Wspólnota może zmienić zarządcę

[b]Rz: Często deweloper już w umowie przedwstępnej o budowę mieszkania narzuca zapis, że przez pierwszy rok lub dwa lata będzie zarządcą nowego budynku. Czy gdy zawiąże się wspólnota, może ten zapis zmienić?[/b]

[b]Iwona Sysik, radca prawny, Kancelaria DLA Piper Wiater:[/b] Pomimo wpisania na listę klauzul niedozwolonych postanowień jednostronnie gwarantujących deweloperowi zarządzanie nieruchomością wspólną deweloperzy nadal zamieszczają w umowach przedwstępnych takie zapisy. Nie oznacza to jednak, iż przewidziany w tej umowie sposób zarządzania nieruchomością istotnie dojdzie do skutku. Stanie się on wiążący dopiero wtedy, gdy zostanie wpisany do umowy notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo do umowy zawartej później w formie aktu notarialnego określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną. W takiej umowie mogą się bowiem znaleźć postanowienia o powierzeniu zarządu określonej osobie fizycznej albo prawnej.

Co więcej, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali ustalony w pierwszej umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (art. 18 ust. 1 i 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[/link], t. j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Jeśli zatem pierwszy nabywca lokalu zgodzi się w umowie notarialnej, aby deweloper zarządzał nieruchomością wspólną, tak ustalony sposób zarządu będzie wiązał wszystkich późniejszych właścicieli lokali w danej wspólnocie.

[b]Jak mogą zmienić zarządcę mieszkańcy, gdy są niezadowoleni z jego pracy?[/b]

Mogą podjąć uchwałę w sprawie zmiany ustalonego wcześniej sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała taka musi być zaprotokołowana przez notariusza i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali).

W ten sposób można zmienić zarządcę nieruchomości, nawet jeśli w umowach o ustanowieniu własności lokali deweloper zagwarantował sobie zarządzanie nieruchomością wspólną przez kilka lat po wybudowaniu budynku. Zmiana ta powinna być jednak uzasadniona i wynikać z nienależytego wykonywania obowiązków przez zarządcę. W przeciwnym razie może on zgłosić przeciwko właścicielom lokali roszczenia odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

[b]Rękojmia i gwarancja obejmują nie tylko mieszkania, ale także części wspólne budynku. Czy kupujący mieszkania jako wspólnota mogą mieć roszczenie do dewelopera o wykonanie napraw w częściach wspólnych budynku?[/b]

Kupując mieszkanie, zawieramy umowę z określonym kontrahentem. Umowa taka wiąże strony i rodzi dla sprzedającego odpowiedzialność z tytułu rękojmi, gwarancji (jeśli została udzielona) oraz z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Roszczeń z danej umowy – nawet jeśli dotyczą one wad części wspólnych budynków – mogą dochodzić tylko strony umowy, czyli – w omawianej sytuacji – poszczególni nabywcy lokali mieszkalnych, nie zaś wspólnota mieszkaniowa.

W sprawie braku legitymacji wspólnoty mieszkaniowej do występowania z roszczeniami dotyczącymi wad budynku wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 14 marca 2007 r. sygn. I CSK 387/06, w którym stwierdził, że:

– roszczenia właścicieli lokali dotyczące obniżenia ceny związane z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami, powstałej w wyniku nienależytego wykonania umów, nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej;

– każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługuje kontraktowe roszczenie odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, choć ich specyfika polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Wcześniej w uchwale z 23 września 2004 r., III CZP 48/04, Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

A zatem wspólnota nie jest uprawniona do występowania przeciwko wykonawcy z roszczeniami z tytułu rękojmi za wady fizyczne części wspólnych budynku lub roszczeniami odszkodowawczymi.

[b]Co można zrobić w takiej sytuacji?[/b]

Roszczenia mogą zgłosić tylko poszczególni właściciele lokali, którzy pozostają ze sprzedającym w stosunku zobowiązaniowym wynikającym z umowy sprzedaży. Mogą oni też udzielić pełnomocnictw jednej osobie, na przykład członkowi zarządu wspólnoty, do reprezentowania ich w takich sprawach, co może ułatwić postępowanie.

Jednak najbardziej sprawnym sposobem na uniknięcie konieczności procesowania się z wykonawcą przez poszczególnych członków wspólnoty jest cesja uprawnień z rękojmi na rzecz wspólnoty.

[b]Wspólnota nie ma dokumentów technicznych budynku, bo nie dostała ich od dewelopera. Jak zmusić inwestora, by przekazał dokumenty wspólnocie?[/b]

Sprzedawca wraz z przedmiotem sprzedaży obowiązany jest wydać posiadane przez siebie dokumenty, które dotyczą lokalu. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych lokali, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu (art. 546 § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link]). W praktyce deweloper nie przekazuje poszczególnym właścicielom lokali wyciągu z dokumentacji technicznej dotyczącej ich lokali, lecz powinien przekazać zarządcy obiektu wszystkie dokumenty niezbędne do jego właściwej eksploatacji, jednak przepisy nie wskazują dokładnie, o jaką dokumentację chodzi. Zgodnie z art. 61 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy z 5 lipca 1994 r. – Prawo budowlane[/link] (t. j. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) zarządca jest zobowiązany zapewnić bezpieczne użytkowanie budynku. Należy zatem domniemywać, że powinien dysponować stosowną dokumentacją techniczną (w tym projektami instalacji) umożliwiającą prawidłową eksploatację obiektu, ponadto powinien przechowywać dokumentację projektową i techniczną robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.

W razie zmiany zarządcy dotychczasowy administrator powinien protokolarnie przekazać dokumentację budynku nowemu zarządcy.

Dlatego, jeśli deweloper (dotychczasowy zarządca) nie wyda dokumentacji na pisemne wezwanie, to wspólnota – tym razem już we własnym imieniu – może wystąpić do sądu z żądaniem nakazania wydania niezbędnych dokumentów.

[ramka]Warto wiedzieć

[srodtytul]Jak wzywać dewelopera do naprawy usterek[/srodtytul]

[b]Co można zrobić, gdy inwestor nie kwapi się z naprawą w ramach gwarancji?[/b] Po jakim czasie, ilu wezwaniach można wynająć firmę i obciążyć dewelopera rachunkiem za naprawę, której na gwarancji nie wykonał?

» Są dwa rodzaje odpowiedzialności sprzedającego (wykonawcy) za wady budynku:

– pierwszy rodzaj to odpowiedzialność ustawowa z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. W przypadku budynku trwa ona przez trzy lata od dnia wydania budynku (lokalu) kupującemu i dotyczy m.in. sytuacji, gdy: budynek (lokal) ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności bądź z przeznaczenia rzeczy lub jeżeli nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedający zapewnił kupującego,

– drugi rodzaj odpowiedzialności to odpowiedzialność gwarancyjna, powstająca wtedy, gdy sprzedający udzieli kupującemu gwarancji jakości. Udzielenie gwarancji jest dobrowolne, jej zakres zależy zaś od uznania gwaranta (sprzedawcy). W przypadku budynków mieszkalnych (lokali) wykonawcy, nawet jeśli udzielają gwarancji, to zazwyczaj na trzy lata, czyli na tyle, ile trwa rękojmia, co w zasadzie nie ma wpływu na sytuację nabywcy lokalu. Jeśli jednak gwarancja została udzielona, to warto przyjrzeć się jej treści, żeby – w razie ujawnienia wad – wybrać korzystniejszy tryb postępowania.