Trudno pożyczyć pieniądze na siedlisko

Doradcy finansowi pytani o możliwości kupna ziemi za pieniądze banku są zgodni: nie będzie łatwo, szczególnie, jeśli nie mamy wkładu własnego, na dodatek działka nie jest budowlana, a na siedlisku stoją zabudowania gospodarcze.

Od czego zacząć poszukiwania pieniędzy na azyl pod miastem?

— Od wyboru właściwego banku. Wiadomo, że kilka z nich niechętnie udziela kredytów na zakup działki budowlanej. Tak jest m.in. w Millennium, w Deutsche Banku czy w Banku Pekao SA — radzi Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy Oppenheim Enterprise. — Jest jednak kilka banków, które mogą, przynajmniej teoretycznie, udzielić kredytu nawet na 100 proc. wartości działki. Są to m.in. PKO BP, BOŚ, Multibank.

[srodtytul]Lepiej mieć coś na początek[/srodtytul]

Kupno działki budowlanej możemy wspomóc kredytem hipotecznym podobnym jak ten udzielany na mieszkanie. Banki nie mają specjalnych ofert.

— Zabezpieczeniem takiego kredytu może być sama działka, którą kupujemy. Warunkiem, jaki musi być spełniony, aby uzyskać finansowanie, jest przede wszystkim budowlany charakter działki potwierdzony wypisem z miejscowego planu zagospodarowania lub dokumentem potwierdzającym warunki zabudowy działki. Wtedy warunki cenowe takiego kredytu nie różnią się od tych, jakie możemy otrzymać w tradycyjnym kredycie na zakup mieszkania — wyjaśnia Karol Wilczko, ekspert porównywarki finansowej Comperia pl.

Zwraca jednocześnie uwagę na tzw. współczynnik LTV, którym będą posługiwać się bankowcy, rozpatrując wniosek o kredyt.

— LTV to maksymalna wysokość kredytu w stosunku do wartości działki. Nawet przed kryzysem finansowym tylko nieliczne banki udzielały kredytów na 100 proc. wartości działki budowlanej. W tym momencie tych banków jest jeszcze mniej — dodaje Wilczko. Lepiej więc mieć choć 10-20 procent wartości kupowanej ziemi, aby być wiarygodnym partnerem dla banku.

[srodtytul]Liczy się wartość ziemi[/srodtytul]

Czy bankom sprawia różnicę, czy pożyczają pieniądze na działkę o pow. 700 metrów w granicach dużego miasta, czy też na 2,5 tys. mkw. ziemi na wsi, 30-40 km od aglomeracji?

— Nie ma to znaczenia w kontekście możliwości kredytowania, ale tego typu różnice wpływają na wartość działki. Zmienia się zatem wartość przedmiotu kredytowania, a w konsekwencji pojawiają się różnice w marżach i ewentualne dodatkowe wymagania dotyczące wyższego wkładu własnego — mówi Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. Rozwoju Produktów Finansowych w firmie doradczej Money Expert. — Zwykle jest tak, że im wyższa wartość działki, tym niższą marżę może otrzymać kredytobiorca. W takim wypadku pozostaje tylko ustalić, czy w danym banku wymagane jest posiadanie wkładu własnego, a następnie obliczyć zdolność kredytową — dodaje Rembowski.

Karol Wilczko, zwraca uwagę, że lokalizacja gruntu ma wpływ na jego wycenę. Bank zleci ją profesjonalnemu rzeczoznawcy. Jeśli ten uzna, że działka jest rzeczywiście tyle wata, ile chce na nią pożyczyć klient, to nie będzie miało znaczenia, czy jest w mieście czy z dala od niego. Raczej jednak bank odmówi kredytu, gdy okaże się, że teren budowlany nie jest. To bowiem obniża jego wartość.

