Deweloperzy sporo nagrzeszyli w czasach hossy

[b]Rz: Jakie są główne grzechy deweloperów popełnione w ostatnim czasie, które utrudnią im przetrwanie w czasach kryzysu?[/b]

[b]Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres:[/b] Przede wszystkim niedostosowanie oferty do realnego popytu na rynku. Na fali ponaddwuletniego wzrostu cen wielu deweloperów postawiło na segment średni, sprzedając mieszkania o podwyższonym standardzie jako „apartamenty”, zbudowane często według nieudanych projektów architektonicznych, nierzadko w kiepskich lokalizacjach, za ceny niewspółmierne do oferowanej jakości. Takie mieszkania nie mają – i nigdy nie miały – szans na rynkowy sukces.

W pogoni za zyskami deweloperzy zlekceważyli segment popularny, który w naszym kraju ze względu na wielkie braki substancji mieszkaniowej cieszy się dużym zainteresowaniem niezależnie od koniunktury. Deweloperzy ponadto sami wyhodowali sobie naturalną konkurencję, sprzedając duże pakiety nowo wybudowanych mieszkań funduszom inwestycyjnym i indywidualnym inwestorom, którzy teraz realizują zyski, wprowadzając te mieszkania do sprzedaży.

Pustki w biurach sprzedaży deweloperów biorą się m.in. z migracji klientów na rynek wtórny, gdzie mogą oni znaleźć produkt o tej samej jakości, niekiedy za niższą cenę, a na pewno już istniejący, na którego ukończenie nie trzeba czekać np. dwa lata.

Do innych grzechów deweloperów zaliczyłabym płacenie bajońskich sum za działki budowlane oraz oczywiście nadmierną pazerność. Ostatnie badania „Polski rynek mieszkaniowy – popyt i preferencje nabywców 2008” firmy Nowy Adres pokazały, że tylko 19 proc. naszych rodaków, którzy zamierzają w tym roku kupić mieszkanie, byłoby w stanie zapłacić więcej niż 6,5 tys. zł za metr kwadratowy.

[b]Jaki procent firm deweloperskich może zbankrutować?[/b]

Ze względu na duże rozdrobnienie branży trudno powiedzieć, jaki procent zbankrutuje. Bardziej niż spektakularnej fali bankructw spodziewam się raczej konsolidacji rynku w ramach tzw. selekcji naturalnej. Pojedyncze bankructwa na pewno jednak będą.

[b]Co deweloperzy będą robić, aby nie upaść i dokończyć inwestycje?[/b]

Pierwsze działania antykryzysowe możemy już zaobserwować, chociażby na rynku stołecznym. Duzi deweloperzy, tacy jak Dom Development SA czy J.W. Construction Holding SA, zamrozili część swoich działek, rezygnując na razie z planowanych tam inwestycji. W ich ślady idą już mniejsze firmy. Odmrożenie tych projektów nastąpi zapewne dopiero wtedy, kiedy z rynku zniknie nadwyżka podaży mieszkań.

Kolejną metodą ratunkową są oczywiście obniżki cen, aż do granicy opłacalności projektu. Deweloperzy, którzy finansowali swoje inwestycje z bieżącej sprzedaży mieszkań i nie mają żadnych rezerw kapitałowych, nie mogą wspomagać się kredytami bankowymi i będą sprzedawać swoje mieszkania po kosztach, aby tylko uniknąć bankructwa. Jeśli to też się nie uda, będą szukać kupców na swoje działki czy całe projekty.

[b]Na jakie obniżki będzie można liczyć w tym roku na rynku pierwotnym?[/b]

Obniżki już są, czasem sięgające nawet 15 – 20 proc. ceny wyjściowej w przypadku niektórych inwestycji w Trójmieście i Poznaniu, gdzie proces oczyszczania rynku zaczął się wcześniej. W stolicy też jesteśmy już na fali obniżek. Szybko będą taniały zapewne te projekty, gdzie ceny były wyśrubowane do poziomów zupełnie nieuzasadnionych oferowaną jakością. Mniej – jeśli w ogóle – będą tanieć dobrze zaprojektowane i umiejętnie prowadzone inwestycje w najlepszych lokalizacjach. W skrajnych przypadkach obniżki mogą wynieść co najmniej 20 – 25 proc. ceny wyjściowej.

[b]Jak długo rynek będzie należał do klienta, a nie dewelopera?[/b]

Tak długo, aż z rynku zniknie nadpodaż gotowych mieszkań do kupienia i zamieszkania od zaraz. Podczas naszej jesiennej konferencji analitycy ogłosili, że w sześciu największych polskich aglomeracjach do kupienia jest 38,5 tys. gotowych lokali na rynku pierwotnym. My z kolei szacujemy, że na rynkach wtórnych tych miast dostępnych jest co najmniej dalsze 180 tys. mieszkań. Dopóki ta nadpodaż nie zostanie przynajmniej częściowo zredukowana, o obecnym rynku mieszkaniowym będziemy mówić jako o rynku kupującego. Według mnie ta sytuacja potrwa co najmniej 12 miesięcy.

[b]Czy gorsze warunki kredytowania, czy jednak zbyt wysokie ceny mają wpływ na spadek sprzedaży mieszkań?[/b]

I jedno, i drugie. Mieszkania nie sprzedają się, bo potencjalni nabywcy czekają na dalsze spadki cen, a część z nich postanowiła wybrać tańszą opcję budowy domu metodą gospodarczą. Ale oczywiście po ostatnich wydarzeniach na rynkach finansowych i zaostrzeniu polityki kredytowej przez banki znacznie zmalała liczba osób, które mogą liczyć na kredyt hipoteczny. Z drugiej strony na zakupy ruszą ci, którzy boją się bessy na giełdzie albo stracili zaufanie do funduszy inwestycyjnych, a wycofujemy z nich miesięcznie ok. 7 – 8 miliardów złotych.

W czasach kryzysu nieruchomości to jedna z najbardziej popularnych i pewnych inwestycji. Dobrą inwestycją może być kupowanie na wynajem niewielkich, dwupokojowych mieszkań z segmentu popularnego w dogodnych komunikacyjnie lokalizacjach – na pewno będą poszukiwać ich ci, którzy odeszli z kwitkiem od bankowego okienka. A ceny wynajmu wzrastają – w dobrych lokalizacjach w Warszawie wynoszą one obecnie ok. 50 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie. Inwestorzy liczą też na wzrost cen mieszkań w dłuższej perspektywie czasowej. Bo ceny nie mogą spadać w nieskończoność. Tak jak nie mogły w nieskończoność rosnąć.