Pozwolenia wymaga budowa, przebudowa, montaż, remont czy rozbiórka większości obiektów. Jeśli zaś teren, na którym planujemy inwestycję, nie jest objęty aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego, należy najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero na tej podstawie można się ubiegać o pozwolenie na budowę.

Jeśli zlekceważymy przepisy i przystąpimy do pracy bez uzyskania tego dokumentu, nasza inwestycja będzie traktowana jako samowola budowlana. Wówczas musimy się liczyć z nakazem jej rozbiórki lub legalizacją, co niesie ze sobą dodatkowe koszty sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Są jednak wyjątki od reguły. – Wznoszenie niektórych obiektów i urządzeń budowlanych czy wykonywanie robót nie wymaga pozwolenia na budowę, lecz jedynie odpowiedniego zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej – twierdzi prawnik Jerzy Kopyra z kancelarii prawnej Hogan & Hartson, adiunkt w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Kiedy wystarczy samo zgłoszenie? – Jeśli inwestor chce postawić m.in. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową na istniejącej działce siedliskowej lub zamierza dokonać remontu istniejących obiektów i urządzeń budowlanych z wyjątkiem tych wpisanych do rejestru zabytków – wylicza Marcin Jasiński z Kancelarii Prawnej GLN.

Cały katalog obiektów oraz prac wymagających zgłoszenia znajdziemy w ustawie – Prawo budowlane. Warto przy tym pamiętać, że ów katalog ma charakter zamknięty. – Z nielicznymi wyjątkami wznoszenie innych obiektów i urządzeń budowlanych czy też prowadzenie nieuwzględnionych w tym katalogu robót wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – zaznacza Jerzy Kopyra.

Wniosek o pozwolenie na budowę składamy albo u starosty, a w przypadku niektórych inwestycji u wojewody. Do tego wniosku należy dołączyć projekt budowlany, oświadczenie o posiadanym przez inwestora prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy oraz wszelkie uzgodnienia, zezwolenia i specjalistyczne opinie, jakich wymaga ustawa.

– Częstokroć najbardziej czasochłonne okazuje się uzyskanie przez inwestora uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi, co opóźnia wydanie samej decyzji o pozwoleniu na budowę – opowiada Jerzy Kopyra.

Uzyskanie pozwolenia na budowę kosztuje – wysokość opłaty skarbowej jest uzależniona od rodzaju planowanej inwestycji. – Ponadto inwestor powinien się liczyć z innymi kosztami związanymi z uzyskaniem dokumentów dołączanych do wniosku – zauważa Kopyra.

Opłaty skarbowej nie dokonuje przy wydawaniu pozwoleń na budowę dotyczących inwestycji mieszkaniowych. Zanim jednak starosta lub wojewoda wyda pozwolenie, sprawdza najpierw, czy projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska.

– Organ administracyjny sprawdza również, czy projekt budowlany jest zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi, a także czy jest kompletny i ma wymagane opinie, uzgodnienia itd. oraz informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczenia o posiadanych przez projektanta uprawnieniach projektowych i jego przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego – wylicza Jerzy Kopyra.

Decyzję w sprawie pozwolenia na budowę powinna zostać wydana w ciągu 65 dni od momentu złożenia wniosku, przy czym w sytaucjach przewidzianych prawem termin ten może zostać wydłużony. Decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna, jeśli żadna ze stron postępowania administracyjnego nie wniesie odwołania w terminie 14 dni od jej doręczenia. Pozwolenie jest wydawane bezterminowo.

– Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeśli w ciągu dwóch lat od dnia, w którym stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac budowlanych. Wygasa również wtedy, gdy prace budowlane zostały przerwane na dłużej niż dwa lata – wyjaśnia Marcin Jasiński.

– Aby decyzja nie wygasła, należy przed upływem owych dwóch lat wykonać tzw. prace przygotowawcze, np. wytyczyć geodezyjne obiekty w terenie. Prawo budowlane traktuje to już jako rozpoczęcie budowy – sugeruje Jerzy Kopyra.

Oprócz samego inwestora stronami postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę są właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu. – Prawo budowlane nie formułuje definicji „obszaru oddziaływania obiektu”, dlatego organ wydający pozwolenie na budowę w każdej sprawie indywidualnie rozstrzyga o zasięgu takiego obszaru, a co za tym idzie, o posiadaniu przez określone podmioty przymiotu strony. Jak pokazuje praktyka, szczególnie przy dużych inwestycjach bolączką inwestorów są postępowania odwoławcze skutecznie przedłużające uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę – opowiada Jerzy Kopyra.

Sprzeciw stron postępowania administracyjnego to niejedyny kłopot inwestorów. Problemy mogą bowiem się pojawić już na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. – Postępowanie w sprawie wydania tej decyzji w odniesieniu do terenów, do których istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi zostać zawieszone do czasu uchwalenia tego planu – zauważa Marcin Jasiński.

Należy również pamiętać, iż w pewnych przypadkach niezbędne będzie przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji. Dotyczy to przeważnie większych inwestycji oraz obszarów objętych programem ochrony Natura 2000. Postępowanie to kończy się wydaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. – Uzyskanie takiej decyzji nie wiąże się z żadną opłatą, ale pochłania bardzo dużo czasu. W założeniach procedura ta powinna trwać około 100 dni, niemniej nie ma wiążących terminów i częstokroć trwa ona o wiele dłużej – opowiada Marcin Jasiński.

- Wniosek sporządzony według wzoru urzędowego