Takie pakietowe transakcje najmu są dziś stosowane przez 90 proc. firm wynajmujących powierzchnie w galeriach handlowych. Inwestorom centrów zależy, aby w ten sposób zapewnić sobie najemców w kilku obiektach jednocześnie.

Zgubna polityka

Do pakietowego najmu najłatwiej przekonać firmy m.in. z branży usługowej, obuwniczej czy też oferujące akcesoria i dodatki. To one, walcząc z silną konkurencją, są bardzo zdeterminowane, aby zająć dobrze położony lokal w wybranym obiekcie.

– Właściciel centrum obiecuje więc miejsce w dobrym projekcie, ale pod warunkiem najmu lokalu bądź lokali w słabszym obiekcie. Jeśli najemca uzna, że sprzedaż w jednym projekcie zdyskontuje mu ewentualne straty w pozostałych centrach, może się zgodzić na taką transakcję. Jednak taka strategia może działać na niekorzyść dewelopera. Jego obiekty po prostu będą świeciły pustkami, gdyż przymus skorzystania z pakietowej umowy po prostu zniechęca najemców – twierdzi Michał Masztakowski, zastępca dyrektora w dziale powierzchni handlowych w CB Richard Ellis.

Deweloperzy twierdzą, że są najemcy, którzy sami pytają o wynajem powierzchni w pakietach.

– Jeżeli chcielibyśmy wynająć słabe centrum w pakiecie za wysoki czynsz, po kilku miesiącach problem pustostanów powróci. Najemca będzie miał bowiem problemy finansowe w danej lokalizacji i nie będzie w stanie utrzymać się na rynku. Pakiet ma więc sens, jeśli spółka sama zaakceptuje budynki i warunki finansowe, a nie podpisze umowę pakietową z przymusu – mówi Grzegorz Latała, dyrektor działu zarządzania majątkiem w spółce deweloperskiej Mayland.

Firmy decydujące się z własnej woli na najem pakietowy, wybierają miasta, gdzie jest co najmniej 100 tys. mieszkańców lub więcej. Często są to sieci wchodzące na rynek polski.

Ewa Pawłowska, negocjator w dziale handlu w firmie doradczej King Sturge, twierdzi, że z najmu pakietowego korzystają przede wszystkim duże sieci, które mają zwykle co najmniej kilkanaście placówek i są w stanie zaryzykować ewentualne niepowodzenie w słabszym projekcie.

Bez upustów

Pakietowy kontrakt to przede wszystkim rozwiązanie problemów z komercjalizacją słabszych obiektów. Taka propozycja pada zwykle wtedy, gdy wynajmowany jest obiekt w budowie lub nowy, a jego właściciel ma już jakieś dobrze prosperujące centrum.

– Aby zachęcić najemcę do współpracy, deweloper daje rabat w już funkcjonujących galeriach – mówi Marcin Andruszko. Dodaje, że wysokość rabatu zależy od rangi najemcy dla danego obiektu: firma przyciągająca klientów do centrum i podnosząca jego prestiż może liczyć na lepszy upust.

Czasem zachętą do najmu pakietowego są też atrakcyjne lokalizacje. Jednak w wielu przypadkach najemcy nie mają co liczyć na bonifikaty.

– Właściciele centrów często podpisują umowy pakietowe bez preferencyjnych czynszów, gdy firmie wystarcza sama możliwość zaistnienia w jednej z dominujących lub dobrze prosperujących galerii. Typowym przykładem jest wchodzące w skład portofolio firmy Segece warszawskie centrum Sadyba Best Mall, które działa jak magnes na najemców – opowiada Ewa Pawłowska.