Niska marża, a kredyt drogi

Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus

Rz: Co wpływa na koszty kredytu hipotecznego? Nie zawsze najniższe w danej chwili na rynku marża i prowizja powodują, że nasz kredyt będzie najtańszy.

Michał Krajkowski: Wybierając ofertę konkretnego banku, nie należy się sugerować tylko wysokością oprocentowania i w konsekwencji ratą. Na koszty kredytu wpływają też inne opłaty jednorazowe (np. prowizja), a także miesięczne płatności pozaodsetkowe, takie jak na przykład ubezpieczenie na życie. Decydując się na ofertę konkretnego banku, nie należy porównywać tylko rat, ale i koszty związane z przyznaniem i uruchomieniem kredytu. Prowizja za udzielenie czy też ubezpieczenie brakującego wkładu własnego może bardzo podnieść koszt całego kredytu. Niejednokrotnie korzystniej jest zapłacić ratę wyższą np. o 20 złotych, ale dzięki temu uniknąć prowizji w wysokości nawet kilku tysięcy złotych.

Jak oceniać oferty z prowizją w wysokości 0 procent?

Ostrożnie, bo często brak tej opłaty wiąże się z koniecznością wykupienia np. ubezpieczenia od ryzyka utraty pracy. Czasami koszt takiego ubezpieczenia może być wyższy niż w sytuacji, gdy klient zdecyduje się na zapłacenie prowizji.

Ubezpieczenie ma pewną wartość dodaną, jednak trzeba sprawdzić jego zakres i warunki, a także czy w naszej sytuacji zawodowej w ogóle istnieje możliwość skorzystania z takiego produktu.

Z jakimi niebezpieczeństwami dla kredytobiorcy wiąże się sprzedaż wiązana – tzw. cross-selling – jaką stosują banki?

Korzystna oferta cenowa kredytu hipotecznego bardzo często oznacza konieczność skorzystania z innych produktów banku. Najczęściej wymagane jest założenie konta, ewentualnie skorzystanie z karty płatniczej do tego rachunku lub też karty kredytowej. Nieco rzadziej banki wymagają przystąpienia do ubezpieczenia na życie lub od ryzyka utraty pracy. Czasami korzystna marża kredytu dostępna jest pod warunkiem zainwestowania w fundusze inwestycyjne lub też przystąpienia do programów systematycznego oszczędzania.

Te dodatkowe wymogi najczęściej wiążą się z dodatkowymi kosztami lub wyższymi płatnościami, które znacznie podnoszą miesięczne wydatki. Co prawda rata kredytu hipotecznego może być niska, ale miesięczne wydatki rodziny mogą być dużo wyższe.

Wiele banków wymaga także regularnych wpływów na konto z tytułu wynagrodzenia lub stałego zasilania tego rachunku określoną kwotą. Warto sprawdzić, jakiego wpływu i w jakiej wysokości konkretnie dany bank wymaga.

W przypadku sprzedaży wiązanej konieczne jest także sprawdzenie, jakie konsekwencje wiążą się z niespełnianiem określonych warunków. Czy w takiej sytuacji (np. brak wpływu wynagrodzenia) warunki promocyjne dla kredytu hipotecznego tracimy bezpowrotnie czy też po ponownym spełnieniu wymogów cross-sellingu bank przywraca obniżoną, promocyjną marżę.

Dlaczego zły wybór waluty kredytu może być brzemienny w skutkach dla kredytobiorcy?

Kredyt w walucie z niższą ratą niż kredyt w złotych nie zawsze jest tańszy. Często zależy to od realnego okresu spłaty.

Niejednokrotnie, mimo iż kredyt jest zaciągany na 30 lat, wiadomo, że zostanie on spłacony bardzo szybko, np. ze środków pozyskanych ze sprzedaży innej nieruchomości należącej do klienta. Z uwagi na spread walutowy już na samym początku kredyt w walucie obcej staje się kredytem droższym.

Przykładowo, zaciągając zobowiązanie w wysokości 100 tysięcy złotych, już niemal następnego dnia do spłaty pozostaje około 6 – 9 tysięcy kapitału więcej, właśnie z uwagi na różnice między kursem kupna a kursem sprzedaży. Taki kredyt ma szansę stać się tańszy od zobowiązania w złotych z uwagi na aktualnie niższe oprocentowanie i mniejszą ilość zapłaconych odsetek. Może jednak tak się stać tylko pod warunkiem, że spłata takiego zobowiązania będzie trwała wystarczająco długo, aby różnica w odsetkach między kredytem w walucie obcej a kredytem złotowym zniwelowała koszty wynikające ze spreadu walutowego.

Czy warto zadłużać się na 110 proc. wartości nieruchomości, gdy bank proponuje takie rozwiązanie???

Często popełnianym błędem już na etapie wyboru banku jest poszukiwanie kredytu na 110 proc. wartości nieruchomości w celu sfinansowania tą nadwyżką remontu czy też wykończenia kupowanego lokalu. Warto jednak wiedzieć, że banki określają maksymalną kwotę kredytu, uwzględniając przyszłą, docelową wartość nieruchomości po wykonaniu wszystkich prac budowlanych.

Zatem, jeśli wnioskujemy o środki na zakup i wykończenie lub remont, to każdy bank z pomocą rzeczoznawcy ustali przyszłą wartość lokalu i maksymalna kwota kredytu nie będzie mogła jej przekroczyć.?Przy kredycie na remont banki odnoszą się do wartości docelowej inwestycji i nie ma potrzeby poszukiwania banku, który udziela kredytów na 110 procent wartości nieruchomości. Kredyt na zakup oraz remont lub wykończenie każdy klient jest w stanie uzyskać w instytucji, która maksymalną kwotę kredytu ma ustaloną na poziomie 100 procent docelowej wartości.

Zanim się zadłużysz - na jak długo brać kredyt

Czy lepiej pożyczyć pieniądze na jak najdłuższy okres, czy raczej maksymalnie skracać czas kredytowania?

• Im jest krócej spłacany kredyt, tym jest on tańszy. Z uwagi na ten oczywisty fakt wiele osób decyduje się na maksymalne skrócenie okresu kredytowania. Skutkuje to również tym, że rata kredytu staje się wyższa niż w sytuacji, gdy zobowiązanie jest zaciągane na 25 czy 30 lat.

• Warto jednak ustalić wymaganą ratę na jak najniższym poziomie poprzez zawnioskowanie o kredyt na dłuższy okres. Taka opcja oczywiście nie przeszkadza w systematycznym nadpłacaniu kredytu, gdy posiadamy wolne środki. Każda przedterminowa wpłata powoduje obniżenie kapitału pozostającego do spłaty oraz mniejszą ilość zapłaconych odsetek.

• Część banków ma ograniczenia we wcześniejszej spłacie przez trzy lub pięć pierwszych lat trwania kredytu, ale z reguły pojawia się ono dopiero przy znaczących nadpłatach, przekraczających np. 30 procent kwoty kredytu.