Kiedy można zacząć budować

Pozwolenia wymaga budowa, przebudowa, montaż, remont czy rozbiórka większości obiektów. Jeśli zaś teren, na którym planujemy inwestycję, nie jest objęty aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego, należy najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero na tej podstawie można się ubiegać o pozwolenie na budowę.

Jeśli zlekceważymy przepisy i przystąpimy do pracy bez uzyskania tego dokumentu, nasza inwestycja będzie traktowana jako samowola budowlana. Wówczas musimy się liczyć z nakazem jej rozbiórki lub legalizacją, co niesie ze sobą dodatkowe koszty sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Są jednak wyjątki od reguły. – Wznoszenie niektórych obiektów i urządzeń budowlanych czy wykonywanie robót nie wymaga pozwolenia na budowę, lecz jedynie odpowiedniego zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej – twierdzi prawnik Jerzy Kopyra z kancelarii prawnej Hogan & Hartson, adiunkt w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Kiedy wystarczy samo zgłoszenie? – Jeśli inwestor chce postawić m.in. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową na istniejącej działce siedliskowej lub zamierza dokonać remontu istniejących obiektów i urządzeń budowlanych z wyjątkiem tych wpisanych do rejestru zabytków – wylicza Marcin Jasiński z Kancelarii Prawnej GLN.

Cały katalog obiektów oraz prac wymagających zgłoszenia znajdziemy w ustawie – Prawo budowlane. Warto przy tym pamiętać, że ów katalog ma charakter zamknięty. – Z nielicznymi wyjątkami wznoszenie innych obiektów i urządzeń budowlanych czy też prowadzenie nieuwzględnionych w tym katalogu robót wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – zaznacza Jerzy Kopyra.

Wniosek o pozwolenie na budowę składamy albo u starosty, a w przypadku niektórych inwestycji u wojewody. Do tego wniosku należy dołączyć projekt budowlany, oświadczenie o posiadanym przez inwestora prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy oraz wszelkie uzgodnienia, zezwolenia i specjalistyczne opinie, jakich wymaga ustawa.

– Częstokroć najbardziej czasochłonne okazuje się uzyskanie przez inwestora uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi, co opóźnia wydanie samej decyzji o pozwoleniu na budowę – opowiada Jerzy Kopyra.

Uzyskanie pozwolenia na budowę kosztuje – wysokość opłaty skarbowej jest uzależniona od rodzaju planowanej inwestycji. – Ponadto inwestor powinien się liczyć z innymi kosztami związanymi z uzyskaniem dokumentów dołączanych do wniosku – zauważa Kopyra.

Opłaty skarbowej nie dokonuje przy wydawaniu pozwoleń na budowę dotyczących inwestycji mieszkaniowych. Zanim jednak starosta lub wojewoda wyda pozwolenie, sprawdza najpierw, czy projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska.

– Organ administracyjny sprawdza również, czy projekt budowlany jest zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi, a także czy jest kompletny i ma wymagane opinie, uzgodnienia itd. oraz informacje dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także zaświadczenia o posiadanych przez projektanta uprawnieniach projektowych i jego przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego – wylicza Jerzy Kopyra.

Decyzję w sprawie pozwolenia na budowę powinna zostać wydana w ciągu 65 dni od momentu złożenia wniosku, przy czym w sytaucjach przewidzianych prawem termin ten może zostać wydłużony. Decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna, jeśli żadna ze stron postępowania administracyjnego nie wniesie odwołania w terminie 14 dni od jej doręczenia. Pozwolenie jest wydawane bezterminowo.

– Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeśli w ciągu dwóch lat od dnia, w którym stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac budowlanych. Wygasa również wtedy, gdy prace budowlane zostały przerwane na dłużej niż dwa lata – wyjaśnia Marcin Jasiński.

– Aby decyzja nie wygasła, należy przed upływem owych dwóch lat wykonać tzw. prace przygotowawcze, np. wytyczyć geodezyjne obiekty w terenie. Prawo budowlane traktuje to już jako rozpoczęcie budowy – sugeruje Jerzy Kopyra.

Oprócz samego inwestora stronami postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę są właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu. – Prawo budowlane nie formułuje definicji „obszaru oddziaływania obiektu”, dlatego organ wydający pozwolenie na budowę w każdej sprawie indywidualnie rozstrzyga o zasięgu takiego obszaru, a co za tym idzie, o posiadaniu przez określone podmioty przymiotu strony. Jak pokazuje praktyka, szczególnie przy dużych inwestycjach bolączką inwestorów są postępowania odwoławcze skutecznie przedłużające uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę – opowiada Jerzy Kopyra.

Sprzeciw stron postępowania administracyjnego to niejedyny kłopot inwestorów. Problemy mogą bowiem się pojawić już na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. – Postępowanie w sprawie wydania tej decyzji w odniesieniu do terenów, do których istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi zostać zawieszone do czasu uchwalenia tego planu – zauważa Marcin Jasiński.

Należy również pamiętać, iż w pewnych przypadkach niezbędne będzie przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji. Dotyczy to przeważnie większych inwestycji oraz obszarów objętych programem ochrony Natura 2000. Postępowanie to kończy się wydaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. – Uzyskanie takiej decyzji nie wiąże się z żadną opłatą, ale pochłania bardzo dużo czasu. W założeniach procedura ta powinna trwać około 100 dni, niemniej nie ma wiążących terminów i częstokroć trwa ona o wiele dłużej – opowiada Marcin Jasiński.

- Wniosek sporządzony według wzoru urzędowego