Zainwestujesz, ale nic nie wybudujesz

[b]Rz: Jaką radę dałaby pani osobie, która decyduje się na kupno zalesionej działki pod dom?[/b]

[b]Marta Nawłatyna:[/b] Najważniejszą kwestią jest ustalenie, jakie jest przeznaczenie upatrzonej działki. Należy się dowiedzieć, czy grunt znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, na co pozwala plan. Od tego zależy, czy na działce można zbudować dom. Z planem można się zapoznać w gminie. Często gminy zamieszczają jego wersję na swoich stronach internetowych.

[b]A jeśli dla terenu, na którym położona jest działka, planu nie ma?[/b]

To wówczas, aby ustalić, czy i co można będzie zbudować, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wydaje ją wójt (ew. burmistrz lub prezydent miasta) na wniosek zainteresowanego.

[b]Czy trzeba mieć upoważnienie od sprzedającego, aby obejrzeć dokumenty dotyczące działki w gminie?[/b]

Dla ustalenia statusu gruntu nie jest potrzebne posiadanie praw do nieruchomości ani żadne upoważnienie. Jeszcze więc przed podjęciem decyzji o zakupie należy się zapoznać z planem albo wystąpić o ustalenie warunków zabudowy i dopiero w oparciu o uzyskane informacje podjąć decyzję o transakcji.

Poza tym trzeba sprawdzić, ile i jakich drzew rośnie na terenie, jakie jest ich zagęszczenie i ocenić, czy dom zmieściłby się na działce bez potrzeby prowadzenia wycinki. Wycięcie drzewa, nawet stojącego na własnej działce, może okazać się nie lada problemem.

[b]Czy zawsze na zalesionej działce uda się otrzymać pozwolenie na budowę?[/b]

Nie zawsze. Pozwolenia na budowę domu nie otrzymamy, jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu – w decyzji o warunkach zabudowy – działka przeznaczona będzie na inne cele niż budownictwo mieszkaniowe, z którymi nie do pogodzenia byłaby budowa domu.

Także gdy działka będzie stanowić część lasu, parku czy innych terenów zielonych, nie otrzymamy ani pozwolenia na budowę, ani nawet poprzedzającej pozwolenie decyzji o warunkach zabudowy, dopóki teren nie zostanie przekwalifikowany.

Ponadto, w przypadku braku miejscowego planu, nie otrzymamy pozwolenia na budowę, gdy działka nie będzie miała dostępu do drogi publicznej albo w sytuacji odosobnionego położenia działki. Planowana inwestycja musi bowiem nawiązywać do już istniejących.

[b]Zielone działki nad zbiornikami wodnymi kuszą, szczególnie wiosną i latem, gdy pięknie wyglądają – czy w takim krajobrazie zawsze można wybudować budynek całoroczny lub letniskowy?[/b]

Nie zawsze. Nie ma też ogólnej reguły, stanowiącej, że na działce położonej w bliskości wody wolno lub nie wolno postawić budynku. W każdym pojedynczym przypadku rozstrzygać o tym będzie przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania albo, w przypadku braku planu, decyzji o warunkach zabudowy.

[b]Jaką zieleń (drzewa, krzewy) można usuwać z działki bez zezwolenia?[/b]

Kwestię tę reguluje art. 83 ust. 6 ustawy o ochronie przyrody. Zezwolenie nie jest potrzebne w przypadku m.in. drzew młodszych niż pieć lat, drzew rosnących na plantacjach drzew i krzewów, drzew owocowych (z wyłączeniem rosnących na nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków).

[b]Kiedy zgoda na wycinkę jest bezwzględnie potrzebna?[/b]

Generalnie usunięcie drzew lub krzewów wymaga zezwolenia. Zwolnienia od tego wymogu reguluje art. 83 ust. 6 ustawy o ochronie przyrody. Wymaganą zgodę należy uzyskać, w przeciwnym razie można się narazić na kary finansowe.

