Podstawową stopę procentową do 0,5 proc. z 0,1 proc. Rada Polityki Pieniężnej podniosła 6 października. – Podwyżka może być początkiem końca wzmożonych spekulacji na rynku nieruchomości – ocenia Patryk Nowak, dyrektor regionalny Gold Finance. – Daje istotny sygnał inwestorom, że czas przygotować się na kolejne podwyżki. Daleko nam wprawdzie do wysokości stóp procentowych sprzed pandemii, które kształtowały się na poziomie 1,5 proc., ale zmiana może ostudzić zapały kupujących. Kluczowe pytanie, czy to jednorazowa podwyżka czy początek trendu, postawi sobie wielu inwestorów. Część może się wstrzymać z kolejnymi inwestycjami.
Jedna to za mało
Znacznego odpływu inwestorów po zmianie stopy o 0,4 pkt proc. Patryk Nowak się jednak nie spodziewa. – Zakładając wzrost oprocentowania lokat z 0,1–0,2 proc. do 0,4–0,5 proc. możemy założyć, że w dłuższej perspektywie wzrost ten jest daleki od poziomu uznawanego za atrakcyjny – wyjaśnia. Większe znaczenie, jak twierdzi, będą mieć rosnące ceny nieruchomości skutkujące malejącym zwrotem z inwestycji.
Także Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, ocenia, że jedna podwyżka stóp procentowych to jeszcze za mało, aby znacząco zmienić sytuację na rynku mieszkań.
– Rentowność najmu pozostanie wyższa niż rentowność lokat i będzie przyciągać do rynku inwestorów – mówi. – Istotny wydaje się czynnik psychologiczny. Wielu inwestorów przyzwyczajonych do ciągłych i znaczących podwyżek cen mieszkań w ostatnich latach będzie wierzyć w dalszy wzrost, dokonując zakupów.
Oprocentowanie kredytów na razie wzrośnie nieznaczne. – Ruch RPP nie wpłynie więc istotnie na zdolność kredytową klientów banków. Niewielu odpłynie z rynku z tego powodu – ocenia Dariusz Książak. Większych „ucieczek" można się spodziewać po serii podwyżek stóp. Na razie jednak, jak podkreśla szef Emmerson Evaluation, nie ma pewności, czy NBP zdecyduje się je kontynuować. – Planujący zakup mieszkania na kredyt powinni być jednak świadomi takiego ryzyka – podkreśla.
A Anton Bubiel, prezes Rentier.io, dopowiada, że bardziej ostrożni powinni być kupujący na kredyt lokale na wynajem. – Rekordowo niskie stopy procentowe nie będą „trwać" wiecznie. Decyzja z 6 października powinna o tym przypomnieć – mówi. – Zmiana nie wydaje się na tyle istotna, by wpłynąć poważnie na rynek mieszkaniowy, trzeba jednak monitorować dalsze decyzje RPP – podkreśla.
Dodaje, że jeżeli podwyżka stóp doprowadzi do pożądanego efektu, czyli zahamowania inflacji, będziemy się mogli spodziewać również zmniejszenia popytu na nieruchomości, w których w ostatnim czasie Polacy szukali ucieczki właśnie przed inflacją. – To zaś może, potencjalnie, wpłynąć na obniżkę cen mieszkań, a przy założeniu braku zmian stawek najmu – na polepszenie rentowności – mówi Bubiel. Kolejne podwyżki stóp mogą mieć też wpływ na decyzje Polaków dotyczące lokowania oszczędności. – Część może wrócić do lokat, nie szukając wyższych stóp zwrotu na rynku wynajmu. A to zmniejszy podaż na tym rynku – mówi. – Przy stałym popycie może wpłynąć na wzrost stawek, co dodatnio wpłynie na stopy zwrotu z wynajmu.
Dzisiejsza zmiana, jak przyznaje Anton Bubiel, jest jednak "nieistotna" z punktu widzenia wynajmujących. - Będzie miała niewielki wpływ na rentowność z wynajmu. Na tym etapie nie spodziewałbym się zatem odpływu inwestorów z rynku – mówi. – Co więcej, sytuacja na rynku wynajmu po problemach wywołanych pandemią, z perspektywy wynajmujących się polepsza.
