie 13,1 proc.