Ile pożyczy ci bank w nowym roku

Już od stycznia 2012 r. banki obowiązkowo muszą stosować wszystkie zalecenia rekomendacji S III. Zmiana sposobu liczenia zdolności kredytowej ograniczy maksymalne kwoty kredytu o 6 – 9 proc. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania koniecznie zatem należy zbadać swoją zdolność kredytową i na pewno nie wolno się opierać na wyliczeniach sprzed kilku miesięcy – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Na mniejsze mieszkania

Także Agata Chrzanowska, dyrektor wydziału marketingu bankowości hipotecznej w Banku Millennium, uważa, że osoby planujące zakup nieruchomości powinny najpierw sprawdzić, jaka będzie ich zdolność kredytowa, gdyż od stycznia 2012 r. może się ona obniżyć.

– Banki będą liczyć zdolność kredytową klientów na maksymalnie 25 lat, nawet gdy kredyt będzie zaciągany na dłuższy okres. To spowoduje obniżenie dostępnych kwot. Klienci będą zatem mogli zaciągać niższe kredyty, a co za tym idzie – być zmuszeni do zakupu mniejszych lokali albo nawet do całkowitej rezygnacji z kupna mieszkania – prognozuje Agata Chrzanowska.

Jej zdaniem w tym roku należy się spodziewać wzrostu kosztów zaciąganych kredytów hipotecznych. – Szczególnie w tych bankach, które stosowały agresywne promocje. Nadal bardzo popularne są obniżki marży przy kredycie hipotecznym uzależnione od skorzystania z dodatkowych produktów finansowych banku, np. otwarcia rachunku, aktywnego korzystania z karty kredytowej – mówi Chrzanowska. Ale to podraża koszty kredytu.

Także Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu Bankowości Hipotecznej w Kredyt Banku, przyznaje, że w tym roku dostępność kredytów na mieszkanie będzie mniejsza.

– Przede wszystkim ze względu na wymóg posiadania zdolności kredytowej już przy 25-letnim okresie kredytowania, nawet gdy klient będzie zadłużał się na dłużej. Do tego dochodzi konieczność  uwzględnienia spadku dochodów na emeryturze oraz – w przypadku kredytów walutowych – limit relacji wydatków związanych z obsługą kredytu do dochodów netto na poziomie 42 proc. Dlatego od Nowego Roku maksymalne dostępne kwoty kredytów będą z pewnością niższe. Szacujemy, że tylko wymóg liczenia zdolności kredytowej na 25 lat ograniczy dostęp do kredytów i wpłynie na zmniejszenie akcji kredytowej o około 10 proc. – wylicza Agnieszka Nachyła.

Zaznacza jednak, że ograniczenie dostępu nie musi być równoznaczne z odmową udzielenia kredytu. – Zakładamy bowiem, że część klientów mogłaby być skłonna zaciągnąć kredyt niższy od początkowo wnioskowanego lub też dołączyć do niego współkredytobiorcę, dzięki czemu mimo nowych zasad oceny zdolności kredytowej otrzymałaby satysfakcjonujący kredyt – dodaje.

Także Mikołaj Fidziński, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl, nie ma dobrych wiadomości dla przyszłych kredytobiorców. – Rok 2012 nie zapowiada się optymistycznie, bo o finansowanie pod hipotekę będzie jeszcze trudniej niż dotychczas. Ponieważ banki będą musiały udzielać kredytów hipotecznych zgodnie z nowymi wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego, jeszcze skrupulatniej będą analizować zdolność kredytową i pożyczą na mieszkanie mniej – uważa.

Z wyliczeń ekspertów Comperii wynika, że biorąc pod uwagę 25-letni okres spłaty, bank pożyczy od nowego roku o 8 – 10 proc. mniej środków, niż gdyby do analizy przyjmował kredyt spłacany w ciągu 35 lat.

Dostępne tylko złotowe

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy Oppenheim Enterprise, podkreśla, że wielką niewiadomą w 2012 r. będzie możliwość uzyskania kredytu w euro. – A przecież wydaje się on rewelacyjnym rozwiązaniem ze względu na bardzo wysoki kurs tej waluty wobec złotego – uważa. – Niemal wszystkie banki zapowiadają zmianę polityki dla kredytów w tej walucie lub już to zrobiły. Z kredytów w euro wycofał się np. Bank PKO BP, a od stycznia 2012 r. ma to samo zrobić Kredyt Bank. Pozostałe zapowiedziały ograniczenia w udzielaniu kredytów w tej walucie. W Deutsche Banku oferta w euro będzie dostępna tylko dla kredytobiorców o minimalnym dochodzie na poziomie 12 tys. zł netto.

Agnieszka Nachyła przyznaje, że jeśli utrzyma się kryzys w strefie euro i znaczne wahania kursów walutowych oraz nadal rósł będzie koszt finansowania akcji kredytowej, należy się spodziewać, że preferowaną walutą kredytów mieszkaniowych w 2012 r. będzie złoty. Kredyty w walucie będą trudno dostępne, a w praktyce oferowane tylko klientom zamożnym. Natomiast kredyty złotowe będą drożały (prowizje, marże i inne opłaty towarzyszące).

Mikołaj Fidziński również twierdzi że w 2012 r. można oczekiwać stopniowego wycofywania się banków z udzielania kredytów walutowych.

Podobnie prognozuje Michał Krajkowski. – Osoby chcące kupić nieruchomość w przyszłym roku muszą się liczyć z rezygnacją z kredytów w euro – uważa.

Kolejnym ograniczeniom w udzielaniu kredytów hipotecznych dziwi się Krzysztof Oppenheim. – Przecież wciąż spłacają się bardzo dobrze. Tylko 2 proc. wolumenu stanowią zagrożone. Tymczasem rośnie odsetek zagrożonych kredytów konsumpcyjnych, które stanowią w portfelu banków 17 proc. – komentuje Oppenheim.

Opinie:

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy Oppenheim Enterprise

– Bank przy ocenie zdolności kredytowej powinien uwzględnić ewentualną obniżkę dochodów wnioskodawcy, jeśli w okresie spłaty kredytu wejdzie on w wiek emerytalny. Oznacza to, że kobiety, które ukończyły 35 lat, i mężczyźni po 40. roku życia mogą się spotkać z dodatkowymi trudnościami w uzyskaniu kredytu. Ich zdolność kredytowa będzie oceniana surowiej niż w przypadku osób, które tego wieku nie osiągnęły.

Mikołaj Fidziński, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl