Artur Michalski, kancelaria DLA Piper Wiater

Rz: Jakie zapisy w umowach najmu lokali handlowych czy usługowych najczęściej rodzą konflikty?

Artur Michalski: Pomiędzy stronami umowy najmu najczęściej dochodzi do sporów na tle możliwości i zasad podnoszenia czynszu, czyli tego, jak często i o ile może być podwyższony czynsz.

Konflikty rodzą też obowiązki w zakresie utrzymania lokalu (np. jakie naprawy wykonuje najemca, a jakie wynajmujący), zasady wypowiadania umów (jak liczyć okres wypowiedzenia, czy i w jakich sytuacjach można wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony) oraz rozliczenia nakładów po zakończeniu najmu (czyli czy wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę).

Zwykle to nieprecyzyjne zapisy stwarzają dowolność ich interpretacji, co każda ze stron wykorzystuje we własnym interesie. A ponieważ najem powierzchni komercyjnych – biur czy sklepów – nie jest obwarowany takimi ograniczeniami, jak najem lokali mieszkalnych, strony mogą dość swobodnie kształtować łączący je stosunek prawny.

Ważne jest, aby zapisy umowy zostały ukształtowane w trakcie negocjacji, były jasne i zrozumiałe dla stron, a tym samym jednakowo przez nie interpretowane. Trudno to osiągnąć przy zawieraniu umów z dużymi sieciami handlowymi, które posługują się swoimi sztywnymi wzorcami umownymi. Zawsze jednak trzeba taką umowę przeanalizować i spróbować wprowadzić zapisy chroniące interesy obydwu stron.

Jak umawiać się na zmianę wysokości czynszu?

Zazwyczaj przy zawieraniu umów najmu strony zgadzają się na pewnego rodzaju automatyczną waloryzację czynszu, która zabezpieczy wynajmującego przed skutkami inflacji, wskazując jednocześnie metodę tej waloryzacji. Aby uniknąć sporów, wskaźnik waloryzacji powinien być dokładnie określony, na przykład może to być wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok lub kwartał ogłaszany przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Trzeba też dokładnie wskazać, kiedy i za jaki okres nastąpi waloryzacja. Nie wystarczy zapis, iż czynsz będzie waloryzowany na podstawie wskaźnika inflacji, bo takich wskaźników jest wiele i w różnym czasie są publikowane, więc nie wiadomo będzie, od kiedy i o ile czynsz ma wzrosnąć.

W jakiej walucie trzeba płacić czynsz?

Do niedawna wynajmujący, aby zabezpieczyć się przed inflacją, dość chętnie zawierali umowy, zgodnie z którymi czynsz, choć płatny w złotych, obliczany był jednak jako równowartość innej waluty, na przykład euro lub dolara. Niestety wahania kursów walut w ostatnich latach wskazały, jak ryzykowne dla najemców jest to rozwiązanie. Zdarzały się sytuacje, że najemcy nie byli w stanie płacić rosnących czynszów wyliczanych zgodnie z kursem euro i gdy nie powiodły się negocjacje w sprawie obniżki czynszu, po prostu rezygnowali z najmu.

Niestety, nie zawsze było to możliwe bez dodatkowych odszkodowań (na przykład przy umowach zawartych na czas określony, których co do zasady nie można rozwiązać przed upływem okresu, na jaki były zawarte) i często najemcy wychodzili z takiego kontraktu z dużą stratą. Dlatego dziś nie chcą już tak ryzykować i wolą zawierać umowy z czynszem w złotych.

Jak często czynsz może wzrastać?

Niezależnie od postanowień dotyczących waloryzacji czynszu strony mogą ustalić inne warunki zmiany wysokości czynszu, tj. wskazać przyczyny, dopuszczalną wysokość i częstotliwość zmian. Przepisy kodeksu cywilnego stanowią jedynie, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Istnieje jednak spór, czy takiego wypowiedzenia wysokości czynszu można dokonać przy umowie zawartej na czas określony, czy tylko przy umowach na czas nieokreślony. Skoro jednak nawet umowa na czas określony może być w całości wypowiedziana w przypadkach ściśle w niej określonych, to także wypowiedzenie wysokości czynszu w sytuacjach przewidzianych w umowie zawartej na czas określony można uznać za dopuszczalne.

Można się też umówić, w jakich sytuacjach najemca będzie miał prawo do obniżenia czynszu?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Przykładowo: jeśli w lokalu wystąpią wady, do których usunięcia zobowiązany jest wynajmujący (np. przeciek dachu, niesprawna – nie z winy najemcy – instalacja ogrzewania, elektryczna, wodno-kanalizacyjna, zablokowanie dostępu do lokalu na skutek robót wykonywanych na działce przez wynajmującego), wtedy najemca ma prawo domagać się obniżenia czynszu za okres występowania wad.

Przepisy nie wskazują jednak wielkości obniżki, stanowiąc jedynie, że chodzi o odpowiednie obniżenie. Jeśli strony nie doprecyzują tego w umowie, to spór gotowy.

Warto wiedzieć: Kaucja przy wynajmie

Jak wysoka powinna być kaucja? Czy lepiej umawiać się na kaucję w gotówce, czy gwarancję bankową?

• Przepisy prawa nie przewidują obowiązku stosowania kaucji, ale wynajmujący chętnie korzystają z takiego zabezpieczenia roszczeń w stosunku do najemcy z tytułu zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych, a także z tytułu ewentualnego naprawienia szkód wyrządzonych przez najemcę.

• Nie ma reguły, w jakiej wysokości ma być kaucja, ale powszechną praktyką jest ustalanie jej w wysokości trzymiesięcznego czynszu. Warto jednak zwrócić uwagę, że czynsz może się zmieniać, czy to na skutek waloryzacji, czy też podwyższenia jego wysokości, a wtedy kaucja w pierwotnej wysokości nie stanowi już takiego zabezpieczenia, jak na początku.

• Często wynajmujący przewidują też obowiązek uzupełnienia kaucji, w przypadku wystąpienia określonej różnicy pomiędzy równowartością czynszu i kaucji.

• Innym rodzajem zabezpieczenia, pewnym i wygodnym, jest gwarancja bankowa, jednak nie zawsze najemca jest w stanie ją uzyskać z uwagi na swoją kondycję finansową, ponadto wymaga to załatwienia formalności w banku i nie zawsze można ją uzyskać od ręki.

• Dość powszechnym sposobem zabezpieczenia roszczeń wynajmującego jest weksel wystawiony przez najemcę.

• Przy mniejszych kwotach bardziej popularna jest kaucja gotówkowa, przy wyższych – weksle i gwarancje bankowe.

Czy najemca może podnajmować lokal tylko za zgodą wynajmującego?

• Najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Wynika to z przepisów kodeksu cywilnego. Nawet jeśli zakaz taki nie został wprowadzony do umowy, to obowiązuje strony.

• Przepis ten ma jednak zastosowanie tylko do najmu lokalu, nie dotyczy natomiast najmu innych obiektów, na przykład stoisk handlowych czy placów składowych, gdzie ewentualny zakaz podnajmu musi być wyraźnie w umowie przewidziany.

• Wynajmujący pilnują jednak, aby w umowach znalazł się taki zakaz, niezależnie od tego, co jest przedmiotem najmu. Jest to zrozumiałe, gdyż wynajmujący zazwyczaj chce sam dobierać sobie kontrahentów i decydować, kto będzie korzystał z jego rzeczy.