Deweloperzy często zawyżają klasę biurowców

W innych dużych miastach płaci się za wynajem znacznie mniej. Eksperci radzą, aby przed podjęciem decyzji o wynajęciu biura dobrze się zastanowić, czy firma na pewno potrzebuje najlepiej wyposażonej, czyli najdroższej, powierzchni. Może się bowiem okazać, że z powodzeniem wystarczy tańsza. Oczywiście oszczędności na wynajmie nie powinny kolidować z prestiżem firmy.

Warto wiedzieć, w jakim standardzie powinny być wyposażone biura w zależności od przyznanej im klasy (A, B i C). Nie powinno się przecież płacić za coś, czego się nie otrzymuje.

– Z przyczyn marketingowych deweloperzy automatycznie przyznają swoim nowo powstającym budynkom najwyższą klasę A, choć wyposażenie techniczne odpowiada niższej – tłumaczy Łukasz Kałędkiewicz z działu powierzchni biurowych w firmie DTZ.

[srodtytul]Ważne detale[/srodtytul]

Zdaniem specjalistów właściwie w każdym budynku, który w założeniu miał spełniać wymogi klasy A, można się dopatrzyć uchybień. W takich przypadkach dużo zależy od zarządcy budynku – jeśli sprawnie i szybko naprawia wszelkie zgłaszane usterki, to najemcy są w stanie przymykać oczy na pewne niuanse.

– Zwykle narzeka się na klimatyzację, bo oczywiście zarządcy trudno trafić w odmienne potrzeby poszczególnych użytkowników biurowców – mówi Robert Karniewski, partner w Colliers International, pracujący w dziale powierzchni biurowych.

Problemem może być też dostęp do odpowiedniej liczby wind. Standardem w biurowcu klasy A jest czas oczekiwania na przyjazd windy nie dłuższy niż 30 sekund. Tymczasem się zdarza, że w obiektach tej klasy w godzinach szczytu na windę czeka się nawet kilka minut

[srodtytul]Różne podziały[/srodtytul]

W Polsce nie ma przepisu, który reguluje klasyfikację budynków. Jedną z pierwszych oficjalnych klasyfikacji opublikowało Warsaw Research Forum, które podzieliło budynki na kilka następujących klas: C, C+, B, B+ i A.

– Biurowce zostały scharakteryzowane pod względem: lokalizacji, specyfikacji technicznej budynku oraz wyposażenia – tłumaczy Katarzyna Tasarek z Colliers International.

Zdaniem Bartosza Mierzwiaka z Jones Lang Lasalle podział ten często jest mylący i dlatego lepiej posługiwać się terminem „nowoczesna powierzchnia biurowa”, czyli ta wybudowana bądź odnowiona w odpowiednim standardzie po roku 1989.

– W Warszawie różnice wynikają głównie z lokalizacji. Najwyższe czynsze w centrum sięgają 23 – 24 euro, a poza centrum – 15 euro za mkw. miesięcznie. W innych miastach różnice w stawkach w zależności od lokalizacji są mniejsze i nie wykraczają poza 15 proc., jednak będą się pogłębiać – ocenia Bartosz Mierzwiak.

[srodtytul]Lokalizacja i wyposażenie[/srodtytul]

– Położenie nieruchomości powinno być dogodne dla użytkowników biurowca, czyli pracowników i klientów. Wpływ na wygodę użytkowania ma m.in. obecność takich obiektów jak restauracje, hotele, sklepy – tłumaczy Katarzyna Tasarek.

Dobre biura powinny być wyposażone w nowoczesne systemy grzewcze i klimatyzacyjne wraz z kontrolą wilgotności powietrza.

Bardzo ważne jest, aby budynek miał odpowiednią liczbę szybkobieżnych wind, do których dostęp jest możliwy z każdego piętra, również pod powierzchnią parteru. W podziemnych poziomach powinny być parkingi.

Podwieszane sufity, podnoszone podłogi, elastyczność w aranżowaniu wnętrz, a także dobre oświetlenie wraz z dostępnością do naturalnego światła, to tylko niektóre inne cechy biurowców o wysokim standardzie.

Warsaw Research Forum wymienia także inne warunki, które mogą spełniać biurowce aspirujące do najwyższej klasy danej kategorii. Wymienia m.in: reprezentacyjną przestrzeń holu głównego, parking dla gości zlokalizowany przed budynkiem oraz zaprojektowane wcześniej, dozbrojone miejsce na ulokowanie serwerowni.

[srodtytul]Kable i dwóch operatorów[/srodtytul]

Współczesny budynek biurowy musi posiadać także szereg nowoczesnych systemów, tj. BMS (Building Management System) – system zarządzania budynkiem (monitoring i kontrola dostępu), nowoczesną kontrolę systemów budynku oraz centralnie kontrolowany system przeciwpożarowy. Dodatkowo dysponować ma okablowaniem strukturalnym wysokiej kategorii, kompatybilnym z wieloźródłowym zasilaniem z automatycznym przełączeniem. Najemca powinien mieć także możliwość korzystania z dwóch lub więcej operatorów telekomunikacyjnych. Właściciel może też zapewnić wykończenie powierzchni wykładziną podłogową oraľz zaaranżować kuchnię według potrzeb swojego klienta.

– To, do jakiej klasy zakwalifikowany jest budynek, stanowi, oprócz lokalizacji, jeden z głównych czynników wpływających na wysokość czynszu najmu. Ceny w biurowcach o najwyższej klasie często są nawet o 40 proc. wyższe, ale komfort pracy w takich pomieszczeniach jest nieporównywalnie lepszy. Dlatego też większość znanych firm ostatecznie decyduje się na wynajem budynku, który kwalifikuje się przynajmniej do klasy B+ – mówi Katarzyna Tasarek.

[ramka][srodtytul]Stawki najmu (w euro za mkw.) [/srodtytul]

[b]Warszawa[/b]

W najlepszych lokalizacjach: Klasa A: 21 – 24 Klasa B: 16 – 20 Klasa C: poniżej 16 Poza centrum: Klasa A: 15 – 16 Klasa B: 13 – 15 Klasa C: poniżej 12

[b]Łódź[/b]

Klasa A/B+: 12 – 14Klasa B/B-: 9 – 12

[b]Poznań[/b]

Klasa A/B+: 15 – 17Klasa B/B-: 8 – 11

[b]Trójmiasto[/b]

Klasa A/B+: 13 – 15Klasa B/B-: 8 – 11

[i]Źródło: CB Richard Ellis Polska[/i]

[srodtytul]Charakterystyka klas obiektów[/srodtytul]