Intensywny i ciekawy rok na rynku nieruchomości

Materiał partnera: OTODOM

Jaki to był rok na rynku nieruchomości?

Bardzo intensywny i ciekawy. Pomimo szybko rosnących, rekordowych cen wiele mieszkań i domów znalazło nowych właścicieli. W listopadzie wśród ofert na Otodomie było o 10 proc. mniej mieszkań i o 15 proc. mniej domów niż rok wcześniej. Deweloperzy nie nadążają z budowaniem kolejnych mieszkań, nieruchomości z rynku wtórnego i działki budowlane znikają z rynku. Olbrzymi popyt na mieszkania, domy i działki widoczny był zwłaszcza w pierwszej połowie roku, ale wciąż jest on znacznie wyższy niż przed pandemią.

Skąd tak duże zainteresowanie mieszkaniami i domami?

U podstaw wysokiego popytu stoi kilka zjawisk. Wszystkie, choć niezależne od siebie, kumulują się i wpływają na obraz całego rynku. W pewnym uproszczeniu na wysoki popyt złożyły się zarówno nadspodziewanie częste zakupy w celach mieszkaniowych, jak i szeroki strumień zakupów inwestycyjnych.

Masowo zmieniamy mieszkania?

Częściej niż kiedyś. Zwykle poszukiwanie nowego mieszkania wiązało się z życiową zmianą, taką jak np. wyjazd na studia, ślub, powiększenie rodziny, zmiana pracy. W ostatnich kilkunastu miesiącach obserwujemy dodatkowe preteksty do przeprowadzki.

Rok 2021 był drugim w cieniu pandemii. A ta wielu osobom wywróciła do góry nogami potrzeby mieszkaniowe i sposób postrzegania domu. Praca i nauka zdalna sprawiły, że nabrał on zupełnie nowej roli. Nie jest już tylko miejscem, z którego rano się wychodzi i wraca wieczorem. Nierzadko przebywamy w domach niemal całą dobę, w dodatku z całymi rodzinami. Ta nowa rola domu sprawiła, że Polacy zaczęli odczuwać potrzebę zmian.

Już późną wiosną 2020 roku w statystykach Otodomu widzieliśmy zwiększone zainteresowanie dużymi powierzchniami, domami, a jeśli mieszkaniami – to z balkonem, tarasem lub ogródkiem. Utrzymało się ono właściwie przez cały 2021 rok. Przykładowo w marcu 2021 roku zainteresowanie balkonem w mieszkaniu było trzykrotnie wyższe niż w rok wcześniej. W kolejnych miesiącach różnica rok do roku była nieco mniejsza, ale tylko dlatego, że już rok temu balkony były hitem. W liczbach bezwzględnych niezmiennie od wiosny 2020 roku widzimy duże zainteresowanie.

Balkon jest tu oczywiście tylko przykładem zmian, jakich Polacy oczekują od swoich mieszkań i domów w związku z ich nową rolą. Takie statystyki można mnożyć, a dla nas było istotne nie tylko „co" się zmienia, ale i „dlaczego". Chcieliśmy dokładnie poznać motywacje pchające nasze społeczeństwo do zmian, stąd nasz raport „Szczęśliwy dom. Badanie dobrostanu Polaków", który powstał na podstawie badania przeprowadzonego dla Otodomu przez psychologów z SWPS Innowacje. Polecam do niego zajrzeć, jest tam kilka ciekawych obserwacji.

Na przykład jakich?

Okazuje się, że przeprowadzka, choć sama w sobie generuje stres, w dłuższej perspektywie zwiększa poziom szczęścia. Zaciekawiło mnie także to, że powierzchnia mieszkania bywa odczuwana subiektywnie. To nie liczba metrów kwadratowych mieszkania wpływa na dobrostan. Wśród badanych zdarzały się osoby, które przeprowadziły się na podobny metraż do dotychczasowego, a jednak wzrósł ich poziom zadowolenia z przestrzeni mieszkania. Kluczem było tu zapewne dobre rozplanowane powierzchni, rozdzielenie poszczególnych funkcji mieszkania. Dla części badanych było to szalenie ważne, do tego stopnia, że niektóre osoby wolały zrezygnować z sypialni i spać na kanapie w salonie, by tylko urządzić sobie osobny gabinet, który po pracy można zamknąć i symbolicznie „wyjść z pracy". W badaniu wybijał się też wspólnotowy charakter szczęścia: nieruchomości to tylko mury, a na jakość życia w nich silnie wpływają sąsiedzi, rodzina, architekci, deweloperzy.