— W przypadku gruntów mających status budowlanych, nie ma ograniczeń, jeżeli chodzi o ich lokalizację czy też wielkość. Najważniejsze jest przeznaczenie terenu. Inaczej będzie w przypadku działek siedliskowych lub rekreacyjnych. Tutaj możemy się spotkać z pewnymi warunkami ze strony banków. Niektóre z nich pozytywną decyzję kredytową wydadzą tylko w przypadku, kiedy działka leży blisko aglomeracji. Podobne ograniczenia mogą wystąpić w przypadku wielkości działki. Bank może po prostu uznać, że nie kupujemy ziemi w celach mieszkaniowych, a inwestycyjnych — tłumaczy Aleksander Paszyński z Domu Kredytowego Notus. A wtedy warunki finansowania transakcji nie będą już tak korzystne.

[srodtytul] Zabezpieczenie dla siedliska[/srodtytul]

— Kredytowanie kupna siedliska zawsze było utrudnione i nadal w większości banków nie będziemy mogli uzyskać kredytu na sfinansowanie takiej transakcji — twierdzi Arkadiusz Rembowski. — Banków, które przewidują możliwość pożyczenia pieniędzy na zakup siedliska, preferują te działki, które przynajmniej mają plan zagospodarowania przestrzennego wskazujący na możliwość zabudowy terenu nieruchomościami mieszkalnymi.

Osoba decydująca się kupno siedliska za kredyt musi też liczyć się z prawdopodobieństwem zażądania przez bank innego zabezpieczenia niż samo siedlisko.

— Siedlisko jest dla banków specyficznym rodzajem nieruchomości — jeszcze mniej płynnym niż tradycyjne działki. Jednak do wybuchu kryzysu finansowego, niektóre banki udzielały kredytu na zakup siedliska, i to nawet bez wkładu własnego. Teraz tak łatwo już nie jest — mówi Karol Wilczko.

Przykładem może być np. oferta BZ WBK, banku, który wcześniej finansował zakup tego typu nieruchomości, a w tej chwili kredytu na siedlisko nie udzieli. Podobnie jest w banku PKO BP: w standardzie posiadał kredyt na kupno siedliska, a teraz może go ewentualnie udzielić na zasadzie odstępstwa. — To pokazuje, jak bardzo zmieniła się ocena ryzyka w bankach, jeśli chodzi o akceptowanie nietypowych nieruchomości, do których należy siedlisko, niezależnie czy jest zabudowane czy nie — komentuje Karol Wilczko.

Doradcy kredytowi podpowiadają, aby w takiej sytuacji zaproponować bankowi jako zabezpieczenie spłaty kredytu inną posiadaną nieruchomość, wolną od obciążeń hipotecznych.

I jeszcze jedno: wybierając siedlisko, zwróćmy uwagę, by nie było ono zabudowane budynkami gospodarczymi. Według Krzysztofa Oppenheima, banki tego nie lubią, bo preferują zabudowę mieszkaniową.

[ramka][b] Eksperci radzą [/b]

[srodtytul]Gdzie po kredyt[/srodtytul]

Które banki najłaskawszym okiem patrzą na klientów chcących pożyczyć od nich na ziemię? Jak wysokie marże stosują?

[b]Karol Wilczko, ekspert porównywarki finansowej Comperia pl:[/b]

— Ocenę dostępności kredytów na działki budowlane można przeprowadzić pod kątem wymaganego wkładu własnego. Są jeszcze na rynku banki, które skredytują zakup działki budowlanej bez wkładu własnego. Należą do nich oferty mBanku, Polbanku, Multibanku oraz Lukas Banku. Marże dla tych kredytów nie różnią się od marż dla tradycyjnych kredytów na zakup mieszkania, ale jak na obecne warunki są wysokie. Kredyt na 100 proc. wartości działki wiąże się z koniecznością zapłaty marży w wysokości od 2,5 do 4 proc. dla kredytu w złotych (plus WIBOR) oraz od 3,7 do 4 proc. we rankach szwajcarskich (plus LIBOR) Jeśli posiadamy 50-proc. wkład własny, to przy kredycie złotowym możemy liczyć na marżę na poziomie od 1,35 do 4 proc. oraz od 3,2 do prawie 8 proc. w kredycie frankowym.

