Notariusz ma obowiązek dbać o interesy każdej ze stron

[b]Rz: Od niedawna notariusz może poświadczać dziedziczenie spadku. Czy to oznacza, że już nie musimy stwierdzać nabycia spadku w sądzie?[/b]

Robert Dor: Sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia to jeszcze za mało, żeby akt ten miał taką samą moc jak postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Po sporządzeniu aktu notariusz dokonuje jego wpisu do rejestru aktów poświadczenia dziedziczenia przez wprowadzenie odpowiednich danych za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Oczywiste jest, iż rejestr taki musi być bezpieczny i szczelny. Z tego, co wiem, rejestr ten pozostaje cały czas w fazie budowy i pilotażowych wpisów. W przypadku tzw. dziedziczeń spornych notariusz będzie zobowiązany do odmowy dokonania czynności. Akt poświadczenia sporządza wówczas, gdy nie ma wątpliwości co do osoby spadkobiercy i wysokości udziałów w spadku.

[b]Czy nowe przepisy są korzystne dla osób, które potrzebują takich dokumentów?[/b]

W sądach na stwierdzenie nabycia spadku czeka się miesiącami, nawet w przypadku bezspornych kwestii, których jest zdecydowana większość. O wiele mniej czasu klienci stracą, umawiając się z notariuszem. Nowa możliwość uzyskania potwierdzenia spadku wzbudza niemałe zainteresowanie wśród osób potrzebujących takiego dokumentu. Nie należy jednak zapominać, że spadkobiercy będą mieli do wyboru uzyskanie tytułu do spadku w sądzie lub u notariusza. Minister sprawiedliwości wprowadził niskie stawki za dokonywanie takich czynności notarialnych, np. za spisanie protokołu dziedziczenia – 100 złotych, za sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia – 50 złotych.

[b]A w jakich sytuacjach w obrocie nieruchomościami akt notarialny jest niezbędny?[/b]

Tam, gdzie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, czyli przy sprzedaży, zamianie, darowiźnie, w przypadkach obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, jak również w innych przypadkach wskazanych przez ustawodawcę.

[b]Co w przypadku zawarcia umowy najmu lokalu z towarzystwem budownictwa społecznego?[/b]

W tym przypadku nie jest potrzebny. Dokument ten będzie konieczny, gdy dojdzie do przeniesienia własności lokalu na rzecz konkretnej osoby.

[b]Akt ten jest jednak fakultatywny w przypadku podpisywania np. umów przedwstępnych z deweloperem. Czym w takiej sytuacji będzie się różnić umowa w formie pisemnej od umowy w formie aktu notarialnego?[/b]

Oczywiście obydwie umowy są ważne, jednakże rodzą różne skutki. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże, gdy umowa przedwstępna sporządzona została w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek drugiej strony złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarciem takiej umowy i ją zastępuje. Wobec powyższego umowa w formie aktu notarialnego jest niewątpliwie bardziej bezpieczna niż umowa nieposiadająca takiej formy.

[b]Czy jedna ze stron ma prawo żądać podpisania umowy u wybranego przez siebie notariusza?[/b]

Notariusz jako osoba bezstronna musi zabezpieczyć prawa obu stron kontraktu, co oznacza, że obie strony muszą wyrazić zgodę na wybór konkretnego notariusza. Zdarza się, że deweloper kieruje swoich klientów do wybranego notariusza, podnosząc, iż ten jest zorientowany we wszelkich aspektach prawnych danej inwestycji. Argument ten może być istotny, jednakże nie narusza zasady, że wszystkie strony kontraktu zgodnie powierzają notariuszowi załatwienie konkretnej sprawy. Nadto należy zwrócić uwagę, iż notariusz ma obowiązek dbać o interesy każdej ze stron, również tej słabszej z ekonomicznego punktu widzenia.

[b]Słynny jest przypadek pięciokrotnej sprzedaży tej samej nieruchomości w Rzeszowie. Czy takie sytuacje często mają miejsce? Czy można ich uniknąć?[/b]

Są to sporadyczne przypadki i zwykle nie są efektem niedopatrzenia obowiązków przez notariusza. Osoby wykorzystujące przestępcze działania do osiągnięcia konkretnych skutków pojawiają się również w sądach, w organach władzy samorządowej, pojawiają się również w notariacie, gdyż nie jest on oderwany od rzeczywistości.

Jeśli notariusz dysponuje dokumentami wydanymi zgodnie z prawem przez sąd, organy państwowe czy samorządowe, nie może negować zawartości tych rozstrzygnięć. Ponadto w większości spraw notariusz opiera się na księgach wieczystych, z których można zażądać nieograniczonej ilości odpisów. Notariusz powinien mieć dostęp elektroniczny do systemu ksiąg wieczystych, jednakże w tej kwestii niezbędna jest inicjatywa resortu sprawiedliwości i zmiany ustawodawcze.