Komu mieszkanie w spadku?

mec. Paweł Kuglarz, kancelaria prawna Beiten Burkhardt P. Daszkowski

Rz: Do niedawna posiadane nieruchomości można było przekazywać spadkobiercom w pakiecie. Od kilku tygodni można zdecydować, że np. dom oddaję mężowi, synowi – działkę rekreacyjną, a ciotce – udziały w mieszkaniu. Co to oznacza w praktyce? Na czym polega tzw. zapis windykacyjny?

Paweł Kuglarz: 23 października br. weszła w życie ustawa zmieniająca polski kodeks cywilny, która wprowadziła do polskiego prawa cywilnego nową instytucję, a mianowicie tzw. zapis windykacyjny.

Dotychczas spadkodawca nie posiadał możliwości bezpośredniego przekazywania konkretnych składników majątku konkretnej osobie. Nowe przepisy dopuszczają zawieranie w testamencie postanowienia spadkodawcy o nabyciu przez konkretną osobę konkretnego składnika majątku testatora.

Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być np. zbywalne prawo majątkowe, przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne, ustanowienie na rzecz zapisobiorcy użytkowania lub służebności.

Z chwilą śmierci spadkodawcy zapis windykacyjny powodować będzie przejście konkretnego przedmiotu na wymienioną w testamencie osobę (zapis ten bowiem staje się skuteczny w chwili śmierci testatora). Zapis windykacyjny będzie można uczynić na rzecz jednej lub kilku osób.

A jeśli obdarowany nie chce przeznaczonej dla niego nieruchomości przyjąć?

Zapis windykacyjny można odrzucić. Jeśli w ciągu sześciu miesięcy od chwili, gdy spadkobierca dowiedział się o spadku, nie oświadczy on o jego przyjęciu lub odrzuceniu, uznaje się, że został on przyjęty. W przypadku natomiast, gdy wskazana przez testatora osoba nie przyjmie zapisu lub nie może być zapisobiercą (w przypadku jej śmierci lub niegodności dziedziczenia), przekazywany składnik majątkowy wchodzi do masy spadkowej.

Jak sporządzić testament przekazujący konkretnym osobom konkretne nieruchomości – aby nie można go było podważyć, aby nie było sporów wśród spadkobierców? Trzeba go spisać u notariusza czy można w domu, bez świadków?

Forma sporządzenia zapisu windykacyjnego jest ważna. Można go umieścić jedynie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Zapis powinien być precyzyjny i nie budzić wątpliwości. Nie jest zatem możliwe zawarcie zapisu windykacyjnego w testamencie sporządzonym własnoręcznie.

Jak kosztowne jest sporządzenie testamentu u notariusza, gdy korzysta się dodatkowo z porady prawnej? Z jakimi wydatkami trzeba się liczyć?

Sporządzenie testamentu w formie aktu notarialnego, który obejmuje zapis testamentowy, jest objęte maksymalną stawką taksy notarialnej w wysokości 150 zł. Należy pamiętać, że notariusz jest zobowiązany do udzielania niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Spadkodawca uzyskał możliwość rozporządzania konkretnymi składnikami swego majątku na rzecz wybranych przez siebie osób

Kto zarządza nieruchomościami, utrzymuje je, płaci rachunki, gdy umrze spadkodawca, a formalnie spadkobiercy nie są jeszcze właścicielami? Jakie są tu formalności?

Zasady ogólne prawa spadkowego decydują o tym, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Do czasu objęcia spadku przez spadkobiercę sąd czuwa nad całością spadku, a w razie potrzeby ustanawia kuratora spadku, który powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą, i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku, a także zarządzać majątkiem spadkowym pod nadzorem sądu.

Istnieje także możliwość powołania przez spadkodawcę wykonawcy testamentu, który będzie sprawował zarząd nad przedmiotem zapisu do chwili jego przejęcia we władanie przez osobę, na rzecz której zapis ustanowiono.

Czy jeśli mieszkanie jest wspólne – ojca i matki – jedno z nich ma prawo tylko swoją połowę przekazać testamentem?

W chwili otwarcia spadku przedmiot zapisu windykacyjnego winien należeć do spadkodawcy. Jeżeli przedmiot ów nie należy do testatora lub był on zobowiązany do zbycia tego przedmiotu w chwili otwarcia spadku, zapis windykacyjny jest bezskuteczny.

Oznacza to, że testator może rozporządzać jedynie przedmiotami do niego należącymi. W przypadku zatem, gdy jest on współwłaścicielem np. lokalu mieszkalnego, może rozporządzać jedynie tą częścią, która do niego należy.

W praktyce znajdzie to zastosowanie w sytuacjach, gdy np. ojciec i matka są współwłaścicielami mieszkania, a tylko jedno z nich pragnie przekazać swoją część mieszkania dziecku. Nie będzie tu zatem możliwe rozporządzenie częścią współmałżonka, co oczywiście nie wyklucza dziedziczenia przez osoby uprawnione do zachowku.

Czy matka, która wraz z dzieckiem odziedziczyła w równych częściach dom po zmarłym mężu i ojcu dziecka, może sprzedać nieruchomość bez zgody sądu, gdy dziecko jest nieletnie?

W kontekście uprawnienia do rozporządzania jedynie przedmiotem należącym do testatora należy mieć na uwadze takie sytuacje, gdy majątek dziedziczy wspólnie osoba pełnoletnia i niepełnoletnia, np. matka i dziecko po śmierci męża i ojca. W takiej sytuacji, gdy matka i dziecko stają się współwłaścicielami nieruchomości, matka może swobodnie rozporządzać jedynie częścią nieruchomości, która do niej należy.