[b]Arkadiusz Rembowski, firma Money Expert:[/b]

— Można wskazać różnice w ofertach poszczególnych banków, co stanowi swego rodzaju pochodną preferencji dotyczących przedmiotu kredytowania. Np. w banku BGŻ i Polbanku na zakup działki możemy otrzymać maksymalnie 90 proc. potrzebnej kwoty, w GE 80 proc., a w Deutsche Banku czy PKO BP — nawet 100 proc. Zawsze jednak należy dokładnie sprawdzić całą ofertę, gdyż może się okazać, że większy kredyt jest dostępny na warunkach, które niekoniecznie zamierzamy spełnić (np. wiąże się z koniecznością zakupu dodatkowych produktów banku) lub obiektywnie nie możemy im sprostać (potrzebne jest wysokie kryterium minimalnych dochodów miesięcznych).

W większości banków marża zależna jest od kwoty kredytu i wkładu własnego. Należy jednak pamiętać, że marża (choć jest istotna) stanowi tylko jeden z wielu parametrów kredytu, stąd ważna jest szczegółowa analiza oferty.[/ramka]

[ramka] [b] O co poprosi bank, gdy będziesz pożyczał na działkę:[/b]

• wycenę działki

• warunki zabudowy

• wypis z miejscowego planu zagospodarowania

• wypis i wyrys z rejestru gruntów.[/ramka]

[ramka][srodtytul]W złotych czy we frankach[/srodtytul]

W jakiej walucie najlepiej zadłużyć się na ziemię, gdy jej zakup traktujemy jako lokatę kapitału, a w jakiej, gdy planujemy, że za kilka lat w tym pięknym miejscu zbudujemy drugi dom?

— Jeśli chcemy w niedługim czasie postawić dom, to teraz powinniśmy brać pod uwagę również tę kwestię. To oznacza bowiem spłatę pierwszego kredytu na działkę i zaciągnięcie kolejnego na budowę w innym banku, co będzie się wiązało ze spłatą starego zobowiązania. I tu możemy paść ofiarą ryzyka walutowego — przestrzega Karol Wilczko i daje taki przykład: wyobraźmy sobie, że ktoś w 2007 roku zaciągnął kredyt na zakup działki w wysokości 200 tys. zł we frankach szwajcarskich (CHF), przy kursie 2,32 zł. Pożyczył więc w banku 86 tys. CHF. Jeśli obecnie chciałby wybudować na tej działce dom, i chciałby skorzystać z kredytu w innym banku, to spłacając stare zobowiązanie przy dzisiejszym kursie CHF/PLN, musiałby do swojego starego banku oddać aż 248 tys. zł.

— To duża strata. Aby jej uniknąć będziemy musieli ubiegać się o kredyt w dotychczasowym banku. Dlatego osobom, które szybko planują zbudować dom na nowej działce, proponuję kredyt złotowy — radzi Wilczko.

Kiedy warto wybrać CHF? — Gdy frank jest dość drogi, to mamy podstawy sądzić, że po pewnym okresie od uruchomienia kredytu w CHF, zmieni się tendencja rynkowa i wartość kursów waluty spadnie w stosunku do złotówki, dzięki czemu kredytobiorca zyska. Ostateczną korzyścią będzie zmniejszenie się kapitału pozostającego do spłaty — wyjaśnia Arkadiusz Rembowski.

Zwraca jednak uwagę, że wybierając walutę, należy też wziąć pod uwagę okres, w jakim będziemy kredyt spłacali.

— Jeśli kupujemy działkę z przeznaczeniem na krótkoterminową inwestycję (3-5 lat), wydaje się zbyt ryzykowne zaciąganie kredytu w walucie obcej. Nie mamy bowiem pewności, czy tak krótki czas pozwoli na odwrócenie tendencji rynkowej. Ponadto pojawia się kwestia różnic kursowych, która przekłada się na zwiększenie kosztów kredytu w walucie obcej w pierwszych latach po jego uruchomieniu, co dodatkowo przemawia za kredytami w złotówkach — podkreśla Arkadiusz Rembowski.

Podobnego zdania jest też Aleksander Paszyński: — Jeżeli myślimy o inwestycji do 5 lat, należy zaciągać kredyt w złotówkach — doradza.

[/ramka]

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości