I co z tym katastrem?

Gdyby podatek katastralny został wprowadzony w Polsce choćby dekadę temu, to sytuacja w mieszkaniówce byłaby zapewne inna niż dziś – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Publikacja: 17.10.2021 12:34

I co z tym katastrem?

Foto: Materiały prasowe

Czy podatek katastralny w Polsce jest coraz bardziej realny? Sytuację analizuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

- Temat podatku katastralnego w Polsce zawsze cieszył się w mediach dużą popularnością. Ostatnio jednak można odnieść wrażenie nasilenia się fali opinii i prognoz wieszczących potrzebę i rosnące prawdopodobieństwo wprowadzenia tej daniny. Czy Polaków w przewidywalnej przyszłości rzeczywiście czeka rewolucja w opodatkowaniu ich czterech kątów?

Koncepcja wprowadzenia podatku katastralnego, który miałby zastąpić tradycyjną daninę od nieruchomości, ma bogatą i dość długą historię. Jeszcze do niedawna jednak temat ten pozostawał jedynie w sferze teoretycznych dywagacji. Tymczasem coraz trudniej jest wykluczyć prawdopodobieństwo radykalnej zmiany sposobu opodatkowania nieruchomości w Polsce.

Wartość zamiast powierzchni

Różnica pomiędzy podatkiem katastralnym a obowiązującym od lat w Polsce tym tradycyjnym - od nieruchomości, jest już doskonale znana zdecydowanej większości rodaków. Polega na sposobie ich naliczania. W pierwszym przypadku, jak zresztą sama nazwa wskazuje, naliczany jest od wartości katastralnej nieruchomości, w drugim na opodatkowaniu powierzchni.

Różnica jest jednak zasadnicza, jeśli porównać różne warianty stawek obu odmian nieruchomościowej daniny. Wersja katastralna w każdym przypadku wydaje się być zdecydowanie bardziej niekorzystna dla portfeli podatników, a dla większości z nich praktycznie nie do przyjęcia.

Jak bowiem wynika z najprostszych symulacji, wprowadzenia katastru nieruchomości w Polsce,  już przy 1-proc. stawce daniny obciążenie podatkiem od posiadanej nieruchomości wzrosłoby średnio 50-krotnie. W przypadku skromnych dwóch pokoi na ok. 50 mkw. z 40-50 zł do ok. 2,5 tys. zł rocznie. Z kolei właściciel przeciętnego domu jednorodzinnego musiałby wyłożyć zamiast kilkuset złotych nawet 5-10 tys. zł. Dlatego też wszelkie bez wyjątku postulaty wprowadzenia katastru w Polsce opatrzone są zastrzeżeniem o konieczności takich regulacji, aby przeciętny Kowalski ze swym jedynym lokum, służącym własnym potrzebom mieszkaniowym, zbytnio nie ucierpiał na wolcie opodatkowania nieruchomości.  

Sęk w tym, że w przypadku zdecydowanej większości krajów unijnych, nie tylko tych o najbardziej zaawansowanych rozwojowo gospodarkach i rynkach nieruchomości, podatek katastralny jest już obowiązującą normą. Przyjęte w poszczególnych krajach rozwiązania nie są oczywiście jednolite, a same sposoby naliczania podatku, połączone nieraz z rozbudowanym systemem ulg i zwolnień, bywają dość skomplikowane. Pytanie, dlaczego po blisko ćwierćwieczu od wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, szczegółowo regulującej kwestię powszechnej taksacji nieruchomości, sytuacja coraz wyraźniej dojrzewa do wdrożenia przedmiotowych przepisów w życie.

Samorządom z finansową odsieczą 

Podatek katastralny jest podatkiem lokalnym, istotnie zwiększającym dochody gmin, przez co walnie przyczynia się do przyśpieszenia zagospodarowania ich terenów, budowy infrastruktury i optymalnego rozwoju gospodarki przestrzennej.

Tymczasem trwająca już półtora roku pandemia bardzo poważnie skomplikowała sytuację budżetową samorządów, które utraciły gros własnych dochodów przy znaczącym wzroście wydatków. Głośno było o tego typu problemach Warszawy i paraliżu jej finansów. W efekcie  włodarze stolicy komunikowali silny wzrost zadłużenia miasta, przesunięcie większości inwestycji w czasie, perspektywę wyprzedaży najcenniejszych gruntów inwestycyjnych oraz serii bolesnych podwyżek dla warszawiaków - za wodę, śmieci, parkowanie i komunikację miejską.

Z kolei ostatnio do problemów samorządów wywołanych koronakryzysem, dołączyły perspektywy dotkliwego spadku wpływów z podatku PIT w efekcie ogłoszenia przez rząd programu Polski Ład. I choć resort finansów uspokaja i deklaruje stosowne rekompensaty dla samorządów z tytułu utraty części dotychczasowych wpływów, to mało który z samorządowców wierzy w świetlaną i dostatnią przyszłość samorządów, przynajmniej tę przewidywalną.

Już w przyszłym roku może się okazać, że koniecznym warunkiem utrzymania płynności większości samorządów oraz długoterminową gwarancją realizacji ich zadań własnych, jest uruchomienie niezawodnego i dostatecznie lukratywnego źródła dochodów. Podatek katastralny to niestety jedyny dostępny wybór, jednocześnie jednak nie do zaakceptowania przez zdecydowaną większość Polaków. Pytanie, dlaczego?

