Nie wszystkich będzie stać na postawienie domku za gotówkę. Tomasz Kosiba, regionalny dyrektor sprzedaży w Gold Finance (pośrednictwo kredytowe i doradztwo finansowe) szacuje, że – biorąc pod uwagę ceny materiałów budowlanych, koszty pracy oraz wykończenia – budowa domu do 70 mkw. może pochłonąć nawet kilkaset tys. zł.

– Taka kwota dla wielu gospodarstw domowych może się okazać zaporowa. Bez finasowania z banku nie będą w stanie wybudować takiego domu – ocenia ekspert. – Brak możliwości sfinansowania takiej inwestycji kredytem hipotecznym mógłby więc znacząco ograniczyć oddziaływanie tego programu, a nawet go zmarginalizować.

Czekają na szczegóły

Dyrektor Kosiba jest jednak przekonany, że banki będą zainteresowane finansowaniem małych domów z Nowego Ładu, tak jak wcześniej były zainteresowane innymi rządowymi programami jak „Rodzina na swoim" czy „Mieszkanie dla młodych".

– Z moich rozmów z pracownikami banków wynika, że czekają na szczegółowe zapisy ustawy – mówi ekspert Gold Finance. Dodaje, że na razie trudno jednoznacznie określić, jakie dokumenty będą potrzebne do ubiegania się o kredyt hipoteczny bez pozwolenia na budowę. – Wiemy, że jednym z nich ma być zgłoszenie budowy domu. Biorąc pod uwagę obecne normy przyjęte przez banki, można założyć, że niezbędny będzie projekt budowy, wypis i wyrys z ewidencji gruntów czy też wypis z planu zagospodarowania terenu, jeżeli taki istnieje – mówi.

Przypomnijmy, że za małymi domami (do 70 mkw. powierzchni zabudowy) Sejm opowiedział się w ubiegły piątek. Budynki można będzie wznosić bez kierownika i bez dziennika budowy. Zniknął jednak zapis, że jeden domek mógłby stanąć na każde 500 mkw. działki. Pojawiła się regulacja, że obszar oddziaływania domu nie może wychodzić poza działkę.

Banki pytane o ofertę kredytów na takie inwestycje, mówią: „Analizujemy". – Przyglądamy się ustawie. Decyzja, czy i kiedy wejdziemy w kredytowanie, jeszcze nie zapadła – informuje mBank. ING Bank Śląski „z uwagą śledzi doniesienia o możliwych zmianach w prawie budowlanym".

– Udzielenie odpowiedzi będzie możliwe po zakończeniu procesu legislacyjnego, kiedy będą znane ostateczne regulacje – to PKO BP. Także Pekao SA „wypracuje szczegółowe warunki udzielania kredytów budowlano-hipotecznych po uchwaleniu ostatecznego kształtu przepisów".

Trzeba pamiętać, że ustawa o domkach ma wejść w życie już po dwóch miesiącach od opublikowania w dzienniku ustaw. Banki nie mają więc za dużo czasu, by tworzyć procedury i ofertę. Tempo prac nad ustawą jest ekspresowe.

Jak finansują dziś

Jaką ofertę dla budujących domy na starych zasadach mają banki? Finansują budowy na zgłoszenie? Taka możliwość istnieje, ale konieczne są i dziennik budowy, i kontrola kierownika. (Z danych GUNB wynika, że w 2020 r. „zgłoszono" 1877 domów).

– Zainteresowanie budowami na własnym gruncie jest duże, finansujemy je na takich zasadach, jak każdą inną inwestycję. Specjalną ofertą wspieramy budownictwo eko – podkreśla Joanna Majer-Skorupa, zastępca rzecznika ING Banku Śląskiego. Bank akceptuje zarówno pozwolenie na budowę, jak i zgłoszenie robót budowlanych z adnotacją o braku sprzeciwu. – Wymagamy tych dokumentów wyłącznie dla robót budowlanych z obligatoryjnym projektem. To standardowa oferta kredytowania oferowana na budowę domu na własnym gruncie – mówi Joanna Majer-Skorupa.

Kredyty na sfinansowanie budów ma też mBank. – Celem może być budowa lub przebudowa nieruchomości mieszkalnej. Kredyty na budowę stanowią 8–10 proc. miesięcznej sprzedaży – podaje Emilia Kasperczak z departamentu komunikacji i strategii marketingowej w mBanku. – Średni czas oczekiwania na kredyt – od momentu złożenia kompletnego wniosku do momentu wydania przedwstępnej decyzji – to 50 dni.

