Milczenie starosty oznacza zgodę

Wymagają tego przepisy [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/skorowidz.spr?id=172160]ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane[/link] (tekst. jedn. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.). Zgodnie bowiem z jej art. 71 ust. 2 zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania takiego obiektu. Właściwym organem, o którym mowa w omawianym przepisie, jest starosta, który może – w drodze decyzji administracyjnej – wnieść sprzeciw np. w sytuacji, gdy taka zmiana spowoduje bezpośrednie zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź narusza ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego.

[srodtytul]Kiedy trzeba zgłaszać[/srodtytul]

W jakich sytuacjach należy zmianę użytkowania budynku lub jego części zgłosić staroście, wyjaśnia art. 71 ust. 1 omawianej ustawy. Przepis ten określa bowiem, co należy rozumieć pod pojęciem zmiany użytkowania budynku.

Zgodnie z jego treścią pod tym pojęciem należy rozumieć w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zaznaczyć w tym miejscu trzeba, że użyty w treści przywołanego przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna.

Oznacza to, że wymienione w tym przepisie rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały wymienione jedynie przykładowo.

Jak podkreślił w wyroku z 17 stycznia 2008 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu, zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania (II SA/Op 490/07).

Z definicji zawartej w art. 71 ust. 1 prawa budowlanego wynika jeszcze jeden wniosek. Jeżeli nowa działalność prowadzona w lokalu nie powoduje zmian warunków, o których przykładowo jest mowa w treści omawianego przepisu, to właściciel nie ma obowiązku dokonywania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

[srodtytul]Podanie i załączniki[/srodtytul]

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części odbywa się zawsze na wniosek składany np. przez jego właściciela. Składa się go do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości starosty, a w miastach na prawach powiatu – do prezydenta miasta. We wniosku, który przepisy prawa budowlanego określają mianem zgłoszenia, należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Do tak sporządzonego wniosku należy załączyć odpowiednie dokumenty, które zostały wymienione w art. 71 ust. 2 pkt 1 – 6 omawianej ustawy. Wśród nich wymienić należy m.in.:

- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

- zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi;

- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto przepis ten wymaga dołączenia do wniosku ekspertyzy technicznej wykonanej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, jak również innych pozwoleń, uzgodnień czy opinii wymaganych odrębnymi przepisami. Nie można również zapomnieć o przedłożeniu staroście dokumentu potwierdzającego prawo zgłaszającego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

[srodtytul]W jakiej sytuacji sprzeciw[/srodtytul]

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie dwóch lat od doręczenia zgłoszenia. Tak stanowi art. 71 ust. 4 omawianej ustawy.

Oznacza to, że jeżeli starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) sprzeciwu nie zgłosi w terminie, to właściciel może użytkowanie swojego budynku zmienić, nie czekając na decyzję w tej sprawie. Oznacza to również, że w przypadku upływu terminu do zgłoszenia sprzeciwu zainteresowanemu nie przysługuje skarga na bezczynność organu, co potwierdza postanowienie [b]NSA z 16 maja 2007 r. (II OSK 529/07).[/b]

Omawiane przepisy prawa budowlanego określają również sytuacje, w których starosta ma obowiązek wnieść sprzeciw.

Ma to miejsce, jeżeli zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę oraz gdy narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Starosta odmówi zgody na zmianę użytkowania obiektu także w sytuacji, gdy zmiana może spowodować:

- zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

- pogorszenie stanu środowiska, stanu zachowania zabytków lub warunków zdrowotno-sanitarnych,

- wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

[ramka][b]Brak wniosku to samowola[/b]

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Jak podkreślił WSA w Krakowie z 19 maja 2008 r., dokonanie zgłoszenia już po fakcie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego oznacza, że w takiej sytuacji mamy do czynienia z samowolną zmianą sposobu użytkowania.

Postępowanie w sprawie takiej zmiany sposobu użytkowania powinny prowadzić w konsekwencji organy nadzoru budowlanego stosownie do treści art. 71a ustawy – Prawo budowlane.