Na przełomie II i III kwartału 2022 r. HB Reavis odda Varso Tower – najwyższy budynek w Unii Europejskiej (310 m z iglicą). Najemcami warszawskiej wieży będą m.in. kancelarie prawne CMS (7 tys. mkw.) i Greenberg Traurig (5 tys.).
– Niedawno do tego grona dołączył kolejny klient, który wynajął 8,5 tys. mkw. – mówi Karol Wyka, członek zarządu i dyrektor ds. wynajmu w HB Reavis w Polsce. Skomercjalizowane jest już 30 proc. powierzchni biur (14 pięter).
Według Karola Wyki kluczowy pozostanie aspekt zdrowia i zapewnienia dobrego samopoczucia pracownikom oswajającym się z nowymi warunkami. - Tworzenie biura przestało być wyłączną domeną dewelopera, architekta i najemcy, a stało się procesem, w który włącza się socjologów, psychologów, ekspertów od innowacji – zauważa. - Ten trend będzie się rozwijał, dlatego w HB Reavis postawiliśmy na budowanie przyjaznych miejsc, które wspierają wellbeing.
Krócej, elastyczniej
Karol Wyka ocenia, że popyt na biura nie zmalał, ale „wydłużył się czas reakcji". – Kiedyś decyzję o nowym biurze firmy podejmowały w sześć–dziewięć miesięcy. Dziś ten proces może trwać rok, półtora roku – mówi. – Organizacje tworzą strategie na najbliższe lata, testują nowe rozwiązania, jak np. model hybrydowy. Biura są im nadal potrzebne, a szukając nowego, wcale nie rezygnują z metrażu. Zwykle zachowują planowany rozmiar biura, lecz inaczej aranżują jego układ. Rośnie znaczenie miejsc do integracji i spotkań, sal do pracy w skupieniu i elastycznych rozwiązań.
Z analiz firmy REDD wynika, że najszybciej wynajmują się biura do 500 mkw. – Widzimy to nie tylko w Warszawie, ale i całej Polsce – mówi Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD. – Zmieniło się podejście do pracy i miejsca jej wykonywania. W zależności od profilu firmy nie trzeba już siedzieć w biurze pięć dni w tygodniu po osiem godzin. Firmy, jeśli tylko mogą, to wynajmują mniejsze biura.
Smagała mówi o coworkizacji biur. – Wiele budynków przystosowało się do nowej sytuacji, jest mniej biurek, z których użytkownicy korzystają zamiennie, pojawiło się więcej powierzchni do pracy wspólnej. W 2022 r. trend będzie się pogłębiał – ocenia ekspert REDD. Najemcy chcą podpisywać umowy na krótszy termin, z elastycznym wyborem powierzchni. – W 2022 r. możemy obserwować spory ruch na rynku, wiele firm będzie chciało zmienić biuro na mniejsze lub elastyczne – przewiduje Piotr Smagała.
REDD podaje, że w Warszawie jest już ponad 7 mln mkw. biur (w budynkach klasy A i B). W Krakowie – prawie 1,5 mln mkw., we Wrocławiu – niespełna 1,3 mln, w Trójmieście – 863,6 tys. mkw., w Katowicach – 655,6 tys., w Poznaniu – 582,7 tys., w Łodzi – 523,4 tys., w Lublinie – 188,7 tys. mkw.
W stolicy powstaje 454,8 tys. mkw. biur. W Krakowie – 186,6 tys., we Wrocławiu – niespełna 137,3 tys., w Trójmieście – 98,3 tys., w Katowicach – 188 tys., w Poznaniu – 67,7 tys., w Łodzi – 72,8 tys., w Lublinie – 18,4 tys. – Budynki, które wkrótce będą gotowe, wciąż nie są w pełni skomercjalizowane. Pustostany w powstających obiektach w Warszawie to prawie 45 proc., w Krakowie 43 proc., w Łodzi aż 80 proc. – podaje Smagała. Wynajęcie powierzchni biurowej zajmuje w Warszawie 324 dni (przed pandemią 170), w Krakowie – średnio 274 dni. – Tyle czasu biurowce stoją puste. Inwestorzy tracą na wolnej powierzchni. Podjęcie decyzji o rozpoczęciu budowy wymaga więc analizy setek danych dotyczących komercjalizacji budynku. Nie sztuką jest wybudować, sztuką jest skomercjalizować, przynajmniej w 90 proc. – podkreśla Piotr Smagała.
