Kiedy cię zlicytują

W jakich przypadkach najczęściej dochodzi do licytacji mieszkania? Proszę o przykłady z życia.

Tomasz Ludwik Krawczyk: Egzekucja z nieruchomości jest sposobem prowadzenia egzekucji zarówno w postępowaniu cywilnym, jak i w postępowaniu administracyjnym. Teoretycznie zatem egzekucja z lokalu grozi w przypadku każdej zaległości, w realizacji wykonalnego wyroku sądu (lub innego tytułu egzekucyjnego) lub wykonalnej decyzji administracyjnej.

Ale w postępowaniu cywilnym wierzyciel ma obowiązek wybrać spośród skutecznych sposobów egzekucji ten, który będzie najmniej dotkliwy dla dłużnika. Z kolei ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji wyraźnie zaznacza, iż z nieruchomości może być przeprowadzona egzekucja tylko wtedy, gdy zastosowanie innych środków egzekucyjnych nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne.

Trzeba pamiętać, że prowadzenie egzekucji z nieruchomości wiąże się dla wierzyciela z obowiązkiem zaliczkowego poniesienia istotnych kosztów, np. związanych z wyceną nieruchomości (choć ostatecznie, co do zasady, płaci je jednak dłużnik). Wreszcie egzekucja z lokalu trwa zwykle dłużej niż np. z rachunku bankowego czy nawet rzeczy ruchomych.

Czyli w praktyce kiedy lokal trafi na licytację?

Egzekucja z nieruchomości jest stosowana, gdy inne sposoby egzekucji zawiodą, a także przy wyższych kwotach zaległości.

Do egzekucji z lokalu najczęściej dochodzi zatem przy znacznych kwotach zadłużenia (raczej kilkaset niż kilkadziesiąt tysięcy złotych), ze wszystkich tytułów (np. odszkodowanie, niespłacona pożyczka, zaległy podatek). W praktyce w przypadku zaległości związanych z lokalem (opłaty eksploatacyjne, czynsz najmu, opłata roczna za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości) wierzyciele mają tendencję do częstszego stosowania egzekucji z nieruchomości, zapewne z tego powodu, że z góry mają informację o tym składniku majątku dłużnika, jakim jest lokal.

Wreszcie, egzekucja z lokalu będzie regułą w przypadku, gdy wierzyciel (np. bank) ma ustanowioną na nim hipotekę. W takim przypadku egzekucja grozi także temu właścicielowi lokalu, który nie jest dłużnikiem (osobistym) wierzyciela i odpowiada za taki dług jedynie z lokalu zabezpieczonego hipoteką. Wobec takiego dłużnika wierzyciel może prowadzić egzekucję wyłącznie z przedmiotu hipoteki.

Jakie procedury muszą poprzedzić licytację komorniczą nieruchomości?

Zanim zostanie przeprowadzona licytacja komornicza nieruchomości, komornik dokonuje w pierwszej kolejności jej zajęcia (które w przypadku lokali własnościowych polega na doręczeniu dłużnikowi wezwania lub na wpisie w księdze wieczystej). Następnie jest przeprowadzany przy udziale rzeczoznawcy opis i oszacowanie wartości mieszkania.

Dłużnikowi przysługuje prawo wniesienia skargi na czynności komornika w związku z oszacowaniem nieruchomości w przypadku, gdy uważa, iż operat szacunkowy został wykonany przez rzeczoznawcę nieprawidłowo. Tu ważna uwaga praktyczna.

Na marginesie: warto wiedzieć, że nie można skarżyć samego operatu, tylko czynność komorniczą pod nazwą „opis i oszacowanie", przez którą komornik oficjalnie „przypisuje" nieruchomości wartość z operatu. Warto też wiedzieć, że siedmiodniowy termin na zaskarżenie opisu i oszacowania biegnie od daty czynności, a nie od doręczenia dłużnikowi jej protokołu, które zresztą nie jest dokonywane z urzędu, lecz jedynie na wniosek dłużnika. Z powyższych względów termin do zaskarżenia wyceny bardzo łatwo jest dłużnikowi przegapić.

Co dzieje się potem?

Komornik w dalszej kolejności ogłasza licytację poprzez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia m.in. czas i miejsce licytacji oraz sumę oszacowania i cenę wywołania.

Kiedy nieruchomość zostaje zajęta przez komornika?

Zgodnie z przepisami postępowania cywilnego zajęcie nieruchomości w stosunku do dłużnika dokonuje się w momencie doręczenia mu wezwania przez komornika do zapłacenia długu, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. W razie niedoręczenia mu wezwania oraz wobec osób trzecich w momencie ujawnienia zajęcia w księdze wieczystej.