Ale najciekawszym wnioskiem z badania była silna potrzeba zmiany, która w nas drzemie. Okazuje się, że kolejki w marketach budowlanych nie brały się znikąd: aż 23 proc. reprezentatywnej grupy Polaków w czasie pandemii przeprowadziła remont. A co trzeci badany zmienił mieszkanie, aktywnie szuka lub myśli o takiej zmianie.

I tu docieramy do odpowiedzi na pytanie o wysoki popyt na mieszkania, domy i działki. Ale, jak wspomniałem, wśród chętnych do zakupu nieruchomości są nie tylko osoby, które planują w nich zamieszkać.

Są jeszcze inwestorzy...

Właśnie! Ale to nie jest jednolita grupa. I wbrew pozorom, nie dominują w niej zagraniczne fundusze, które kupują całe bloki lub osiedla, by przeznaczyć je na wynajem. Jest o nich bardzo głośno w mediach i trudno się dziwić, bo jeśli deweloper sprzedaje jednocześnie dwa i pół tysiąca mieszkań – musi to robić wrażenie. Warto jednak wiedzieć, że fundusze kupiły dotychczas nieco ponad 7 tysięcy mieszkań, podczas gdy deweloperzy w 2020 roku wybudowali ich 220 tysięcy. Wrażenie, że to dominujący inwestor potęguje prawdopodobnie fakt, że inwestycje funduszy skupiają się na kilku największych rynkach, np. warszawskim. Fundusze z całą pewnością nie powiedziały jeszcze ostatniego słowa i swój portfel nieruchomości z pewnością będą poszerzać.

Drugą grupą, która kupuje mieszkania z myślą o inwestycji są tzw. flipperzy. Wyszukują oni okazji, zwłaszcza na rynku wtórnym. Kupują mieszkania po to, by je szybko wyremontować i sprzedać z zyskiem wynikającym ze wzrostu wartości. Zdarzają się tacy, którzy sprzęty i meble kupują hurtowo, by jak najtaniej doprowadzić mieszkania do stanu, w którym można je drożej sprzedać.

Jednak najliczniejsza grupa to inwestorzy indywidualni, którzy na rynku nieruchomości pojawili się, by nie tracić oszczędności. Domy i mieszkania uchodzą za jedną z bezpieczniejszych form lokaty kapitału. W czasach, gdy oprocentowanie lokat było praktycznie zerowe, a jednocześnie inflacja była najwyższa w całej Unii Europejskiej, a tak było przez większość mijającego roku, część Polaków, która ma większe oszczędności, postanowiła ulokować je w nieruchomościach. Ich ceny od ponad dziesięciu lat niemal wyłącznie rosną i niewielu analityków prognozuje gwałtowne i duże spadki. Można więc zakładać, że nawet jeśli ceny miałyby się zatrzymać lub lekko spaść, w dłuższym terminie można będzie sprzedać je w wyższej cenie. Do tego mieszkanie kupione jako inwestycja może na siebie zarabiać niemal od pierwszego dnia: można je przecież wynająć. Duża część osób, które je kupiła, na to się zdecydowała, inni potrafią trzymać mieszkania w stanie deweloperskim, a są nawet inwestorzy, którzy spekulują w krótkim terminie – kupują mieszkania od deweloperów po to, by po kilkunastu miesiącach odsprzedać jego cesję. Oczywiście drożej.

Wszystkie te zjawiska wpłynęły na wysoki popyt, który towarzyszył nam przez cały 2021 roku. A ten popyt, za którym podaż nie nadążała, odcisnął swoje piętno na cenach.

