Czego właściciel nie może zrobić najemcy

[b]Rz: Czytelnik wynajął mieszkanie. Zamiast deklarowanych dwóch osób – mieszka w nim czwórka. Jego zdaniem zniszczenia lokalu będą w związku z tym większe. Czy jest to powód do rozwiązania umowy najmu?[/b]

[b]Joanna Krawczyk, aplikant radcowski, Kancelaria bnt Neupert Zamorska & Partnerzy :[/b] W tym przypadku wiele zależy od sformułowania umowy najmu oraz od tego, kim są zamieszkujące wraz z najemcą osoby. W przypadku umowy na czas nieokreślony wypowiedzieć ją będziemy mogli zawsze w terminach ustawowych, pod warunkiem że zachowanie najemcy będzie spełniało kryteria ustawowych przyczyn wypowiedzenia (zawartych w przepisach o najmie w kodeksie cywilnym lub w ustawie o ochronie lokatorów).

Trudniej jest z umową na czas określony. Taką umowę możemy wypowiedzieć tylko wtedy, jeśli wpisaliśmy do umowy przyczyny, z których wypowiedzenie może nastąpić. Jeśli wśród nich jest przekroczenie określonego limitu osób zamieszkujących lokal, to nie ma problemu z wypowiedzeniem. Pamiętajmy także, że ustne ustalenia są również ważne i wiążące, ale w razie sporu będzie nam trudno je udowodnić przed sądem – dlatego dla bezpieczeństwa zawsze lepiej jest spisać treść umowy przed jej zawarciem.

[b]A jeśli w umowie nie ma nazwisk osób, które będą mieszkać wraz z najemcą i jest zapisany zakaz użyczania mieszkania innym osobom?[/b]

Wtedy, co do zasady, najemca nie powinien udostępniać mieszkania innym osobom (wyjątkiem będą goście). Wyjątek dotyczy jednak małżonków i tworzonej przez nich rodziny. Zgodnie z art. 680 (1) k.c. mieszkanie wynajęte ma zawsze służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tej rodziny. Czyli jeśli rodzina powiększy się o dzieci lub dzieci adoptowane, a nawet wprowadzi się niedomagająca babcia jednego z małżonków, to nie jest to podstawa do wypowiedzenia.

Inaczej sprawa ma się z podnajmem lub bezpłatnym użyczeniem, czyli gdy wynajmujący stwierdzi, że formalny najemca w lokalu nie mieszka, ale mieszkają w nim inne osoby. Podnajem w przypadku lokali jest zakazany, o ile wynajmujący nie zezwolił na to wyraźnie w umowie lub w późniejszym porozumieniu. Wyjątek dotyczy tylko osób, wobec których na najemcy ciąży obowiązek alimentacyjny: czyli w uproszczeniu jego dzieci lub rozwiedzionych małżonków. Wtedy do podnajęcia lub użyczenia mieszkania tym osobom najemca nie potrzebuje zgody wynajmującego.

[b]A czy potencjalne większe zużycie lokalu, w związku z większą liczbą najemców, mogą być przyczyną wypowiedzenia?[/b]

Nie, samo niebezpieczeństwo, że większa ilość osób zamieszkujących w lokalu dokona większych zniszczeń, nie może być tu podstawą. Dopiero, gdyby lokatorzy faktycznie takich szkód dokonali, to wynajmującemu będzie w pierwszej kolejności przysługiwało roszczenie o zaniechanie naruszeń – bo najemcę obciąża obowiązek używania rzeczy najętej w sposób w umowie określony lub – jeśli nic o tym nie napisano w umowie – zgodnie z tzw. przeznaczeniem rzeczy i jej właściwościami.

Zatem jeśli najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem (np. założył firmę w lokalu mieszkalnym, wprowadził dziesięć osób do kawalerki) lub zaniedbuje je tak bardzo, że można spodziewać się jego uszkodzeń, to wtedy wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Należy przy tym pamiętać, żeby najpierw wezwać najemcę oficjalnie do zaprzestania naruszeń – upomnieć, najlepiej na piśmie przesłanym pocztą poleconą lub doręczonym osobiście za pokwitowaniem.

