Właściciele chcą zatrzymać najemców

[b]Rz: W Warszawie praktycznie nie ma pustostanów biurowych. Czy w tej sytuacji renegocjacje umów najmu są trudniejsze dla najemców?[/b]

[b]Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki Nieruchomości: [/b]Pomimo kłopotów banków i inwestorów na światowych rynkach oraz rokowań, że koniunktura na rynku powinna się pogorszyć, procent powierzchni niewynajętych w centrum Warszawy jest znikomy. Dziś wynosi ok. 3 procent, a więc jest to odsetek mniejszy niż w większości państw europejskich.

Mimo to na rynku nieruchomości biurowych już odczuwalne jest pogorszenie sytuacji w stosunku do tego, co się działo pół roku temu. Różnice widać na wysokości stawek transakcyjnych czynszów.

[b]Najemcy zatem mają przewagę nad właścicielami budynków?[/b]

Najemcom jest dziś znacznie łatwiej negocjować warunki umowy. Właściciele chcą zatrzymać najemców, którzy ze względu na sytuację na rynku zwlekają z podjęciem decyzji o zmianie lokalizacji biura.

Z drugiej strony, szczególnie poza ścisłym centrum miasta, jest duża podaż nowych i stosunkowo niedrogich biur, które cieszą się sporym zainteresowaniem. Podsumowując, renegocjacje są w tym momencie o wiele łatwiejsze dla najemców, aniżeli to miało miejsce jeszcze na przykład rok temu.

[b]Jak duży procent zawieranych umów o wynajem biur stanowiły w tym roku renegocjacje?[/b]

Według mnie było to koło 10 – 15 procent.

[wyimek]Renegocjacje umów najmu są podejmowane ze znacznym wyprzedzeniem – nawet 18-miesięcznym[/wyimek]

[b]O czym to świadczy, patrząc na koniunkturę na rynku?[/b]

Skutkiem obecnego kryzysu gospodarczego na świecie są głównie problemy z pozyskaniem finansowania przez deweloperów. Banki będą coraz rygorystyczniej żądać od deweloperów umów typu pre-lease przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu na inwestycję biurową będącą jeszcze w budowie lub w sferze planów, a wiążącą najemców na najbliższe lata.

Jeżeli dojdzie do wstrzymywania realizacji nowych inwestycji biurowych, to skutki będą widoczne dopiero za dwa lub trzy lata. Niestety, odbije się to na najemcach poprzez wzrost czynszów.

[b]Z jakim wyprzedzeniem przed końcem umowy podejmowane są renegocjacje? Ile trwają?[/b]

Rozmowy na temat przedłużenia umowy i jej warunków są podejmowane ze znacznym wyprzedzeniem. W głównej mierze zależą od wielkości powierzchni biurowej – im większa, tym wcześniej dochodzi do renegocjacji umowy najmu. Nawet 18 miesięcy przed jej zakończeniem.

[b]Czy dziś renegocjacje oznaczają na ogół niższe czynsze niż te w właśnie kończących się umowach?[/b]

Obecnie tak, ale jeszcze 6 – 12 miesięcy temu, zwłaszcza w Śródmieściu, podwyższano czynsze. Wiele zależy od tego, w którym momencie rynkowym była zawierana renegocjowana umowa najmu.

[b]Co jeszcze, jakie warunki są zwykle negocjowane na nowo jednocześnie ze stawką czynszu?[/b]