Jak kupić ziemię pod plantację

Pokutuje przekonanie, że ziemię rolną od Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) może kupić tylko rolnik. To nieprawda. Może to zrobić każdy, ale tylko gdy sprzedawana jest na przetargach nieograniczonych. Dużo trudniej jest nabyć grunt na przetargu ograniczonym. Wtedy faktycznie może to zrobić zazwyczaj tylko osoba o statusie rolnika.

[srodtytul]Kto jest rolnikiem[/srodtytul]

Według [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=74DE867A4D9A8E81D0DB445B1FC69B11?id=169157]ustawy o ustroju rolnym[/link] jest nim osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawca nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha. Musi ona osobiście prowadzić gospodarstwo oraz posiadać kwalifikacje rolne i być mieszkańcem jednej z gmin, na obszarze których położona jest jedna z działek wchodząca w skład jego gospodarstwa.

Natomiast kwalifikacje rolnicze posiada ten, kto ma wykształcenie rolnicze (zasadnicze, średnie lub wyższe) lub też osobiście prowadził gospodarstwo albo pracował w gospodarstwie rolnym przez co najmniej pięć lat. Dowodem potwierdzającym kwalifikacje jest świadectwo lub dyplom ukończenia szkoły, a osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego – oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo poświadczone przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta.

Nierzadko zdarza się jednak, że osoba, która startuje w ograniczonym przetargu, ma niewiele wspólnego z rolnictwem. [b]Wystarczy, że uzyska meldunek na terenie wsi, gdzie położona jest interesująca ją nieruchomość, wydzierżawia kawałek gruntu, a w przeszłości ukończyła szkołę rolniczą.[/b] Z tego powodu Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi planuje zaostrzyć kryteria nabywania gruntów przez rolników. Na razie są to tylko propozycje zmian.

[srodtytul]Ustny albo pisemny[/srodtytul]

Przetarg ogłasza oddział terenowy ANR w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, w której położona jest nieruchomość. [b]W wypadku przetargu nieograniczonego – musi to zrobić minimum 14 dni wcześniej, a ograniczonego – z co najmniej 28-dniowym wyprzedzeniem. [/b]

W ogłoszeniu przede wszystkim podaje się: oznaczenie i powierzchnię nieruchomości oraz rodzaj użytków i ich klasy według danych z ewidencji gruntów i budynków; oznaczenie księgi wieczystej, przeznaczenie określone w miejscowym planie z podaniem obciążeń, ograniczeń lub obowiązków wynikających z przepisów szczególnych (np. o ochronie zabytków); termin, w jakim można dokonać oględzin; termin i miejsce przetargu, a w wypadku przetargu ustnego – cenę wywoławczą sprzedaży oraz minimalną wysokość postąpienia.

Przetarg jest albo ustny, albo pisemny, najczęściej ANR wybiera ten pierwszy. Przeprowadza go komisja składająca się z trzech do siedmiu członków, w tym przewodniczącego. W przetargu mogą brać udział osoby fizyczne i prawne, które w wyznaczonym terminie, miejscu i formie wpłaciły wadium (chyba że zostały z tego obowiązku zwolnione). Wynosi ono minimum 5 proc. ceny wywoławczej nieruchomości, ale nie więcej niż 20 proc. tej ceny (jest ono potem zwracane). Kolejny warunek to stawienie się na przetargu (gdy jest ustny) albo złożenie w wyznaczonym terminie i miejscu swojej oferty (przetarg pisemny).

W przypadku przetargu ograniczonego warunkiem koniecznym jest również, aby osoby te zostały zakwalifikowane do uczestnictwa w przetargu. [b]Przetarg wygrywa ten, kto da najwięcej. W późniejszym terminie dochodzi do zawarcia notarialnej mowy sprzedaży. [/b]

Uwaga! ANR często rozkłada należność za nieruchomość na raty. Warto więc zapytać w jej oddziale, czy jest to możliwe.

[srodtytul]Pewne przywileje[/srodtytul]

Inaczej natomiast wygląda nabycie gruntu rolnego od osoby prywatnej. Wówczas [b]kupujący zawiera ze sprzedającym w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży gruntu. Następnie sprzedający zawiadamia ANR, której przysługuje prawo pierwokupu, że planuje zbyć nieruchomość.[/b] W praktyce robi to najczęściej notariusz. Jeżeli grunt jest dzierżawiony, to wcześniej zawiadamia się dzierżawcę.

Dzierżawca oraz ANR mają po 30 dni na podjęcie decyzji, czy chcą skorzystać z prawa pierwokupu. Jeżeli są chętni, to wtedy sprzedający zbywa na ich nieruchomość na zasadach i po cenie wynikającej z umowy warunkowej. Natomiast gdy nie zamierza korzystać ze swojego przywileju, nieruchomość nabywa chętny z umowy warunkowej. Wtedy dochodzi do zawarcia u notariusza kolejnej umowy notarialnej.

Prawo pierwokupu dotyczy tylko gruntów niezabudowanych. Bardzo często też sami przedsiębiorcy zastrzegają w umowach cywilnoprawnych prawo pierwokupu, na rzecz jednego z nich (m.in. w umowie: sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki). Przykładowo, gdy dzierżawcy udało się wynegocjować w umowie, że jeżeli właściciel gruntu, który on dzierżawi, będzie go sprzedawał, to jemu pierwszemu zaproponuje jego nabycie. Prawo pierwokupu może być ustanowione na rzecz kilku osób, prawnych lub fizycznych, a także innych podmiotów nieposiadających osobowości prawnej, które jednak zgodnie z odpowiednimi przepisami mogą nabywać we własnym imieniu prawa, jak np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji (art. 11[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=D845F61AC80A8252457D1FDF45861016?id=133014] kodeksu spółek handlowych[/link]), spółki osobowe (art. 8 k.s.h.).

[b]W przypadku prawa pierwokupu stosowane są przepisy szczególne, a w przypadku ich braku zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.[/b] W świetle tego ostatniego uprawniona względnie obciążona umownym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązana lub uprawniona może być jedna osoba lub kilka. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

[ramka][b]Transakcja może być nieważna[/b]

[i]Rafał Dębowski, partner w Kancelarii Leśnodroski, Ślusarek i Wspólnicy[/i]

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=5513CB432E95012CC63EB8B7BED7567F?id=70928]Kodeks cywilny[/link] przewiduje, że jeżeli grunt zostanie sprzedany bez wcześniejszego powiadomienia podmiotu, któremu przysługuje prawo pierwokupu, to taka transakcja jest nieważna. Dotyczy to jednak tylko sytuacji, kiedy prawo pierwokupu przysługuje na podstawie przepisów, natomiast jeżeli wynika ono z umowy, to przysługuje jedynie odszkodowanie.

Często jednak w praktyce trudno jest rozstrzygnąć, czy prawo pierwokupu przysługuje czy nie, np. gdy przedsiębiorca kupuje użytkowanie wieczyste do dwóch działek, jedna jest zabudowana, a druga nie. Często wtedy notariusze odradzają zawierania warunkowych umów.[/ramka]

[ramka][b]Grunty w liczbach[/b]

- [b]Agencja Nieruchomości Rolnych skorzystała z prawa pierwokupu i wykupu w 541 przypadkach[/b], interweniując na rynku prywatnym w odniesieniu do 13,0 tys. ha, a wartość transakcji opiewała na łączną kwotę 118,4 mln zł. Dane dotyczą okresu od chwili wejścia w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. od 16 lipca 2003 r.) do końca września 2008 r.