Wymagane dokumenty to m.in. ostateczne pozwolenie na budowę (jeśli jest potrzebne dla danego zakresu prac) lub zgłoszenie budowy przyjęte bez sprzeciwu przez urząd, projekt budowlany stanowiący załącznik do pozwolenia na budowę/zgłoszenia, opatrzony pieczęciami urzędu, projekt zagospodarowania terenu, opis techniczny do projektu architektonicznego i do projektu instalacji wewnętrznych, rzuty kondygnacji, dziennik budowy z pieczątkami urzędu oraz wpisem kierownika budowy (wyjątek: budowa nie została jeszcze rozpoczęta), oświadczenie dotyczące planowanych kosztów, umowa z generalnym wykonawcą wraz z harmonogramem realizacji inwestycji (jeśli ją zawarto).

PKO Bank Polski udziela kredytów praktycznie na każdy cel mieszkaniowy, w tym budowę domów. W przypadku inwestycji z pozwoleniem na budowę klient powinien przedstawić m.in.: decyzję o takim pozwoleniu, kosztorys, dziennik budowy, zatwierdzony projekt budowlany. – Jest też możliwość finansowania inwestycji, która nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia organowi administracji (zgodnie z Prawem budowlanym i zakresem celów finansowania w banku) – tłumaczy Iwona Radomska z departamentu komunikacji korporacyjnej w PKO BP. – Bank udziela kredytów do 90 proc. wartości nieruchomości.

Także Bank Pekao oferuje kredyty budowlano-hipoteczne, m.in. na domy pozwoleniem na budowę. Warunki są uzależnione od wielu czynników. – Dziś proponujemy marżę od 1,94 proc. i prowizję od 0 proc. – mówi Paweł Jurek, rzecznik Pekao. Dokumenty, jakich wymaga bank, zależą od źródła dochodów klienta, celu kredytowania i zabezpieczenia. – Inwestycje realizowane systemem gospodarczym, z udziałem inwestora zastępczego czy budowy domów letniskowych o przeznaczeniu całorocznym w 2021 r. stanowią ok. 17 proc. podpisywanych umów o kredyty mieszkaniowe – podaje Paweł Jurek. – Finansujemy też nieruchomości spełniające wymagania określone prawem budowlanym, także na zgłoszenie.

A jakie mogą być wymagania banków dotyczące ubezpieczenia domu z Nowego Ładu? – Zapewne będą podobne jak dziś. W zdecydowanej większości banki wymagają ubezpieczenia tzw. murów, czyli polisy od ognia i innych zdarzeń losowych na co najmniej kwotę zaciągniętego zobowiązania – wyjaśnia Tomasz Kosiba. – Wybierając ubezpieczenie zewnętrzne, bank poprosi o cesję na jego rzecz z zakupionej polisy. Bank nie może narzucić klientom własnej polisy. Jednak kilka instytucji w ramach tzw. cross-sellu warunkuje obniżkę marży koniecznością wyboru produktu z oferty banku.

Duży popyt

Tomasz Kosiba komentuje, że udział kredytów na budowę domu w strukturze realizowanych inwestycji dynamicznie rośnie od wybuchu pandemii. – Na wzrost zainteresowania takim kredytem duży wpływ mają także rosnące ceny mieszkań – mówi. – W naszym biurze kredyty na budowę domu to ok. 40 proc. ogółu. Dwa lata temu było to 20 proc.

Na ile zadłużają się budujący domy? – Wraz ze wzrostem zainteresowania inwestycjami, rosnącymi cenami materiałów budowlanych oraz robocizny, konieczne jest zwiększenie budżetu – podkreśla doradca. Rosną więc i kwoty kredytów. – Trzeba przyjąć, że mkw. powierzchni użytkowej domu będzie nas kosztował 3,5 tys. zł. Na inwestycję w dom o powierzchni użytkowej 120 mkw. potrzeba będzie 420 tys. zł kredytu. Zakładając, że działka będzie miała odpowiednią wartość – zauważa dyr. Kosiba. Na decyzję banku trzeba poczekać. Jak mówi ekspert, na instytucje, które proponują najlepsze warunki finansowe, klienci przypuścili szturm. Proces może potrwać od czterech tygodni do nawet trzech miesięcy.