1 stycznia 2019 roku z mocy prawa, tj. na mocy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, nastąpi przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Mimo, że zmiana statusu prawnego nieruchomości nastąpi co do zasady, z mocy samego prawa, a zatem dotychczasowi użytkownicy wieczyści nieruchomości staną się ich właścicielami niejako „z automatu", nie oznacza to jednak jeszcze wcale, że również „automatycznie" udowodnią ten fakt w stosunku do swych potencjalnych kontrahentów i już 2 stycznia będą mogli np. zbyć swoją nieruchomość.

Problemy z faktyczną możliwością wykazania prawa własności wiązać się będą z tym, że ustawa nie spowoduje automatycznych zmian we wpisach w księgach wieczystych. A odpis księgi wieczystej jest podstawowym dokumentem, jaki jest wymagany do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Potencjalni zbywcy powinni więc wziąć pod uwagę fakt, że podstawę ujawnienia prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Zaświadczenie to wydawać będzie starosta (w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa) lub wójt, burmistrz czy prezydent miasta w stosunku do nieruchomości (w przypadku gruntów stanowiących własność właściwych jednostek samorządu terytorialnego).

Organ na wydanie zaświadczenia będzie miał 4 miesiące od dnia złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia przez właściciela nieruchomości. W zaświadczeniu potwierdzać się będzie przekształcenie oraz informować o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej.

Tu jednak nie koniec ewentualnych problemów. Już bowiem podnoszone są liczne głosy specjalistów z dziedziny prawa nieruchomości sygnalizujące problemy z zakwalifikowaniem niektórych gruntów, jako tych które mogą stać się przedmiotem przekształcenia, a które nie.

Niezależnie od wyżej nakreślonych problemów, niestety trzeba wskazać na jeszcze jedną kwestię mogącą wydłużyć drogę uwłaszczonego do zbycia jego nieruchomości. Nie zawsze bowiem do przekształcenia dojdzie już 1 stycznia 2019 roku. Jak stanowi art. 2 ust. 1 omawianej ustawy, w przypadku, gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż obiekty mieszkalne lub służące racjonalnemu korzystaniu z budynków mieszkalnych, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w stosunku do nieruchomości spełniającej warunki przekształcenia nastąpi dopiero z dniem, w którym urządzona będzie osobna księga wieczysta dla nieruchomości ulegającej przekształceniu. Notorium stanowi fakt, iż taka procedura również wymaga czasu. Dodatkowo zachodzi pytanie o to, jaka powinna być właściwa sekwencja zdarzeń. Skoro to organ administracyjny ma wydawać zaświadczenia co do tego, na których gruntach doszło do przekształcenia, zachodzi ewentualna możliwość, że organ ten uzna, że właściciel wyłączył do osobnej księgi nie wszystkie działki, które należało.

Aktualnie dostrzegane problemy prawne zasługują na zmiany, ale trudno ad hoc wskazać gotowe rozwiązanie wszelkich problemów. W dużo łatwiejszej sytuacji powinni być użytkownicy wieczyści nieruchomości które nie spełniają funkcji mieszanej, a jedynie mieszkaniową. To co możemy zrobić sami, by polepszyć swoją sytuację faktyczną, to jeśli planujemy sprzedaż w przyszłym roku, warto już teraz zatroszczyć o to, by w księgach wieczystych nie mieć połączonych działek o funkcji mieszanej, tj. mieszkaniowych i usługowych o funkcji niezwiązanej z mieszkaniową. Trzeba mieć na względzie fakt, że w historii naszego kraju mieliśmy już do czynienia z próbą ustawowego uregulowania stanu prawnego nieruchomości, chociażby poprzez ustawę z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Mimo upływu ponad 40 stu lat od obowiązywania tej ustawy w sadach wciąż jeszcze można spotkać toczące się postępowania oparte na tej ustawie.

oprac. Anna Krzyżanowska