Gdańsk, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa oraz Wrocław. To miasta, w których dziś rozwija się już najem instytucjonalny mieszkań (PRS). Okazuje się przy tym, że część budynków przeznaczonych pod wynajem długoterminowy powstała na terenach przeznaczonych nie na funkcję mieszkalną, a na usługową. Czy tak powinno być?

Polska specyfika

– Gdy po raz pierwszy zadałem te pytanie wyspecjalizowanemu w nieruchomościach prawnikowi, odpowiedział z przekonaniem graniczącym z pewnością, że PRS-y będą i mogą powstawać wyłącznie na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, oznaczonym w planach jako MW. Natomiast na terenach usługowych, oznaczonych jako U, budowane będą wyłącznie „serviced apartments" – wskazuje Tomasz Bojęć, partner zarządzający w ThinkCo.

Zastrzega jednak, że opisywana rozmowa odbyła się kilka lat temu, a praktyka rynkowa udowodniła, że sytuacja ma się zgoła inaczej.

– Rzeczywiście można powiedzieć, że obecnie na polskim nadal niewielkim rynku instytucjonalnym budynki z mieszkaniami PRS buduje się zarówno na działkach mieszkaniowych, jak i usługowych, jednak pod warunkiem, że przeznaczenie terenu U w planie miejscowym dopuszcza funkcje zbiorowego zamieszkania czasowego – takie jak hotel, schronisko, dom studencki etc. – wylicza Bojęć.

Nie ukrywa, że gdy ktoś pyta jego organizację o konsultacje w tym zakresie, to ta budowanie PRS-ów na działkach usługowych odradza – sugerując planowanie inwestycji w kierunku budynku usługowego, takiego jak prywatny akademik lub coliving. Dlaczego?

– Ponieważ o ile prawo jest w naszym kraju w tym zakresie mało precyzyjne, o tyle praktyka rynkowa zachodnich funduszy inwestujących w PRS-y jest taka, że nie kupują budynków mieszkaniowych, które na działkach mieszkaniowych się nie znajdują – akcentuje ekspert.

– Nie robią tego, ponieważ zależy im na transparentnej sytuacji w oczach akcjonariuszy. Zakładają także, że w razie negatywnego scenariusza, jeśli budynek nie będzie skutecznie działał w najmie, to obiekt mieszkaniowy (w sensie prawnym) będą mogli sprzedać detalicznym klientom rozbijając go na pojedyncze mieszkania. W przypadku budynku znajdującego się na działce usługowej sytuacja jest bardziej skomplikowana – wyjaśnia Tomasz Bojęć.

Mieszkanie jako usługa?

Te argumenty nie do końca trafiają do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), który wysuwa swe racje.

– Obecnie jedną z największych bolączek branży deweloperskiej jest niewystarczająca podaż gruntów mieszkaniowych pod zabudowę. Dlatego niektóre z projektów PRS powstają na gruntach usługowych. Nie ma w tym żadnej kontrowersji, skoro najem instytucjonalny jest de facto usługą. Dzięki temu zwiększa nam się dostępność lokali w ramach rynku najmu – mówi Sebastian Juszczak, prawnik PZFD.

W jego ocenie taki stan rzeczy jest korzystny dla miast – ponieważ inwestorzy będą musieli opłacać wyższy podatek od nieruchomości.

– Z uwagi na to, że do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność dochodzi tylko w przypadku gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, projekt PRS na gruncie usługowym będzie przynosił miastom wpływy również z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste – uważa Sebastian Juszczak.

Co natomiast w przypadku, gdy projekt PRS „nie wypali"?

– Istnieje możliwość sprzedaży samego lokalu, jeżeli posiada on odrębną księgę wieczystą. Z uwagi na to, że w planie przewidziano funkcję usługową, nie będzie to jednak mieszkanie, a lokal użytkowy – tłumaczy przedstawiciel PZFD.

Dynamicznego rozwoju rynku najmu instytucjonalnego w Polsce obawia się prof. Marek Bryx, kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego w Szkole Głównej Handlowej. Ekspert rynku nieruchomości nie chciałby, aby w Warszawie powtórzył się scenariusz z Berlina i doszło do powstania monopoli funduszy skupiających mieszkania na wynajem, bo to może doprowadzić do zachwiania równowagi na rynku i podwyżki cen.

– Nie jestem orędownikiem wchodzenia funduszy do Polski, dopóki jest taka sytuacja, że mieszkania są w rękach prywatnych obywateli, którzy chcą na nich zarobić, skoro na przykład lokaty bankowe nie przynoszą już dochodów. Nieruchomości traktowane są jako inwestycja pewna, na której nie trzeba specjalnie się znać. Nawet jeśli nie jestem wykształconym inwestorem, to z reguły dam sobie radę. Tak właśnie myślą kupujący i ta zasada zazwyczaj się sprawdza – mówił niedawno Bryx w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH.

Jak natomiast podaje PZFD, od 2015 r. w sektorze PRS znajduje się ok. 7 tys. mieszkań, z czego 2 tys. posiada Rządowy Fundusz Mieszkań na Wynajem PFR. Jednocześnie inwestorzy indywidualni zakupili w tym okresie około 100–120 tys. mieszkań – przy ogólnej sprzedaży deweloperskiej w sześciu największych miastach na poziomie 410–420 tys. mieszkań.

Z szacunków związku wynika, że przyjmując, że w Warszawie sprzedaje się średnio 20 tys. mieszkań, to gdyby co dziesiąte zostało sprzedane funduszowi, po 50 latach fundusze posiadałyby jedynie 5 proc. zasobu mieszkaniowego w stolicy.