Minął nieco ponad rok od wybuchu pandemii. Jak dziś wygląda rynek nieruchomości komercyjnych? Czy to dobry moment na zakupy?
MAŁGORZATA CIEŚLAK-BELGY: Nieruchomości zawsze były dobrym i bezpiecznym aktywem do lokowania kapitału. Z reguły wartość nieruchomości nie ulega nagłym, gwałtownym zmianom. Mimo wszystkich wywołanych pandemią zawirowań na rynku uważamy, że jest to dobry czas na zakupy. Jest to dobry czas dla inwestorów świadomych, znających i rozumiejących rynek, gotowych dokładnie przeanalizować daną nieruchomość i dostrzec możliwości, jakie ona stwarza. Należy przyjrzeć się potencjałowi obiektu w przyszłości, jego alternatywnym możliwościom wykorzystania (jeśli są potrzebne), demografii i ogólnej sytuacji gospodarczej kraju, a bardziej lokalnie – miasta. Jakie są trendy? Jak dane aktywo wpisze się w warunki rynkowe nie tylko za pięć lat, ale i w dłuższym okresie? Na naszym rynku wciąż można znaleźć bardzo dobre projekty w atrakcyjnych cenach.
W całej Europie z powodu restrykcji w podróżowaniu najbardziej ucierpiał sektor hotelarski, jednak wraz z postępem w szczepieniach można oczekiwać, że po zniesieniu ograniczeń i umożliwieniu podróżowania hotele odczują znaczną poprawę. Oczywiście pewne ograniczenia mogą pozostać z nami na dłużej, ale wierzę, że turystyka i podróże służbowe dostosują się w dłuższej perspektywie.
Centra handlowe ucierpiały z powodu zamknięć, jednak sklepy spożywcze, drogerie, samodzielne hipermarkety i parki handlowe udowodniły swoją odporność, co pociągnęło za sobą zwiększony popyt inwestorów na parki handlowe.
Po kilku pierwszych miesiącach obowiązywania zaleceń dotyczących pracy z domu eksperci spodziewali się zmniejszenia zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Jednak po kilku miesiącach okazuje się, że home office nie jest tak efektywny, ludzie potrzebują interakcji. Badania pokazują, że większość osób z niecierpliwością czeka na choć częściowy powrót do biura. Oczywiście sektor będzie musiał dostosować się do wymagań narzuconych przez covid. Można się m.in. spodziewać zmiany preferencji odnośnie do lokalizacji: zamiast konsolidacji wszystkich usług w jednym miejscu można rozważyć stworzenie sieci biur satelitarnych umożliwiających krótszy dojazd do pracy.
Logistyka była najbardziej odporną klasą aktywów w ostatnim roku, szczególnie zyskując na znaczeniu wraz ze wzrostem udziału e-commerce w zwyczajach zakupowych Polaków. Świadczy o tym zwiększone zainteresowanie inwestorów tym sektorem rynku.
Co przyciągnęło MNK Partners do Polski? W grudniu ub.r. utworzyliście u nas biuro.
MANSOUR KHALIFÉ: Polska jest rynkiem o bardzo dużym potencjale dla nas i naszych inwestorów. Widzimy tu wiele obiecujących trendów i dynamikę przyjazną inwestycjom. Jest to rynek ważny strategicznie również dzięki swojemu położeniu, które pozwala nam działać z jednej strony w Europie Zachodniej, a z drugiej w Europie Środkowo-Wschodniej. Naszym celem jest poszerzanie wachlarza możliwości inwestycyjnych dostępnych dla naszych klientów. Otwarcie biura w Warszawie przybliżyło nas do rynku, a tym samym dało nam lepszy dostęp do dobrych okazji inwestycyjnych.
W jakie klasy aktywów celujecie?
M.K.: Strategie podstawowe są z natury defensywne. Umieszczamy w naszym portfelu aktywa wysokiej jakości, dobrze zlokalizowane, wynajęte najemcom wysokiej jakości na podstawie długoterminowych umów najmu. Zapewniają one stopę zwrotu niezbędną do przetrwania kryzysu. Ale szukamy też okazji i jest ich dziś mnóstwo dla tych, którzy wiedzą, jak i gdzie szukać. Nasza strategia wykazała się odpornością, co udowadnia nasz portfel, nie stwarzając problemów w okresie pandemii.
M.C.B.: Jesteśmy inwestorem paneuropejskim, który koncentruje się na głównych sektorach nieruchomości: biurowym, logistycznym, handlowym i hotelowym. Dopuszczamy możliwość zainwestowania 15 proc. środków w inne klasy aktywów, jeśli pojawi się dobra okazja. Zgodnie z naszą strategią dywersyfikacji generalnie koncentrujemy się na nieruchomościach o wartości nieprzekraczającej 20 mln euro. W naszym portfelu znajdują się dobrze wynajęte obiekty handlowe, budynki biurowe oraz hotel w Lizbonie, który niedawno nabyliśmy.
Ta transakcja jest zgodna z naszym profilem inwestycyjnym: hotel jest bardzo dobrze zlokalizowany, zapewnia długoterminową umowę najmu z silną siecią hotelową, która nie tylko okazała się dość odporna na pandemię, ale także znacząco zwiększyła swój wzrost w 2020 r. Sieć jest wspierana przez Goldman Sachs i ma bardzo silny biznesplan rozwoju na najbliższe lata. Co więcej, hotel ten jest głównie destynacją biznesową i nie ucierpiał tak, jak mogłoby to mieć miejsce w przypadku hoteli turystycznych. Ponadto wierzymy, że po zakończeniu programu szczepień turystyka powoli odzyska swoją pozycję.
Jeśli chodzi o sektor biurowy, to dobrze zlokalizowane, wysokiej jakości budynki, oferujące najemcom elastyczne i bezpieczne środowisko, zawsze będą atrakcyjną klasą aktywów. Biura będą się dostosowywać, nie znikną.
Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest domeną inwestorów zagranicznych. Czy wprowadzenie REIT-ów mogłoby zaktywizować polski kapitał?
M.C.B.: Wierzę, że tak. W Europie REIT-y są obecne od lat 90. i zostały pozytywnie zweryfikowane przez rynek, służą zrównoważonemu rozwojowi gospodarczemu. Polski rynek nieruchomości od dawna uważany jest za dojrzały, jeden z najatrakcyjniejszych w Europie, o czym świadczy napływ kapitału zagranicznego. Na większości dojrzałych rynków kapitał lokalny ma znaczący udział w transakcjach, w Polsce to poniżej 5 proc. W Czechach to ponad 30 proc., na Węgrzech około 20 proc. – REIT-y działają tam bardzo sprawnie, co znacząco wpłynęło na strukturę transakcji. Niestety, w Polsce wciąż nie ma odpowiednich przepisów.
CV
Mansour Khalifé założył MNK Partners w 2017 r. Platforma zarządza aktywami o wartości 200 mln euro, zlokalizowanymi m.in. we Francji, Irlandii i Polsce. Nad Wisłą firma zadebiutowała w grudniu 2020 r. Wtedy też dołączyła do niej Małgorzata Cieślak-Belgy jako dyrektor odpowiadająca za inwestycje w Europie Wschodniej i Środkowej oraz krajach bałtyckich i nordyckich. Wcześniej związana była m.in. z REINO, PwC czy Synerga+.
