Kurczy się podaż apartamentów w Warszawie

Na klientów w stolicy czeka ok. tysiąca nowych lokali w cenie ponad 1 mln zł. Na rynku wtórnym pojawiają się oferty za kilka – kilkanaście mln zł.

Publikacja: 08.08.2011 09:10

Apartament o pow. 267 mkw. na Mokotowie przy ul. Sobieskiego kosztuje 5,2 mln zł

Foto: oferty.net

Dorota Kaczyńska

Podaż nowych luksusowych lokali jest coraz mniejsza. Mimo to klienci wciąż mają w czym wybierać. Według obliczeń analityków redNet Property Group lokale, które kosztują więcej niż 1 mln zł, stanowią ok. 6 proc. wszystkich nowych mieszkań znajdujących się w sprzedaży. Dla porównania – rok temu deweloperzy oferowali ok. 1,8 tys. takich lokali (12 proc. podaży). – Luksusowe apartamenty kosztują średnio 15 tys. zł za mkw. W ciągu roku ich stawki spadły o niecałe 2 proc. – wylicza Marcin Gołębiowski, wiceprezes redNet Property Group.

Przeszacowane ceny

Większość drogich lokali na rynku pierwotnym to gotowe apartamenty czy penthouse'y na najwyższych piętrach budynków. Głównie są to oferty sprzed kryzysu. Np. w zrealizowanym przez Dom Development projekcie Apartamenty Grzybowska w centrum Warszawy do wzięcia jest kilkadziesiąt mieszkań, w tym jedna z najdroższych stołecznych ofert – penthouse o pow. 246 mkw. za ponad 7 mln zł. Przedstawiciele dewelopera zapewniają jednak, że ten lokal został zarezerwowany.

– Po kryzysie deweloperzy dość ostrożnie podchodzą do projektów typowo apartamentowych. Takich w trakcie realizacji jest w Warszawie zaledwie kilka. Natomiast nową kategorią są projekty mieszane, mieszkaniowo-apartamentowe. Zwykle w takich inwestycjach lokale typu apartamentowego, sprzedawane najczęściej jako penthouse'y, mieszczą się na najwyższych piętrach budynków, a na niższych kondygnacjach deweloper oferuje tańsze lokale – opowiada Paweł Grząbka, szef CEE Property Group.

Krzysztof Foder, menedżer ds. sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska, dodaje, że definicja apartamentu jest używana przez deweloperów dość swobodnie. – Większość tych ofert stanowią po prostu mieszkania o podwyższonym standardzie, w cenie zwykle do 10 tys. zł za mkw. – twierdzi Foder.

Zdaniem Pawła Grząbki prawdziwe apartamenty w najlepszych lokalizacjach są przeszacowane, o czym świadczy bardzo długi, paroletni okres ich sprzedaży. – Reguły stosowanych przez dewelopera upustów są zbliżone do transakcji mieszkań popularnych. Cenę można zbić zaledwie o ok. 5 proc., ewentualnie negocjować darmowe miejsce postojowe w garażu, które katalogowo kosztuje nawet 60 tys. zł, czy też niższą cenę loggi – opowiada Grząbka.

Nowa konkurencja

Najdroższe apartamenty z drugiej ręki to wydatek rzędu kilku, a czasem nawet kilkunastu mln zł. Jest ich równie mało jak na rynku pierwotnym. Marcin Drogomirecki, analityk z serwisu Oferty.net, zaznacza, że podaż takich ofert jest dziś jeszcze mniejsza niż np. rok temu.

W serwisie Szybko.pl mieszkania w cenie przekraczającej 15 tys. zł za mkw. stanowią zaledwie 1,3 proc. oferty. – Najdroższe lokale kosztują 28 – 30 tys. zł za mkw. Za tyle można kupić np. 208-metrowy apartament w kamienicy z 1926 r. w Śródmieściu lub 155-metrowy lokal w nowym budynku z 2008 r. na Mokotowie – wylicza Marta Kosińska z Szybko.pl.

Najdroższe mieszkanie, jakie mają dziś w sprzedaży pośrednicy agencji Metrohouse & Partnerzy, to apartament przy ul. Krasickiego, w otoczeniu ambasad. Za 280 mkw. właściciel życzy sobie 6 mln zł. – Nieco taniej jest na Żoliborzu. Tu dwupoziomowy apartament o pow. 408 mkw. przy al. Wojska Polskiego kosztuje 4,6 mln zł. Natomiast za 180-metrowy lokal w Eko-Parku trzeba zapłacić 4 mln zł – wylicza Marcin Jańczuk z Metrohouse & Partnerzy.

Marta Kosińska dodaje, że od początku roku do serwisu trafiło ok. 266 ofert kosztujących ponad mln zł, w cenie mkw. co najmniej 15 tys. zł.

– Do naszej bazy takich ofert trafia miesięcznie średnio ok. 100. Kiedyś przybywało ich nawet trzy razy więcej. Wśród nowych, drogich ofert z Warszawy dominują apartamenty w nowym budownictwie – głównie z prestiżowych osiedli na Mokotowie i w Śródmieściu (ul. Biały Kamień, ścisłe centrum, Górskiego, Słonimskiego, Kruczkowskiego). Są też drogie mieszkania zlokalizowane na Starym Mieście czy wzdłuż Traktu Królewskiego (Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat, Al. Ujazdowskie, Mokotowska, al. Róż itd. – wylicza Marcin Drogomirecki.

Większe zainteresowanie

Michał Orzechowski, prezes MySquare.pl, spółki zależnej od Platinum Properties Group, zapewnia, że największą konkurencją dla już istniejących, wykończonych apartamentów są te, które dopiero powstają – w nowych, coraz lepszych lokalizacjach. – Coraz lepsze materiały użyte do projektu, rozwiązania techniczne oraz dodatkowe, coraz częściej wyszukane usługi na rzecz przyszłych właścicieli powodują, że oferty z drugiego obiegu z każdym rokiem stają się mniej atrakcyjne, a przez to trudniej zbywalne. Ta zasada nie dotyczy oczywiście miejsc, gdzie brak jest wolnych działek do zagospodarowania, a oferta z drugiej ręki to jedyne rozwiązanie. Przykładem jest Trakt Królewski w Warszawie – wyjaśnia Orzechowski. Jego zdaniem mimo iż luksusowych ofert nie jest dużo w porównaniu z segmentem o podwyższonym standardzie, ze względu na niewielki popyt, jest w czym wybierać. – Każdy potencjalny nabywca z łatwością znajdzie kilkanaście ofert, które spełnią jego oczekiwania – twierdzi Orzechowski.

Na rynku pierwotnym sprzedają się głównie pojedyncze, gotowe lokale w najlepszych lokalizacjach, na Śródmieściu czy na Mokotowie. Deweloperzy i pośrednicy zapewniają jednak, że zainteresowanie apartamentami wzrasta. – Choć nadal nie można mówić o powrocie koniunktury na rynku nieruchomości, czas dla osób chcących sprzedać luksusowy apartament jest dziś zdecydowanie lepszy niż rok czy dwa lata temu – przekonuje Krzysztof Nowak, przedstawiciel firmy Emmerson.

Czas sprzedaży takiej oferty wynosi w najlepszym przypadku kilka miesięcy. – Jeśli więc planujemy sprzedaż apartamentu w przyszłym roku, radziłbym już teraz rozpocząć eksponowanie oferty – sugeruje Marcin Jańczuk.