Mikołaj Sznajder, dyrektor działu powierzchni biurowych w firmie doradczej CBRE, mówi, że firmy starają się pogodzić chęć powrotu do biura z potrzebą większej elastyczności pracowników. – Nawet przy popularyzacji pracy hybrydowej, większość firm oczekuje, że pracownicy będą pracować z biura co najmniej tyle samo czasu co z domu – podkreśla. Dyrektor potwierdza zapotrzebowanie na elastyczne powierzchnie. – Coraz szersza oferta powierzchni typu flex, od konferencyjnych do prywatnych gabinetów, staje się dostępna i często wyposażona w zaawansowane technologie i inne usługi – zauważa Mikołaj Sznajder. - W 2022 r. firmy na całym świecie będą formułować najlepsze praktyki i udoskonalać swoje polityki w oparciu o zdobyte doświadczenia, w miarę jak coraz więcej osób będzie wracać do biura. Dodatkowo obserwujemy, że wiele firm zaczyna widzieć u siebie większe zapotrzebowania na powierzchnię biurową niż przewidywały na początku pandemii.
Powroty, przeprowadzki
Jacek Zengteler, dyrektor generalny spółki deweloperskiej Yareal, zaznacza, że mijający rok był w dużej mierze okresem renegocjacji umów najmu. – Widzimy też powrót zagranicznych firm otwierających w Polsce nowe siedziby. Od września odnotowujemy bardzo dużą aktywność podmiotów poszukujących nowych lokalizacji. Dotyczy to zarówno mniejszych przedsiębiorstw szukających kilkuset metrów, jak i bardzo dużych organizacji, których potrzeby sięgają od kilku do nawet kilkunastu tys. mkw. biur.
Dyrektor spodziewa się licznych przeprowadzek. – Warszawski rynek biurowy wszedł w kolejną fazę cyklu, którą charakteryzuje bardzo ograniczona podaż nowych powierzchni. – Okres wysypu projektów dobiega końca. Większość biurowców jest albo na finiszu budowy albo już została oddana – mówi. – Pustostany będą się szybko wypełniać. W efekcie widocznej już luki podażowej zmniejszy się oferta powierzchni, co mocno odczują firmy poszukujące nowego biura.
Yareal kończy budowę drugiego etapu kompleksu Lixa na stołecznej Woli. - Przygotowujemy się do wprowadzenia na rynek kolejnych 20 tys. mkw., które zapewnią najemcom możliwość elastycznej aranżacji powierzchni dopasowanej do potrzeb, a także bardzo dużo zieleni - zapowiada Jacek Zengteler. - Wkrótce rozpoczniemy budowę dwóch kolejnych biurowców tworzących kompleks Lixa, który docelowo osiągnie 77 tys. mkw. biur. Za trzy lata projekt będzie już w pełni gotowy wraz z miastotwórczym 150-metrowym deptakiem - Lixa City Gardens - biegnącym przez środek kompleksu.
O aktywności najemców mówi Skanska. – Jesteśmy w trakcie wielu negocjacji – mówi Katarzyna Zawodna-Bijoch, prezes spółki biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej. – Liczymy na zamknięcie części umów jeszcze w tym roku i w I kwartale 2022 r. Wystartowaliśmy też z kilkoma nowymi projektami (m.in. Studio w Warszawie, kolejne fazy Centrum Południe we Wrocławiu i Nowy Rynek w Poznaniu). W 2022 r. przewidujemy wzrost aktywności najemców, zarówno tych, którzy opóźnili decyzje przez pandemię, jak i tych, którzy wybiorą nasz region do otwarcia nowych centrów usług. Obserwujemy trend relokacji z dalszych offshorowych lokalizacji na te postrzegane jako bezpieczniejsze dla kontynuacji biznesu – a tu rejon CEE, a w szczególności Polska, nie mają sobie równych. Wzrost zapotrzebowania na usługi IT przy modelach pracy hybrydowej też mocno stymuluje popyt w tej branży.