A ceny nieruchomości w tym roku były rekordowe...

Właściwie od kilku lat moglibyśmy powtarzać to zdanie co roku. Wyznacznikiem ostatnich 12 miesięcy była dynamika takiego wzrostu.

Opublikowaliśmy właśnie w serwisie Otodom zestawienie cen ofertowych od stycznia 2019. W listopadzie metr kwadratowy statystycznego mieszkania od dewelopera był o 5 proc. droższy niż rok temu, a na rynku wtórnym różnica w cenie wyniosła aż 11 proc. W przypadku domów, prawdopodobnie w związku z pandemicznymi tendencjami, o których mówiłem, te podwyżki były jeszcze wyższe. Metr kwadratowy domu w ciągu zaledwie roku podrożał o 22 proc. na rynku pierwotnym i aż 24 proc. na rynku wtórnym. Najbardziej, bo aż o 27 proc. rok do roku, podrożały domy o powierzchni z przedziału 125–150 mkw. z rynku wtórnego.

To oczywiście średnie ceny dla całej Polski, a rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. W niektórych miastach te podwyżki były jeszcze bardziej odczuwalne, w innych – mniej. Tendencja jest jednak wyraźna.

Które miasta są najdroższe?

Nie będzie tu zaskoczenia: zarówno w przypadku domów, jak i mieszkań najdroższa jest Warszawa. Na wartości zyskały ostatnio nieruchomości w Krakowie, który wyprzedził Gdańsk i Gdynię i obecnie jest na drugim miejscu w rankingu najdroższych dużych miast. W pierwszej piątce znajdują się też Wrocław, a szczegółowe zestawienia dotyczące cen w 40 największych miastach, a w przypadku pięciu największych – także z podziałem na dzielnice można sprawdzić w serwisie Otodom, w zakładce „dane".

Czy ten szybki wzrost cen wreszcie wyhamuje?

Prędzej czy później – musi, ale nie spodziewałbym się drastycznych przecen. Od wielu miesięcy słyszy się o „pęknięciu bańki" mieszkaniowej, choć nie ma pewności, czy mamy do czynienia z taką bańką. Analitycy jednego z banków na początku pandemii zapowiadali spadki cen o 20 proc. w ciągu roku, tymczasem ich wzrost jeszcze przyspieszył. Biorąc pod uwagę wysoki popyt, rosnące ceny materiałów budowlanych, nośników energii, koszty pracy i problemy z dostępnością terenów i pozwoleniami, z jakimi miejscami borykają się deweloperzy – trudno mówić o przewidywanych spadkach cen nowych mieszkań.

A rynek wtórny często podąża za pierwotnym. Gdy deweloperzy podnoszą ceny – po kilku miesiącach rosną one też na rynku wtórnym. Gdyby zaczęli obniżać – być może spadłyby także i ceny mieszkań z drugiej ręki.

I może tak się stanie. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadały przez cały trzeci kwartał. W ostatnich dwóch miesiącach znów lekko rosną, lecz są dziś na poziomie zbliżonym do cen z marca 2021. Tymczasem na rynku wtórnym wciąż trwa festiwal podwyżek. Jeszcze w sierpniu przeciętny metr kwadratowy mieszkania u dewelopera i na rynku wtórnym kosztował tyle samo, dziś mieszkania deweloperskie kosztują średnio 8316 zł, a na rynku wtórnym – o prawie 600 zł więcej. Spodziewam się korekty cen mieszkań używanych.

Na rzecz zahamowania wzrostu cen może świadczyć spodziewany spadek popytu, który już w drugiej połowie roku był nieco niższy niż w pierwszej. A są powody, by obstawiać, że chętnych na zakup mieszkania będzie coraz mniej.

Dlaczego?

Po pierwsze wielu spośród inwestorów indywidualnych już ulokowało swoje oszczędności w nieruchomościach i nie zrobią tego po raz drugi. Tym bardziej że wraz z podwyżkami stóp procentowych spodziewać się można weryfikacji oprocentowania lokat, co mniej wypychać będzie inwestorów poza system bankowy.