Niechlubne rekordy

W ostatnim czasie w mediach pojawiły się dwa bardzo ciekawie rankingi państw unijnych opracowane na podstawie danych Eurostatu. Pierwszy dotyczy wzrostów cen mieszkań w latach 2005-2020, drugi - udziału najstarszych użytkowanych przez mieszkańców krajów ponad dwudziestoletnich samochodów. W obu przypadkach bezapelacyjnym wygranym klasyfikacji okazała się Polska. Jak się okazuje mieszkaniowa hossa wywindowała ceny naszych mieszkań w minionych 15 latach o rekordowe w UE 142 proc. Z kolei w drugim przypadku nasz kraj z wprost nieprawdopodobnym wynikiem 38 proc. okazał się wręcz samotnym liderem. Jakie wnioski z rezultatów tego typu „zawodów”?

Tak wielki odsetek ponadprzeciętnie wiekowych samochodów, a więc bardzo tanich i jakże często stwarzających skrajne ryzyko użytkowe, to bodaj najbardziej wiarygodny wskaźnik wciąż niepokojąco niskiej realnej siły nabywczej Polaków oraz wlekącego się w unijnym ogonie poziomu ich średniej zamożności.

To niestety także najlepsze wyjaśnienie przyczyny braku podatku katastralnego w Polsce, czyli faktu, że po z górą trzech dekadach transformacji gospodarczej Polaków zwyczajnie na tę daninę nie stać.

W tym stanie rzeczy pierwsza lokata Polski w klasyfikacji członków UE z największym ciśnieniem na długoterminowe windowanie cen mieszkań to także nie najlepszy pretekst do szczególnej satysfakcji. To raczej okazja do refleksji i analizy tej raczej mało optymistycznej statystyki.

Błędne koło

Gdyby podatek katastralny został wprowadzony w Polsce choćby dekadę temu, to jego wpływ na statystyki krajowej motoryzacji byłby zapewne żaden. Za to prawie na pewno sytuacja w mieszkaniówce różniłaby się od obecnej diametralnie, a Polska zapewne nie dzierżyłaby unijnej palmy pierwszeństwa w wyścigu mieszkaniowej hossy. 

Kataster bowiem zdecydowanie cywilizuje szeroko pojęty rynek nieruchomości, głównie poprzez uporządkowanie kwestii własnościowych, podniesienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, czy wreszcie ograniczenie do minimum inwestycji spekulacyjnych. A to właśnie te ostatnie odpowiadają w poważnym stopniu za postępującą mieszkaniową drożyznę. Tak było w latach 2006-2008 i tak jest obecnie, gdy podobno już nawet co piąte lokum na rynku pierwotnym nabywane jest przez spekulantów tylko i wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem.

Kolejną poważną zaletą tej formy opodatkowania jest silne stymulowanie obrotu gospodarczego nieruchomościami, przez co dochodzi do przyśpieszenia zagospodarowania często bardzo atrakcyjnych, acz niewykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem terenów. Chodzi o grunty inwestycyjne, w przypadku których ujednolicenie w obecnym systemie powierzchniowym podatku od parceli wartych kilka tysięcy i kilka milionów złotych, to przy tendencji wzrostowej cen nieruchomości, silna zachęta do transakcji spekulacyjnych i przechowywania w nieskończoność działek jako lokaty kapitału. To bardzo niebezpieczne zjawisko potęgujące deficyt gruntów inwestycyjnych w miastach ze wszelkimi tego negatywnymi skutkami, z galopadą cen nowych mieszkań i ich niedostatkiem na czele.

W sumie możemy mówić o czymś w rodzaju błędnego koła. Z jednej bowiem strony wciąż słaba siła nabywcza oraz niewystarczająca przeciętna zamożność Polaków powoduje silną awersję do perspektyw podatku katastralnego. Z drugiej strony jego brak w sposób ewidentny przyczynia się do okresowego, ale bardzo silnego, spekulacyjnego wzrostu cen nieruchomości z mieszkaniami na czele. W efekcie rośnie liczebność sfrustrowanych rodaków z deficytem zdolności kredytowej choćby na skromne, ciasne, ale własne lokum.

Czy nadszedł już czas na przerwanie tego błędnego koła? Zapewne nie stanie się to już w najbliższej przyszłości, ale w tej przewidywalnej raczej na pewno, gdy w świadomości społecznej podatek katastralny przestanie się jawić jako wyrok, a zacznie być postrzegany jako niezbędny atrybut rozwoju rynku nieruchomości.

Czy podatek katastralny w Polsce jest coraz bardziej realny? Sytuację analizuje Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

- Temat podatku katastralnego w Polsce zawsze cieszył się w mediach dużą popularnością. Ostatnio jednak można odnieść wrażenie nasilenia się fali opinii i prognoz wieszczących potrzebę i rosnące prawdopodobieństwo wprowadzenia tej daniny. Czy Polaków w przewidywalnej przyszłości rzeczywiście czeka rewolucja w opodatkowaniu ich czterech kątów?

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co ze schronami na osiedlach
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów
Nieruchomości
Jak duże mieszkania kupujemy
Nieruchomości
Podziałem nie da się obejść rygorów
Nieruchomości
Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego