Trudno dalej pracować na najwyższych obrotach

W III kwartale br. w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 15 tys. mieszkań – wynika z szacunków firmy JLL. To o 13 proc. więcej niż rok wcześniej, kiedy rynek odżywał po lockdownie, oraz o 23 proc. mniej niż w I i II kwartale br., kiedy notowane były nowe rekordy liczby sprzedanych lokali.

Trend jest zatem zgodny z tym, co pokazali wcześniej deweloperzy z rynku kapitałowego. W tej grupie również sprzedaż w III kwartale była lepsza rok do roku (o 24 proc.), ale nie tak wyśrubowana, jak w pierwszej części tego roku (spadek o 6,5 proc. kwartał do kwartału).

Zdaniem ekspertów JLL wygląda na to, że rynek – pod względem ilościowym – operuje na maksymalnych obrotach, na jakich jest w stanie w tej fazie cyklu. Sprzedaż zannualizowana, czyli liczona z ostatnich czterech kwartałów, wyniosła na koniec września blisko 68 tys. lokali, o 4–5 proc. więcej niż w pełnych kalendarzowych latach 2018–2019 oraz o 7 proc. mniej niż w rekordowym jak dotąd 2017 r. Oznacza to, że sufit to około 70 tys. transakcji w skali 12 miesięcy.

Jak zaznaczają eksperci, sprzedaż w III kwartale napędzana była wciąż niskimi stopami i wysoką inflacją. Co prawda akcja kredytowa ostygła, ale pozostawała na wysokim poziomie. Niższa sprzedaż to pochodna oferty – w III kwartale deweloperzy wprowadzili do katalogów prawie 13,8 tys. mieszkań, o 13 proc. mniej niż kwartał wcześniej i niewiele więcej niż średnia kwartalna z 2020 r., którego statystyki mocno obniżyła pandemia. Ponownie posługując się danymi zannualizowanymi, licząc na koniec września, deweloperzy wprowadzili do oferty 55,5 tys. mieszkań, o jedną piątą mniej niż w rekordowym 2017 r. i 13 proc. mniej niż w 2019 r. Na koniec września oferta na sześciu rynkach skurczyła się do 36,6 tys. lokali, poziomu najniższego od końca września 2010 r.

Gdyby spółki przestały budować, oferta wyprzedałaby się w zaledwie nieco ponad dwa kwartały. Nabywcy mają więc mniejszy wybór, a przewaga popytu nad podażą nieuchronnie przekłada się na dalszy wzrost cen. Już w czterech aglomeracjach za mkw. trzeba płacić pięciocyfrowe kwoty. W skali roku średnie ceny lokali sprzedanych wzrosły najmocniej w Łodzi – o 16 proc., w Warszawie i Poznaniu o 10 proc., a w pozostałych aglomeracjach zwyżka sięgnęła 9 proc. Rosnące ceny lokali to efekt drożejących materiałów. Coraz wyższe ceny w nowych inwestycjach wprowadzanych do oferty. To oczywiście pociąga zwyżki cen lokali wprowadzonych na rynek wcześniej, które jeszcze nie znalazły nabywców. Bolączką są też utrzymujące się długotrwałe procedury związane z pozwoleniami na budowę.

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, komentuje, że rynek cały czas jest w nierównowadze – wysoka inflacja zachęca do lokowania w nieruchomościach, ale deweloperzy nie są w stanie płynnie odpowiadać na popyt – kolejny raz liczba sprzedanych mieszkań była wyższa niż liczba wprowadzonych do oferty. W efekcie ograniczona oferta i rosnące ceny lokali zaczynają wpływać na liczbę transakcji.

Wydaje się, że zwiększenie produkcji mogłoby ustabilizować rynek. Jak wskazuje Gawrońska, liczba pozwoleń na budowę w rękach deweloperów w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie nie napawa optymizmem. W Trójmieście liczba wydanych pozwoleń pokrywa 40–50 proc. rocznej podaży, a w Łodzi praktycznie 100 proc. W najmniejszym mieście „wielkiej szóstki", Poznaniu, to 200 proc.

Brak planów miejscowych, niedobór gruntów – duże zasoby Skarbu Państwa są wciąż zablokowane, opóźnienia administracyjne – to kwestie do pilnego rozwiązania. Eksperci JLL nie zgadzają się z tezą, że fundusze PRS (najem instytucjonalny lokali) przykładają się do drenowania podaży i wzrostu cen – a takie uwagi znajdziemy nie tylko w mediach społecznościowych, ale i w komentarzach części ekspertów.

Gawrońska zaznacza, że w ostatnich kilku latach zakupów o charakterze inwestycyjnym na dużą skalę dokonywali inwestorzy indywidualni – w zależności od miasta mowa o udziale 20–40 proc., co w sumie można szacować na ponad 90 tys. lokali oddanych w latach 2016–2020, które zasilą rynek najmu. Tymczasem całkowita obecna podaż PRS to nieco ponad 6 tys. lokali, z czego jedna trzecia to państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Biorąc pod uwagę zapowiedzi inwestorów, średnioroczna sprzedaż dla nich to 4 tys. lokali.

Warto pamiętać, że największe transakcje są rozłożone na wiele lat, ponadto część projektów realizowana będzie na gruntach, na których nie może powstać zabudowa mieszkaniowa, tylko lokale usługowe.

Rynek mieszkaniowy pod lupę wzięli też analitycy PKO BP. Ich zdaniem trudno mówić o bańce, wzrost cen mieszkań ma źródła przede wszystkim w czynnikach fundamentalnych, a trend dłuższego spadku cen jest mało prawdopodobny. Nominalnego wzrostu cen nie powinno się rozpatrywać w oderwaniu od siły nabywczej przeciętnego gospodarstwa domowego – a ta jest dziś wyższa nie tylko w porównaniu ze szczytem poprzedniej hossy w 2007 r., ale też cenowego dołka w 2012 r. (ceny były wtedy o jedną trzecią niższe niż teraz).