W I połowie 2021 r. średnia marża brutto ze sprzedaży deweloperów mieszkaniowych z rynku kapitałowego wyniosła 25,6 proc., o 1,4 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Pod lupę wzięliśmy sprawozdania finansowe opublikowane przez 15 spółek. Dziewięć z nich zanotowało lepszy wynik rok do roku.
Rentowność generalnie mocno się poprawiła: pięciu deweloperów wobec czterech rok wcześniej wypracowało rentowność powyżej 30 proc., w trzech przypadkach to bardzo wysoki rejestr, blisko 40 proc.! Uwagę zwraca też wyższa mediana: 26,7 proc., o 2,8 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.
Pilnowanie kosztów
Najwyższą średnią marżę, równą 40 proc., zanotowała budująca w południowo-wschodniej Polsce Wikana, choć trzeba wziąć poprawkę na to, że na wynik zapracowała jedna inwestycja. Duzi deweloperzy mają znacznie bardziej rozbudowane portfele, co oznacza większe zróżnicowanie marż na poszczególnych projektach.
Drugie miejsce zajęło Lokum, które specjalizuje się w inwestycjach o podwyższonym standardzie we Wrocławiu i Krakowie. Trzecia na liście Victoria Dom dowodzi jednak, że i typowe lokale mogą zapewnić bardzo wysoką rentowność – firma buduje głównie w Warszawie.
Nasze zestawienie obejmuje zysk brutto ze sprzedaży, czyli przed uwzględnieniem kosztów sprzedaży i marketingu, zarządzania, finansowania i opodatkowaniem. Teoretycznie pierwsza marża powinna pokazywać różnicę między przychodami a kosztami wytworzenia – ale i ta pozycja rachunku zysków i strat czasami jest zniekształcona wpływem zasad rachunkowości. Na rentowność Echo Investment miało wpływ przejęcie. Gdyby to pominąć, raportowana marża wyniosłaby 26 proc., a nie 14 proc.
Trzeba też pamiętać, że deweloperzy księgują przekazania mieszkań, a sprzedaż następuje najczęściej na etapie uruchomienia budowy. Bieżące wyniki finansowe są zatem w dużej mierze fotografią sytuacji sprzed mniej więcej dwóch lat. W 2019 r. branża funkcjonowała w realiach rosnących cen mieszkań po gwałtownym wzroście kosztów budowy w latach 2017–2018. Wyniki finansowe świadczą o tym, że deweloperzy poradzili sobie z przerzucaniem kosztów na klientów – niektórzy nawet z naddatkiem.
Jeśli chodzi o teraźniejszość, pandemia nie osłabiła popytu na mieszkania, ale ponownie w budowlany rynek uderzyła fala podwyżek cen materiałów. Deweloperzy narzekają też na kurczące się zasoby gruntów. Mieszkania dalej drożeją, co oznacza, że spółki walczą o marże. Część firm przyznaje wprost, że lepiej spowolnić tempo sprzedaży, bo to pozwala elastyczniej reagować na sytuację rynkową.
Sufit blisko
– Wyniki deweloperów mieszkaniowych za I połowę 2021 r. jasno pokazują, że wzrost kosztów materiałów budowlanych czy rosnące ceny gruntów zostały nawet z nawiązką przerzucone na kupujących mieszkania – komentuje Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.
Jakie perspektywy rysują się przed branżą? – Wydaje się, że w krótkim terminie wyzwaniem dla deweloperów mieszkaniowych będzie bieżące uzupełnianie oferty, aby móc odpowiedzieć na utrzymujący się spory popyt. Nie jest to łatwe zadanie, biorąc pod uwagę fakt, że podaż gruntów jest niewielka. Działki oferowane deweloperom często nie nadają się do szybkiego zagospodarowania z uwagi na liczne wady prawne. Grunty pozbawione wad są tymczasem wyceniane często przez zbywców tak, że nie dają możliwości skasowania odpowiedniej marży, często nawet przy założeniu dalszego wzrostu cen mieszkań. Mało tego, w wielu aglomeracjach deweloperzy borykają się z długotrwałymi i przeciągającymi się procedurami administracyjnymi – wskazuje Wewiórski.
– W średnioterminowej perspektywie deweloperzy mieszkaniowi będą musieli się zmierzyć z brakiem akceptacji kolejnych podwyżek cen przez kupujących, co skutkować będzie spadkiem marży, gdyż coraz droższe grunty wchodzić będą do produkcji i w wyniki. Jeśli chodzi o wyzwania w perspektywie długoterminowej, to pozostają one niezmienne. Najważniejszym z nich jest przejście suchą stopą przez okres dekoniunktury. Aby tutaj odnieść sukces, należy się dobrze na to przygotować, najlepiej już w okresie prosperity – podkreśla.
David Sharma, analityk DM Trigon, zaznacza, że na rekordową rentowność firm w I połowie 2021 r. złożyło się kilka czynników.
– Po pierwsze, branża deweloperska była jednym z wygranych pandemii, m.in. z uwagi na fakt, że popyt na rynku pierwotnym pozostawał cały czas mocny, nawet w newralgicznym II kwartale 2020 r., dzięki czemu deweloperzy już przed rokiem efektywnie zarządzali cennikiem. Po drugie, obserwowaliśmy wyhamowanie w budownictwie kubaturowym, co przełożyło się na większą dostępność podwykonawców oraz mniejszą presję na wynagrodzenia w sektorze. Finalnie więc deweloperzy rozliczyli w I połowie br. mieszkania sprzedane po wyższych cenach przy jednoczesnej poprawie w zakresie kosztów budowy – mówi Sharma.
Jeśli chodzi o przyszłość, analityk podkreśla, że część deweloperów zwraca już uwagę na to, że kosztorysy budów, które są obecnie rozpoczynane, zakładają 10–15-proc. wzrost kosztów budowy, głównie za sprawą wysokich cen materiałów budowlanych i szeroko pojętych surowców.
– Jestem zdania, że deweloperzy w największych aglomeracjach, szczególnie ci oferujący lokale o podwyższonym standardzie, będą w stanie jeszcze przez kilka kwartałów przenosić wzrost kosztów na kupujących. Popyt wciąż pozostaje bardzo mocny, a dane GUS, mówiące o rozpoczynanych inwestycjach i wydanych zgodach na budowę, pozwalają zakładać, że nierówność popytowo-podażowa na rynku pierwotnym utrzyma się jeszcze przez kilka lat. Największym wyzwaniem pozostaje: dostępność gruntów i nieefektywnie działająca administracja w poszczególnych miastach, co w połączeniu z rosnącym rynkiem PRS (najem instytucjonalny mieszkań – red.) przełoży się na ograniczenie podaży, a w rezultacie na dalszy wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym – uważa Sharma.
