Inwestor opracuje miniplan, pokaże go gminie i zacznie budować po jego zatwierdzeniu

Rz: Resort budownictwa zapowiada ułatwienia w budownictwie zarówno dla deweloperów, jak i osób stawiających domy samodzielnie. Na czym mają polegać? Czy np. gminy zostaną zwolnione z obowiązku sporządzania planów zagospodarowania, bo i tak cierpią na niechęć planistyczną?

Olgierd Dziekoński:

Nie ma pomysłów zastąpienia planów zagospodarowania przestrzennego planami urbanistycznymi. Pamiętajmy, że miejscowe plany zagospodarowania to jeden dokument, a studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, czyli plan zamierzeń inwestycyjnych – drugi, odrębnie uchwalany, mówiący o polityce przestrzennej gminy.

W planowanym do rozwoju urbanistycznego obszarze będą więc nadal miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, bo są potrzebne. Ale nie oznacza to wcale, że cały obszar planowany do urbanizacji musi je mieć. Nigdzie w Europie czegoś takiego nie ma.

Kto będzie decydował o tym, jaki obszar ma mieć plany, a jaki nie?

Gmina, tak jak jest obecnie. Już dziś gmina w swoich studiach uwarunkowań określa, dla których obszarów konieczne jest sporządzenie planów miejscowych. Także ustawa mówi, gdzie plany muszą być, np. dla terenów publicznych.

Tam, gdzie nie ma planów, trzeba się starać o decyzje o warunkach zabudowy. Czy zostaną zachowane?

Decyzje o warunkach można zastąpić zgodami urbanistycznymi. Powinny mieć formułę takich miniplaników opisujących dany obszar, możliwości rozwoju na danej działce, uwzględniających obowiązujące standardy zabudowy i kontekst otoczenia.Chodzi o to, by miniplany uwzględniały również to, co było przez gminę planowane, na przykład szkoły czy obiekty użyteczności publicznej. Trzeba będzie odpowiedzieć na pytanie, w jaki sposób relacje nowej zabudowy do tych obiektów mają być uwzględnione.

W czym takie zgody byłyby lepsze od warunków zabudowy?

W przypadku decyzji o warunkach zabudowy nie ma żadnej formuły konsultacji publicznej, tak jak to było w starej ustawie z 1993 r., kiedy konieczne było prowadzenie rozprawy administracyjnej. Na rozprawie zbierają się wszyscy zainteresowani i wtedy się publicznie pokazuje i opisuje, jak dane rozwiązanie funkcjonuje. I każdy obecny na takim posiedzeniu może protestować. Wszystko jest więc transparentne, a decyzje nie zapadają w gabinetach, ale publicznie. I o to chodzi.Najważniejsze kwestie przy takich procedurach to powszechnie obowiązujące standardy urbanistyczne, które mówią, do jakiego stopnia można intensyfikować rozwój zabudowy, dyskusja publiczna i odniesienie się do kontekstu przestrzennego w studium uwarunkowań.

Nie ma więc zagrożenia, że inwestor będzie budował, co dusza zapragnie, a uproszczone procedury wprowadzą chaos?

Nie. Standard urbanistyczny w formie zarządzenia jest obligatoryjny. Deweloper nie będzie więc mógł wybudować drapacza chmur wbrew standardom, które powiedzą m.in.: na danym obszarze, który jest przeznaczony do zabudowy nie bardzo intensywnej, wolno stawiać tyle i tyle takich to a takich budynków. My chcemy, by ta możliwość budowania bez planów istniała tylko na określonych terenach, a nie wszędzie. Tylko tam, gdzie dotychczasowe studium przewidywało urbanizację.

Kto miałby takie plany urbanistyczne opracowywać?

Rozważamy możliwość, by mogli je opracowywać inwestorzy, zgodnie z procedurą. Gmina nie musiałaby tego opracowywać, chociaż mogłaby. Inwestor sporządzenie takiego planu powierzyłby urbanistom, którzy są przecież osobami zaufania publicznego. Oczywiście sama formuła zatwierdzenia planu jest wtedy po stronie władzy publicznej, która kontroluje, czy proces sporządzania planu był prawidłowy, czyli czy inwestor poinformował sąsiadów, czy wziął pod uwagę kontekst otoczenia itp.

Czy po zaakceptowaniu planu gmina ma jeszcze wydać pozwolenie na budowę?

Nie wydaje się to konieczne. Jeżeli plan urbanistyczny będzie przyjęty także przez mieszkańców, to wydanie pozwolenia jest kwestią techniczną. Ale inwestor w określonym czasie musi informować sąsiadów, że zamierza rozpocząć budowę.

Zgoda nie będzie potrzebna także na budowę domów jednorodzinnych?