[b]Wynajmujący uznał, że za tanio wynajął mieszkanie. Najemca nie godzi się na podwyżkę, bo „inaczej było w umowie”, i nie chce się wyprowadzić. Jak rozwiązać problem?[/b]

W przypadku nieprofesjonalnego wynajmu mieszkania (zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, byle tylko zawartych po 1.01.2005) obowiązują terminy wypowiedzenia wysokości czynszu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 681(1) k.c.). Reguła ta dotyczy tylko mieszkań, z których właściciel nie korzysta przejściowo do zaspokajania tzw. własnych potrzeb mieszkaniowych. Do tych lokali stosujemy przepisy kodeksu cywilnego i tylko niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie można jednak podwyższyć czynszu ze skutkiem wstecz – musimy ponieść konsekwencje naszego błędu.

[b]Sąsiedzi skarżą się właścicielowi mieszkania, że najemcy zachowują się uciążliwie, nawet wzywają policję, by interweniowała. Wynajmujący ma dość: chce zerwać umowę podpisaną na rok. Jak powinien to zrobić?[/b]

W takim przypadku nie ma znaczenia, na jaki okres podpisaliśmy umowę. Tzw. rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu przez najemcę upoważnia nas jako wynajmującego do rozwiązania umowy z najemcą bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Porządek domowy, który obowiązuje w budynku, wprowadza regulamin wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, a jeśli go nie ma, typowe zwyczaje (np. cisza nocna między godz. 22 a 6 rano).

Aby wypowiedzenie było skuteczne, naganne zachowania najemców muszą się powtórzyć kilka razy – przy jednorazowym zakłóceniu ciszy nie możemy od razu rozwiązywać umowy najmu. Jeśli sąsiedzi wzywali policję, to tym lepiej. W notatkach służbowych dzielnicowego z przeprowadzonej interwencji znajdziemy urzędowe dowody, które można powołać w procesie o eksmisję, jeśli lokatorzy mimo wypowiedzenia nie będą chcieli się wyprowadzić.

[ramka][srodtytul]Umowa o wynajem mieszkania[/srodtytul]

W jaki sposób zawierać umowę przy tzw. najmie okazjonalnym, by ustawa chroniąca lokatorów nie utrudniała jej rozwiązania? Czy można zażądać od razu przyjęcia wypowiedzenia?

>> W chwili obecnej do tzw. najmu okazjonalnego – czyli najmu lokalu, z którego wynajmujący przejściowo nie korzysta w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – stosuje się tylko niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Między innymi te dotyczące wejścia do mieszkania przez wynajmującego pod nieobecność lokatora, przyczyn wypowiedzenia umowy, prawa do odszkodowania, jeśli lokator bezprawnie nie wyprowadza się po upływie okresu wypowiedzenia, oraz prawa sąsiadów do wniesienia powództwa o rozwiązanie przez sąd umowy najmu, jeśli najemca uporczywie lub rażąco narusza porządek domowy. Pozostałe ograniczenia ustawy o ochronie lokatorów nie mają zastosowania. Stosujemy bezpośrednio przepisy kodeksu cywilnego o najmie lokali.

>> Najprostszym wyjściem jest zawsze zawarcie umowy na czas określony (np. rok) z zastrzeżeniem dla nas jako wynajmującego przypadków, kiedy będziemy mogli najem wypowiedzieć (np. w przypadku naruszania porządku domowego, niezgodnego z umową używania mieszkania, niezapłacenia czynszu przez trzy kolejne okresy płatności itp.).

>> Koniecznie też powinniśmy zawierać umowę w formie pisemnej. Służy to przede wszystkim zabezpieczeniu naszych praw, bo chociaż umowy ustne są ważne, to w przypadku sporu trudno jest udowodnić treść ustnych ustaleń z najemcą.

>> Praktyka wymuszania na najemcy już w chwili zawierania umowy najmu pokwitowania przyjęcia wypowiedzenia jest nieuczciwa: stanowi obejście przepisów, nie możemy wymagać pokwitowania odbioru dokumentu, który jeszcze nie powstał, z zamiarem wykorzystania tego kwitu później w dowolnym wybranym przez nas momencie. Żaden najemca nie powinien takiego oświadczenia podpisywać: to jednoznaczna wskazówka, że wynajmujący może postąpić nieuczciwie i ma od początku zamiar wypowiedzenia nam umowy w niespodziewanym momencie. Ważność takiego pokwitowania (potwierdzenie nieprawdziwej okoliczności) może być również przez najemcę kwestionowana przed sądem.[/ramka]