Dziś jeszcze łatwiej można negocjować warunki wynajmu

– Deweloperzy w minionym roku nie tylko zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, ale także zrezygnowali z powiększania swoich banków ziemi. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie zachęciły inwestorów do wznowienia zakupów – mówi Tomasz Olszewski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield (C&W).

Jego zdaniem zachowawcze podejście deweloperów do rozszerzania oferty wynikało ze znacznego spadku aktywności najemców oraz z trudności w dostępie do kapitału. Uzyskanie kredytów było bowiem związane z koniecznością zawarcia umów najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania projektów. O te jednak było trudno, gdyż brakowało najemców.

Jak podaje C&W, popyt na magazyny w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w porównaniu z poprzednim rokiem i wyniósł 765 tys. mkw. (wliczając w to renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). Nowe umowy najmu podpisano na jedynie 539 tys. mkw., podczas gdy w roku 2008 aż na 1 mln 540 tys. mkw.

[srodtytul]Co będzie dalej[/srodtytul]

Co zdarzy się na rynku magazynów w tym roku, jakich zmian można się spodziewać w porównaniu z 2009 r.?

– W drugiej połowie tego roku powinna się zwiększyć liczba nowych kontraktów. Większość projektów, nad którymi dzisiaj pracujemy, dotyczy drugiej połowy 2010 i początku 2011 r. – przewiduje Joanna Sinkiewicz z działu powierzchni magazynowych w firmie DTZ. – Optymizmem napawa znacznie większa liczba zapytań o powierzchnię niż przed rokiem. Oddzielną kwestią jest podejmowanie konkretnych decyzji przez najemców. Jeśli ten aspekt się poprawi, to rok 2010 będzie lepszy niż miniony.

Optymistą jest też Tomasz Kasperowicz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie Colliers International.

– Ożywienie przewidujemy od połowy 2010 roku, szczególnie w związku z faktem, iż jesień zazwyczaj wiąże się z większym ruchem na rynku nieruchomości. Stanie się tak głównie dzięki operatorom logistycznym, stanowiącym znaczną część najemców, którzy również przewidują zwiększenie działalności w drugiej połowie roku – wyjaśnia Tomasz Kasperowicz. – W kolejnych kwartałach 2010 roku będzie widać wzrost popytu, a wolne dziś powierzchnie będą się powoli zapełniać. – A wraz z rosnącym zapotrzebowaniem najemców będzie spadał wysoki poziom pustostanów w niektórych regionach, co pociągnie za sobą wzrost stawek czynszu – przewiduje Kasperowicz.

Jeśli chodzi o pustostany, to jak podaje C&W, na koniec 2009 r. w Polsce było blisko 1 mln mkw. wolnej powierzchni magazynowej, z czego najwięcej w regionie warszawskim (424 tys. mkw. – 17,1 proc. całkowitych zasobów regionu) oraz na Górnym Śląsku (202 tys. mkw. – 18,8 proc. zasobów regionu). Natomiast w środkowej Polsce, głównie w regionie Rawy Mazowieckiej i Piotrkowa Trybunalskiego, bez najemców pozostawało około 157 tys. mkw. magazynów (17,1 proc. zasobów). Wrocław zaś – wg C&W – oferował 86 tys. mkw. wolnej powierzchni (16,6 proc. zasobów), a Poznań 80 tys. mkw. (9,3 proc. zasobów).

– Wskaźnik magazynowych pustostanów w 2009 r. spadł jedynie na trzech rynkach w porównaniu z danymi z końca 2008 r.: w Trójmieście z 5,9 do 5,4 proc., w Szczecinie ze 100 do 93,5 proc., bo zawarto pierwszą umowę najmu, i w Krakowie z 2,7 do 0 proc. – wylicza Tomasz Olszewski.

[srodtytul]Przyjdą najemcy[/srodtytul]

Czy w miarę wynajmowania wolnej powierzchni będą w tym roku ruszać duże projekty magazynowe bez umów przedwstępnych, budowane spekulacyjnie? Według Joanny Sinkiewicz nowe obiekty będą budowane w formule BTS (built-to-suit), czyli na zamówienie konkretnej firmy lub po podpisaniu umów przedwstępnych z najemcami.

– Przewidujemy, że pojawią się również nowe projekty

spekulacyjne, ale raczej niewielkie, często o charakterze lokalnym. Również mając podpisane umowy z częścią najemców, niektórzy deweloperzy zdecydują się na realizację dodatkowych metrów przeznaczonych dla klientów zainteresowanych gotową powierzchnią. W szczególności będzie to dotyczyć najciekawszych lokalizacji z punktu widzenia deweloperów, m.in. Łodzi i Trójmiasta, jak również nowych lokalizacji magazynowych, na przykład Lublina – uważa Joanny Sinkiewicz.

Także według Tomasza Kasperowicza na razie finansowane są głównie inwestycje projektowane pod potrzeby konkretnego klienta lub z zawartymi umowami najmu.

Czy jeśli nie będzie u nas chętnych na wynajem magazynów, możemy liczyć na najemców z innych części Europy? Czy Polska jest atrakcyjną lokalizacją dla deweloperów?

– Podstawowe atuty Polski to duży rynek lokalny oraz atrakcyjne położenie, wobec czego na tle innych rynków Europy Środkowej jesteśmy interesującym krajem do inwestowania, mimo chwilowej nadpodaży powierzchni – uważa Tomasz Kasperowicz. – Z kolei z punktu widzenia najemcy, zwłaszcza regionalnego czy paneuropejskiego, Polska wciąż oferuje najniższe koszty najmu powierzchni magazynowych nie tylko w regionie, ale wręcz w całej Europie.

– Jesteśmy największym rynkiem zbytu w Europie Środkowo-Wschodniej. Z tego względu wiele firm, zwłaszcza sieciowych, decyduje się na lokalizację centrów dystrybucyjnych i magazynowych na terenie Polski – podkreśla Joanna Sinkiewicz. – Poza tym dziś najemców zachęcają bardzo konkurencyjne w porównaniu z innymi krajami stawki czynszów.

[ramka][b]Ile za wynajem magazynów[/b]

>> W Warszawie najwyższe nominalne czynsze wynosiły w 2009 roku 4,50 – 6,25 euro za mkw. miesięcznie, a efektywne – 3,80 – 5,75 euro za mkw. za miesiąc.

>> Na rynkach regionalnych najemcy mogli liczyć na czynsz za wynajem powierzchni magazynowych już od 3 euro za mkw. miesięcznie.

>> Najniższe stawki najemcy płacili w regionach o dużej dostępności wolnej powierzchni, czyli w Rawie Mazowieckiej i Piotrkowie Trybunalskim.