Najmniejszy rynek w Polsce

Rynek nowoczesnych, komercyjnych powierzchni magazynowych w Trójmieście jest stosunkowo młody. Pierwszy nowoczesny obiekt tego typu został oddany do użytku w IV kwartale 2006 roku. – Spośród innych aglomeracji regionalnych jest to rynek najmniejszy pod względem istniejącej powierzchni oraz popytu. Należy jednak zauważyć, że powstała w ciągu roku powierzchnia magazynowa w większości znalazła swoich najemców – twierdzi Grzegorz Cesarczyk z CB Richard Ellis.

Nowoczesna podaż powierzchni magazynowej na koniec 2007 r. została oszacowana zaledwie na 81,8 tys. mkw., najwięcej, bo 71,3 tys. mkw., w ProLogis Park Gdańsk.

Są to zasoby sporo mniejsze niż na innych regionalnych rynkach. Dla porównania – na przykład w aglomeracji śląskiej nowoczesna podaż magazynów sięga ok. 641 tys. mkw., Poznań zaś oferuje prawie 460 tys. mkw., Łódź – niemal 430 tys. mkw., a Wrocław – ponad 300 tys. mkw. – Na koniec 2007 roku w istniejących obiektach w Trójmieście było wolnej powierzchni 17,3 tys. mkw. – zauważa Grzegorz Cesarczyk. – Dotyczy to oczywiście magazynów komercyjnych – budowanych przez deweloperów na wynajem.

Oznacza to, że współczynnik powierzchni niewynajętej osiągnął poziom 21,15 proc. Jest on najwyższy w porównaniu z innymi dużymi miastami. Na przykład w Katowicach pod koniec ubiegłego roku poziom pustostanów sięgał 3,2 proc., co oznacza, że nie wynajęto 20,5 tys. mkw., w centralnej Polsce, czyli w Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim, współczynnik pustostanów wynosił 7,2 proc. (30,8 tys. mkw.), w Poznaniu – 10,55 proc. (48,4 tys. mkw.), a we Wrocławiu – 12,7 proc. (38,8 tys. mkw.) – jak szacują analitycy z Colliers International.

Według analityków Cushman & Wakefield popyt na powierzchnie magazynowe w aglomeracji trójmiejskiej generują głównie firmy branży spożywczej i operatorzy logistyczni. Na przykład w ProLogis Park Gdańsk Emperia Holding wynajęła 14 tys. mkw., a Marcopol – ok. 4,4 tys. mkw. magazynów. Oprócz komercyjnych obiektów magazynowych w rejonie Trójmiasta powstało też kilka obiektów magazynowych budowanych przez właścicieli na własne potrzeby, na przykład inwestycja Poczty Polskiej w Pruszczu.

Istniejące obiekty magazynowe były budowane spekulacyjnie, nie z myślą o konkretnym najemcy.

– Mimo to komercjalizacja magazynów powstających w Trójmieście rozpoczęła się przed rozpoczęciem budowy. Deweloper, oddając obiekt, większą jego część miał wynajętą – mówi Grzegorz Cesarczyk.

Na koniec ubiegłego roku deweloperzy nie budowali żadnego nowego obiektu komercyjnego. – Mają zabezpieczone tereny pod nowe magazyny, a termin rozpoczęcia inwestycji uzależniają od pozyskania najemców na te powierzchnie. Szacujemy, że w przyszłym roku, przy odpowiedniej skali popytu, deweloperzy mogliby dostarczyć na rynek około 100 tys. mkw. powierzchni magazynowej – tłumaczy Grzegorz Cesarczyk. – Należy jednak pamiętać, że w roku 2007 popyt na magazyny w rejonie Trójmiasta wyniósł 55 tys. mkw.

Dlaczego w nadmorskiej aglomeracji popyt na nowoczesne magazyny jest tak niewielki? Jak wyjaśniają analitycy, głównie ze względu na brak infrastruktury drogowej łączącej Trójmiasto z innymi częściami Polski – najważniejszy element tej infrastruktury to budowana właśnie autostrada A1, która biegnie od Trójmiasta przez Toruń, Stryków, Piotrków Trybunalski, Częstochowę, rejon Górnego Śląska, aż do granicznego przejścia z Czechami w Gorzyczkach. Jej budowa ukończy się, według planów, w 2010 r. Można więc się spodziewać wzrostu popytu na magazyny w najbliższych latach. Rynek ten również ożywią mistrzostwa Euro 2012. Dziś w aglomeracji trójmiejskiej jest sporo magazynów w starych obiektach zlokalizowanych w rejonach portów i przy terminalach kontenerowych, co również jest przyczyną słabego zainteresowania nowymi powierzchniami.

Wysokość czynszów w magazynach w Trójmieście nie odbiega znacząco od stawek w innych miastach regionalnych – mieszczą się w przedziale 3 – 3,7 euro miesięcznie za każdy metr. Przy czym czynsze nominalne w I połowie 2007 r. oscylowały na poziomie 3,6 – 3,9 euro za mkw., a czynsze efektywne wynosiły 3 – 3,6 euro za każdy metr.

– Aktualnie jest tendencja do umacniania się stawek czynszowych w Trójmieście, a deweloperzy są coraz mniej elastyczni przy negocjacjach kosztów najmu – zauważa Grzegorz Cesarczyk.

Nieruchomości

Nowoczesna podaż powierzchni magazynowej na koniec 2007 r. została oszacowana zaledwie na 81,8 tys. mkw., najwięcej, bo 71,3 tys. mkw., w ProLogis Park Gdańsk.

Pozostało 86% artykułu