Porównując dane z III kw. tego roku z danymi z ubiegłego roku, Rentier.io odnotował wzrosty stawek najmu we wszystkich analizowanych segmentach nieruchomości. – Zdarzyło się to po raz pierwszy od początku pandemii – podkreśla Anton Bubiel. Z analiz Rentier.io wynika, że mieszkania poniżej 35 mkw. są oferowane średnio o 1,1 proc. drożej niż przed rokiem, mieszkania o powierzchni 35-60 mkw. - o 3,4 proc., a mieszkania o powyżej 60 mkw. – aż po 4,4 proc. drożej. - Odnotowaliśmy też wzrosty stawek we wszystkich analizowanych segmentach, porównując kwartał do kwartału. Najbardziej, bo o 3,6 proc., podrożał najem średnich mieszkań, o 2,7 proc. mieszkań małych, a o 0,8 proc. - dużych - wskazuje.
Prezes Rentier.io nie ma wątpliwości, że do tej pory opłacało się inwestować w mieszkanie na kredyt. – Rata była niższa niż czynsz za lokal na wynajem prawie we wszystkich analizowanych przez nas miastach – podkreśla.
Jakie różnice
Z danych Rentier.io (stawki najmu) i Expandera (kredyty) wynika, że np. w Katowicach różnica między przeciętnym kosztem najmu 40-metrowego mieszkania a ratą kredytu (10 proc. wkładu własnego, kredyt na 25 lat, rata stała) to 364 zł. Średni koszt najmu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to 1,5 tys. zł, a rata kredytu: ponad 1,1 tys. zł.
W Łodzi różnica ta wynosiła 343 zł, w Częstochowie 304, w Szczecinie – 297 zł, w Sosnowcu – 286, w Lublinie – 248, w Bydgoszczy – 223, we Wrocławiu – 215, w Gdańsku – 178, w Rzeszowie – 134, w Poznaniu – 127, w Warszawie – 109, w Gdyni – 95, w Białymstoku – 82, w Toruniu – 49 zł. Na minusie był tylko Kraków – średnia rata kredytu na taki lokal (1,8 tys. zł) była wyższa niż przeciętny czynsz (ponad 1,6 tys. zł) o 166 zł.
- Ta relacja była niekorzystna dla wynajmujących tylko w Krakowie, choć to też jest względne. Rata kredytu składa się z raty odsetkowej i raty kapitałowej – mówi prezes Bubiel. - O ile rata odsetkowa jest kosztem pod każdym względem,o tyle rata kapitałowa, pomimo że także musi być opłacana na bieżąco, to co miesiąc stanowi wkład finansowy w nabyte mieszkanie. Tak więc poza różnicą w przepływach pieniężnych pomiędzy stawką wynajmu a ratą kredytu inwestorzy często nie traktują rat kapitałowych jako kosztu - wyjaśnia.
Także po podwyżce stopy o 0,4 pkt proc. przeciętny koszt najmu 40-metrowego mieszkania przewyższa ratę kredytu we wszystkich miastach z wyjątkiem Torunia i Krakowa.
Z kolei Gold Finance porównuje średnie stawki najmu mieszkań ze średnimi ratami kredytu zaciągniętymi na te lokale na przykładzie pięciu miast. Założenia: kredyt na 30 lat, średnie oprocentowanie 2,85 proc. Średnie ceny ok. 55-metrowych mieszkań z rynku wtórnego (raport Metrohouse i Gold Finance za II kw.) i średnie czynsze dla takich lokali.
I tak np. w Gdańsku takie 55-metrowe mieszkanie kupimy średnio za 445 tys. zł. Średnia stawka najmu to 2,3 tys. zł, a średnia rata kredytu: ponad 1,8 tys. zł. W Krakowie jest to odpowiednio: 473 tys. zł (cena zakupu), 2,2 tys. zł (czynsz) i ponad 1,9 tys. zł (rata), w Poznaniu: 399,5 tys. zł, 2 tys. i ponad 1,6 tys. zł, w Warszawie: 627 tys. zł, 3 tys. i niemal 2,6 tys. zł, a we Wrocławiu: 394 tys. zł, 2,4 tys. i ponad 1,6 tys. zł. Za wynajem mieszkania w każdym mieście inwestor dostanie miesięcznie więcej, niż odda do banku, spłacając raty kredytu.
A jak to porównanie: rata - czynsz będzie wyglądać po podwyżce stóp? Gold Finance zakłada wzrost średniego oprocentowania do 3,25 proc. przy zachowaniu bieżącej średniej stawki najmu. I tak w Gdańsku rata wzrośnie o 97 zł, do ponad 1,9 tys. zł, w Krakowie – o 103 zł, do ponad 2 tys. zł, w Poznaniu o 87 zł, do ponad 1,7 tys. zł, w Warszawie – o 136 zł, do ponad 2,7 tys. zł, a we Wrocławiu o 85 zł, do ponad 1,7 tys. zł. Mimo podwyżek pobierany za wynajmowane mieszkanie czynsz jest wciąż wyższy niż rata kredytu.
