Stawki nie zawsze są naliczane zgodnie z prawem

Od kiedy więc trzeba płacić? – Zdaniem Michała Wysockiego z kancelarii prawnej Wysocki i Partnerzy spółdzielnia mieszkaniowa, zgodnie ze wspomnianym już wcześniej art. 4 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, powinna pobierać opłaty eksploatacyjne dopiero po postawieniu lokalu do dyspozycji spółdzielcom. Zapewnia on, że owo „postawienie do dyspozycji” nie jest tożsamym pojęciem ze zwykłym przeniesieniem posiadania.

– Postawienie lokalu do dyspozycji oznacza ustanowienie własności lokalu i przeniesienie jej na rzecz spółdzielcy, o czym mówi art. 155 § 1 i art. 336 kodeksu cywilnego oraz art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali. Ponadto spółdzielnia musi posiadać zgodę na użytkowanie budynku – wyjaśnia Michał Wysocki. Dodaje, że stawianie na równi obu pojęć – pozostawienia do dyspozycji i przeniesienia posiadania należy uznać za nieprawidłowe.

Samo natomiast przeniesienie posiadania ogranicza się do wydania kluczy i zezwolenie na czasowe przebywanie w lokalu. – Niemniej przeniesienie posiadania odgrywa istotną rolę, gdyż to od tej chwili liczą się choćby terminy dochodzenia praw z rękojmi czy też niewłaściwej realizacji umowy, co wynika z art. 471 oraz art. 568 § 1 kodeksu cywilnego – tłumaczy Michał Wysocki.

Poważny problem powstaje, gdy spółdzielnia mieszkaniowa postawiła rzekomo do dyspozycji lokal swojemu członkowi wcześniej niż doszło do wydania pozwolenia na użytkowanie budynku. Odbywa się to najczęściej w formie podpisania przez spółdzielcę protokołu zdawczo-odbiorczego oraz przekazaniu kluczy. Jednak w takiej sytuacji spółdzielcy zgodnie z prawem budowlanym wciąż nie mogą użytkować swoich lokali lub nie są ich właścicielami, gdyż nie mogą korzystać w pełnym zakresie z przysługujących im praw, na przykład zameldować się. Zdaniem Michała Wysockiego, spółdzielnia nie ma prawa do naliczania opłat eksploatacyjnych w takiej sytuacji.

– Gdy jednak SM żąda opłat, mimo że nie doszło do przeniesienia własności lokalu lub wydania decyzji administracyjnej zezwalającej na użytkowanie tego lokum, warto zastanowić się nad możliwością odstąpienia od umowy o wybudowanie spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 491 § 1 k.c. Oczywiście najpierw należy wyznaczyć spółdzielni odpowiedni termin wypełnienia zobowiązań, jakie na niej ciążą, zgodnie z zawartą wcześniej umową. W takim przypadku rozliczenie nakładów nastąpi zgodnie z art. 226 §1 k.c. – opowiada Michał Wysocki. – Przed podjęciem ostatecznej decyzji trzeba oczywiście w sposób uważny przeanalizować postanowienia tej umowy.

Co zaś mogą uczynić osoby, które płacą i nie mogą doczekać się, kiedy lokum faktycznie zostanie oddane im do dyspozycji? Niestety, nie ma w tym wypadku jednoznacznej odpowiedzi. – Warto rozważyć np. możliwość wstrzymania się od dokonywania tych opłat jako świadczenia wzajemnego do czasu uzyskania przez spółdzielnię decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku bądź przy założeniu, iż opłaty eksploatacyjne będą dalej wnoszone, wystąpić do spółdzielni z roszczeniem o naprawienie szkody, wywołanej nieudostępnieniem na przyrzeczony czas lokalu do pełnego korzystania – sugeruje Marcin Jasiński. Oczywiście, w tym ostatnim wypadku trzeba wykazać fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez spółdzielnię, szkodę, jaką „spółdzielca” poniósł z tego tytułu oraz że istnieje związek między niewykonaniem zobowiązania przez spółdzielnię a powstałą szkodą. – Pojęcie szkody rozumiane jest natomiast w prawie polskim jako różnica między stanem, jaki osiągnąłby majątek wierzyciela, gdyby świadczenie zostało spełnione przez dłużnika prawidłowo, a rzeczywistym stanem tego majątku na skutek nienależytego wykonania zobowiązania – tłumaczy Marcin Jasiński.