Jak legalizować samowolę budowlaną

[b]Rozmowa z Radosławem Plucińskim, radcą prawnym, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, Oddział we Wrocławiu[/b]

[b]Rz: Czy chcąc przebudować wejście do domu jednorodzinnego, czytelnik musi uzyskać pozwolenie na budowę? Twierdzi, że zasadniczych zmian w bryle domu nie będzie, zabuduje tylko fragment schodów.[/b]

[b]Radosław Pluciński:[/b] To, czy przebudowa będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, zależeć będzie od zakresu prac, które chce przeprowadzić inwestor. Jeżeli zmiana będzie jedynie kosmetyczna, nie ma konieczności uzyskania pozwolenia.

Zgodnie z art. 36a ust. 5 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E597A44B4EB6D18A479ED826E1CD8BA6?id=183262]prawa budowlanego[/link] nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, jeśli nie dotyczy:

– zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

– charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

– zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

– zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

– ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenuoraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przez przepisy szczególne.

[b]Czy zmiana nachylenia dachu przy jego remoncie może być już uznana za samowolę budowlaną?[/b]

Zgodnie z art. 3 pkt 8 prawa budowlanego przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym.

W związku z tym zmiana konstrukcji dachu w taki sposób, że zmienia się jego kąt nachylenia, nie będzie remontem, nie odtwarzamy bowiem stanu pierwotnego, ale dokonujemy istotnej zmiany konstrukcyjnej. W takim wypadku konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Jego brak stanowić będzie oczywiście stan samowoli budowlanej, niezgodny z prawem.

[b]Czy postawienie budynku gospodarczego, na którego budowę nie potrzeba pozwolenia, ale z myślą o użytkowaniu go jako garażu, to już samowola budowlana?[/b]

Tak. Na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego pozwolenia nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki.

Budynek gospodarczy o powierzchni 25 mkw. mógłby de facto pełnić funkcję garażu. Jednak należy mieć na uwadze, że zwolnienie dotyczy nie wszystkich budynków o powierzchni do 25 mkw., lecz jedynie budynków gospodarczych spełniających równocześnie kryterium powierzchni do 25 mkw.

[b]Jaki budynek można zatem uznać za gospodarczy?[/b]

Jednoznacznie precyzuje to [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690)[/link].

Zgodnie z jego § 3 pkt 8 przez budynek gospodarczy rozumie się budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia. Budynek taki w zabudowie zagrodowej może być również przeznaczony do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych.

Nie możemy na podstawie powyższego przyjąć, że garaż jako budynek lub jego część przeznaczony do przechowywania samochodu stanowi budynek gospodarczy. Na jego budowę zatem inwestor będzie zobowiązany uzyskać pozwolenie, a jego brak będzie stanowił samowolę budowlaną.

[b]Kolejny problem zgłaszany przez czytelnika: czy jeśli nie dochowa odległości – urząd chce, aby odsunął się z domem o kilka metrów od granicy działki z powodu cieku wodnego – to postawiony bliżej granicy budynek będzie uznany za samowolę budowlaną?[/b]

Projekt budowlany powinien zawierać między innymi projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni.

Wybudowanie zatem budynku w innym miejscu, niż zostało to określone w projekcie, będzie bez wątpienia stanowiło istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. To z kolei jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

W innym wypadku będzie stanowiło samowolę budowlaną.

[b]Z jakimi konsekwencjami wiąże się rozpoczęcie budowy przed uprawomocnieniem się pozwolenia na budowę?[/b]

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy pamiętać, że zgodnie z art. 41 prawa budowlanego rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na jej terenie. A zatem już rozpoczęcie takich prac jak niwelacja terenu w sytuacji, w której inwestor nie otrzymał ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, stanowi samowolę budowlaną.

Prowadzenie prac w stanie samowoli budowlanej spowoduje, że właściwy organ w drodze decyzji nakaże rozbiórkę obiektu (lub jego części) będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia. Dodatkową konsekwencją dokonania samowoli budowlanej, którą przewiduje prawo budowlane, jest możliwość nałożenia kary grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat dwóch.

[b]Czy słyszał pan, by doszło do rozbiórki domu jednorodzinnego lub jego części – co nakazał nadzór budowlany – bo np. dom został postawiony niezgodnie z projektem?[/b]

Rozbiórka budynku postawionego niezgodnie z projektem jest ostatecznością. W praktyce najczęściej zarówno inwestor, jak i inspektor nadzoru budowlanego dążą do umożliwienia kontynuacji inwestycji. Jeśli oczywiście będzie to możliwe.

Inspektor nadzoru budowlanego wstrzyma prowadzenie dalszych robót budowlanych, jeśli ich kontynuacja mogłaby wywołać zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska czy też w sposób istotny odbiega od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę lub w przepisach. W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę właściwy organ nakłada – określając termin wykonania – obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego.

[ramka][srodtytul]Chcesz zalegalizować, musisz zapłacić[/srodtytul]

>> Przed wydaniem decyzji o legalizacji samowoli właściwy organ na podstawie art. 49 ust. 1 i 2 prawa budowlanego w drodze postanowienia ustala opłatę legalizacyjną.

>> Wysokość opłaty jest zróżnicowana – od 2,5 tys. do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Obliczana jest zgodnie ze współczynnikami określonymi we właściwym taryfikatorze.