[b]Czy wszystkie drzewa zawsze są naniesione na mapie?[/b]

Nie, nie wszystkie są naniesione na mapy. Dla obowiązku uzyskania zezwolenia i konieczności zapłaty kary za wycinkę bez zezwolenia nie jest jednak rozstrzygające, które drzewo znajdowało się na mapie będącej w posiadaniu urzędu czy właściciela nieruchomości, a które nie (na przykład ponieważ wyrosło po sporządzeniu mapy). Urząd może przeprowadzić badanie na miejscu i ustalić, o jakie drzewa chodziło, mimo że nie będą ujęte na mapach.

[b]Ile czasu ma gmina na wydanie pozwolenia na wycinkę drzew?[/b]

Zgodnie z k.p.a. na wydanie decyzji organ ma miesiąc, a w sprawie szczególnie skomplikowanej – dwa miesiące. Wydanie decyzji nie jest automatyczne. Urzędnik musi zapoznać się z uzasadnieniem wniosku, a gdy uzna je za nieprzekonujące, może odmówić zezwolenia.

Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni, a następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz naczelnego sądu administracyjnego.

[b]Jak dotkliwe mogą być konsekwencje wycięcia drzew czy krzewów z prywatnej działki, bez urzędowego pozwolenia?[/b]

Za ich usunięcie bez wymaganego zezwolenia, nawet z prywatnej działki, grozi kara pieniężna, którą wymierza wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Jej wysokość to trzykrotność opłaty, która byłaby należna za usunięcie tych drzew lub krzewów. Jeśli ustalenie danych potrzebnych do wyliczenia kary (obwód pnia i gatunek drzewa) jest niemożliwe z powodu braku śladów, to wymierzający karę może we własnym zakresie zebrać informacje np. od sąsiadów i powiększyć karę o 50 proc.

Kary nie można nałożyć, jeżeli od końca roku, w którym usunięto drzewa lub krzewy, upłynęło pięć lat. Orzeczonej kary nie uiszcza się po upływie pięciu lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności. Właściciel, który wyciął drzewo, nie czekając na zezwolenie, będzie więc jeszcze przez pięć lat czekał w niepewności, czy zostanie ukarany.

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć - ile zapłacisz za wycięcie drzewa[/srodtytul]

>> Osoba, która zamierza wyciąć drzewa lub krzewy, musi złożyć wniosek o wydanie zezwolenia do wójta (burmistrza albo prezydenta), a jeśli nieruchomość jest w rejestrze zabytków, do wojewódzkiego konserwatora zabytków.

>> W każdym przypadku wycinkę można rozpocząć dopiero po uzyskaniu zezwolenia. Jeśli wnioskujący nie jest właścicielem działki, do wniosku dołącza zgodę właściciela.

>> Sam wniosek nie podlega opłacie, jednak wnioskodawca ponosi opłaty za wycinkę, które nalicza i pobiera organ wydający zezwolenie. Organ może uzależnić wydanie zezwolenia od przesadzenia albo zastąpienia drzew lub krzewów innymi egzemplarzami.

>> Wysokość opłaty za usunięcie drzewa zależy od obwodu pnia i gatunku drzewa. Obwód mierzony jest na wysokości 130 cm. Jeżeli drzewo rozwidla się poniżej tej wysokości, każdy pień traktuje się jako odrębne drzewo. Im grubsze drzewo, tym wyższa opłata.

>> Stawki opłat za każdy centymetr obwodu poszczególnych gatunków drzew określa rozporządzenie ministra środowiska. Stawki są zróżnicowane, np. za każdy centymetr obwodu najmniejszej topoli stawka wynosi obecnie 12,39 zł. Dla porównania – stawka za każdy centymetr najmniejszej jodły to 309,13 zł. Opłata za usunięcie jednego metra kwadratowego krzewów wynosi 228,99 zł.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć - kiedy nie zapłacisz za drzewo[/srodtytul]