Czy zawsze zajęcie nieruchomości faktycznie oznacza eksmisję?

Zajęcie nieruchomości nie oznacza eksmisji, ponieważ zgodnie z art. 931 kodeksu postępowania cywilnego zajęta nieruchomość pozostaje w zarządzie dłużnika. Zarząd jest odejmowany dłużnikowi, tylko gdy wymaga tego prawidłowe sprawowanie zarządu.

Odjęcie dłużnikowi zarządu i ustanowienie zarządcy przymusowego nie pozbawia dłużnika możliwości korzystania z pomieszczeń w zajętej nieruchomości, z których korzystał w chwili jej zajęcia. Sąd może jednak zarządzić odebranie mu tych pomieszczeń, jeżeli on lub jego domownik przeszkadza zarządcy w wykonywaniu zarządu. Najczęściej zatem samo zajęcie lokalu nie skutkuje eksmisją właściciela.

Czy zadłużone mieszkanie, które należy do dwóch osób, spośród których tylko jedna ma długi, może być wystawione na licytację przez komornika?

W przypadku, gdy egzekucja jest prowadzona w stosunku do dłużnika będącego współwłaścicielem nieruchomości, postępowanie dotyczy jedynie ułamkowej części tej nieruchomości. O zajęciu takiej części komornik zawiadamia za każdym razem pozostałych współwłaścicieli, którym przysługuje uprawnienie do przejęcia nieruchomości na własność po cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania w przypadku, gdy ani na pierwszej, ani na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu.

Inaczej ma się jednak rzecz w przypadku wspólności małżeńskiej. Jeżeli wierzyciel ma prawo egzekwowania długu jednego z małżonków z ich majątku wspólnego, to przedmiotem egzekucji może być cała nieruchomość, wchodząca w skład tego majątku, a nie tylko jej ułamkowa część (która zresztą przy wspólności małżeńskiej prawnie nie istnieje).

Kto ponosi koszty towarzyszące licytacji? Czy zawsze obciążają dłużnika?

Koszty towarzyszące licytacji, czyli inaczej koszty egzekucyjne, stanowią pierwszą kategorię należności zaspokajanych z kwoty uzyskanej z egzekucji, w związku z czym ponoszone są przez dłużnika.

Załóżmy, że właściciel mieszkania w domu, gdzie jest wspólnota mieszkaniowa, zalega z opłatami za lokal przez kilka lat.

Właściwie utrzymują go inni członkowie wspólnoty. Ile czasu potrzeba, aby doprowadzić do licytacji zadłużonego lokalu, jak ma do tego doprowadzić wspólnota, gdy właściciel nie chce spłacić długów?

Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Treścią roszczenia dochodzonego w drodze procesu będzie w takiej sytuacji żądanie nakazania sprzedaży lokalu.

Legitymację do wytoczenia powództwa posiada wspólnota mieszkaniowa, a upoważniony do jego wytoczenia jest organ zarządzający wspólnoty. Należy jednak podkreślić, iż przepis ten, ze względu na swój w miarę drastyczny charakter, jest dość rzadko stosowany przez polskie sądy.

Natomiast jeśli chodzi o samo pojęcie długotrwałości, to nie zostało ono nigdzie zdefiniowane, jednakże można pod nim rozumieć okres co najmniej kilku lat. Jeżeli doliczyć do tego około dwóch lat procesu i rok postępowania egzekucyjnego, to najkrótszy okres, pod którym można skutecznie wywłaszczyć członka wspólnoty mieszkaniowej, wynosi ok. siedmiu ośmiu lat.

Różnica między długiem a wartością licytowanego lokalu zawsze jest przelewana na konto właściciela nieruchomości?

Po przeprowadzeniu sprzedaży nieruchomości komornik ma obowiązek sporządzić plan podziału sumy uzyskanej w jej wyniku, w którym uwzględnia się wierzytelności osób uczestniczących w podziale. Kodeks postępowania cywilnego reguluje kolejność oraz rodzaj wierzytelności, które powinny być zaspokojone z uzyskanej kwoty. Należy podkreślić, iż zaspokajana jest nie tylko wierzytelność osoby, na wniosek której wszczęto egzekucję, ale np. jeszcze koszty egzekucyjne lub wierzytelności pracowników dłużnika, którzy zgłosili swoje roszczenia przed sporządzeniem planu podziału i należycie je udokumentowali. Jeżeli plan podziału zostanie wykonany, pozostała część ceny uzyskanej z licytacji nieruchomości jest zwracana dłużnikowi.

Gdy ktoś wylicytuje mieszkanie, automatycznie ma do niego tytuł własności czy jeszcze czeka na wyrok sądu?