[i][b]Mój problem polega na tym, że jeden z sąsiadów w mojej wspólnocie żąda bym zdemontował rolety antywłamaniowe, które zainstalowałem w momencie kupna mieszkania, gdy nie było jeszcze powołanej wspólnoty. Z dokumentów, które podpisywałem przy zakupie mieszkania były określone wymagania dotyczące zmian w wyglądzie zewnętrznym mieszkania i nie ma tam jasno zakazu, by nie można było instalować takich rolet. Zaznaczam, że rolety są w kolorze elewacji i są zamontowane do okien. Czy w takim razie jeden z członków wspólnoty może kazać mi zdjąć takie rolety i czy są jakieś podstawy prawne do tego, bym mógł się bronić?

[/b][/i]

[i]-M.P.[/i]

Pytanie czytelnika sprowadza się w istocie do problemu, czy członkowie wspólnoty mają prawo decydować o wyglądzie zewnętrznym okien należących do poszczególnych lokali. Prawdopodobnie sąsiad czytelnika uważa, że rolety psują estetykę całego budynku, to zaś może mieć wpływ na wartość mieszkań w tym budynku. Z tego punktu widzenia żądanie sąsiada mogłoby być zasadne, choć jego spełnienie mogłaby wymóc na czytelniku dopiero decyzja wspólnoty mieszkaniowej albo orzeczenie sądu, do którego sąsiad mógłby zwrócić się z pozwem i odpowiednio udowodnionymi argumentami.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podejmować decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej. Jednocześnie właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości wspólnej w taki sposób, by nie utrudniać korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ma też obowiązek współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra i przestrzegać porządku domowego (art. 13 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]).

Nie ma wątpliwości, że częścią nieruchomości wspólnej jest elewacja (fasada zewnętrzna) budynku, gdyż - zgodnie z definicją z art. 3 ust. 2 uwl - nie służy wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu. Wspólnota (a właściwie zarząd lub zarządca) może zatem nie zgodzić się na instalowanie anten satelitarnych, banerów reklamowych czy szyldów na ścianie zewnętrznej budynku. Nie jest jednak jasne, czy okna należące do poszczególnych lokali będących odrębną własnością, są częścią elewacji. W przepisach brak bowiem definicji elewacji czy fasady zewnętrznej. Ministerstwo Rozwoju Regionalnego wydało kiedyś interpretację przepisów (na potrzeby starań o dotacje unijne do remontów budynków), z której wynikało, że okna znajdujące się w mieszkaniach są składnikiem elewacji, o ile były elementem stanowiącym o wartości architektonicznej i znaczeniu historycznym obiektu. Oznaczałoby to, że o ile wygląd okien wpływa na wartość architektoniczną budynku, mogą być one elementem elewacji.

Ustawa o własności lokali nie zabrania, by sami właściciele lokali w uchwale lub umowie określili granice nieruchomości wspólnej. I wiele wspólnot tak robi, by wykluczyć ewentualne konflikty na tym tle. Z listu czytelnika można wywnioskować, że również w jego wspólnocie obowiązują podobne regulacje, tyle że wynikają one z umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Kupując lokal, czytelnik zobowiązał się przestrzegać pewnych zasad dotyczących wyglądu zewnętrznego lokalu. Jeśli nie ma tam zapisów dotyczących okien, to można uznać, że do założenia rolet nie była potrzebna zgoda wspólnoty czy też jej zarządcy (wspólnota nie jest powoływana - jak pisze czytelnik, lecz powstaje z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu). Oczywiście wspólnota mogła zmienić te zasady później, więc należałoby o to zapytać zarząd.

Jeśli chodzi o możliwość obrony w przypadku, gdyby wspólnota podjęła uchwałę godzącą w interesy członka, to ustawa o własności lokali pozwala zaskarżyć taką uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 uwl).