Za­nim za­in­we­stu­je­my w nie­ru­cho­mość na wy­na­jem, trze­ba zde­cy­do­wać się na okre­ślo­ną gru­pę klien­tów – ra­dzi Ce­za­ry Szu­biel­ski, po­śred­nik z war­szaw­skiej agen­cji Kru­pa Nie­ru­cho­mo­ści.

– Szu­ka­ją­cych lo­ka­lu na niż­szej pół­ce ce­no­wej jest znacz­nie wię­cej niż po­trze­bu­ją­cych droż­sze­go miesz­ka­nia – oce­nia Szu­biel­ski. – Ka­wa­ler­kę w blo­ku z wiel­kiej pły­ty bli­sko me­tra wy­naj­mie­my więc na­tych­miast za 1 tys. zł. Na na­jem­cę apar­ta­men­tu za 5 tys. zł mo­że­my zaś cze­kać rok.

Le­szek Mich­niak, szef WGN we Wro­cła­wiu, do­da­je, że w miesz­ka­nia z wiel­kiej pły­ty war­to in­we­sto­wać pod wa­run­kiem, że są w za­dba­nych bu­dyn­kach w do­brej lo­ka­li­za­cji. – Ta­kie lo­ka­le są tań­sze o ok. 20 – 25 proc. od śred­niej obo­wią­zu­ją­cej na da­nym ryn­ku – po­da­je Mich­niak.

Dla stu­den­tów

Aby być pew­nym, że na­jem­ca na pew­no się znaj­dzie, war­to, jak oce­nia Szu­biel­ski, po­my­śleć o lo­ka­lu dla stu­den­tów. – Wte­dy mu­si­my się li­czyć, że miesz­ka­nie bę­dzie sta­ło pu­ste trzy mie­sią­ce w ro­ku. Jed­nak w przy­pad­ku dro­gich miesz­kań mo­że to być na­wet sześć – dziewięć mie­się­cy – mó­wi Szu­biel­ski. We­dług nie­go ide­ał miesz­ka­nia na wy­na­jem to dwa po­ko­je o po­wierzch­ni od 36 do 42 mkw. w do­brze sko­mu­ni­ko­wa­nym miej­scu – bli­sko me­tra i w mia­rę bli­sko cen­trum.

Zda­niem Da­riu­sza Mi­trow­skie­go z agen­cji Me­tro­ho­use & Part­ne­rzy, chcąc za­in­we­sto­wać w miesz­ka­nie na wy­na­jem w War­sza­wie, pod uwa­gę trze­ba wziąć kil­ka wa­rian­tów. – Dla stu­den­tów do­bre bę­dą nie­du­że od­dziel­ne dwa po­ko­je z wid­ną kuch­nią na osie­dlu do­brze sko­mu­ni­ko­wa­nym z uczel­nia­mi – wy­ja­śnia Mi­trow­ski. Do­da­je, że w re­jo­nie sku­pisk biu­row­ców, wzdłuż li­nii me­tra, ul. Mar­szał­kow­skiej i al. Ja­na Paw­ła II, moż­na za­in­we­sto­wać w 20-, 25-me­tro­wą ka­wa­ler­kę. – Ta­kie miesz­ka­nie wy­naj­mie się za ty­le sa­mo co 28 – 30 mkw. – oce­nia Mi­trow­ski. We­dług nie­go war­to też roz­wa­żyć za­kup nie­wiel­kie­go, no­wo­cze­śnie wy­koń­czo­ne­go miesz­ka­nia u zbie­gu ul. Mar­szał­kow­skiej i Świę­to­krzy­skiej.

Le­szek Mich­niak po­twier­dza, że naj­bar­dziej po­szu­ki­wa­ne są dwa nie­za­leż­ne po­ko­je z osob­ną kuch­nią, bo mo­gą je wy­na­jąć dwie nie­wią­za­ne ze so­bą oso­by, któ­re po­dzie­lą się kosz­ta­mi.

Szef WGN pod­kre­śla też, że naj­więk­szy wpływ na wy­so­kość staw­ki naj­mu ma od­le­głość lo­ka­lu od uczel­ni czy du­że­go za­kła­du pra­cy. Dru­gim czyn­ni­kiem jest stan­dard lo­ka­lu i je­go wy­po­sa­że­nie. – Szyb­ciej znaj­du­ją na­jem­ców od­no­wio­ne i es­te­tycz­nie urzą­dzo­ne lo­ka­le – oce­nia Mich­niak.

W Gdań­sku z ko­lei, jak do­ra­dza­ją agen­ci z Me­tro­ho­use & Part­ne­rzy, war­to roz­wa­żyć in­we­sty­cję w miesz­ka­nia w śród­mie­ściu i we Wrzesz­czu. – Zwy­kle są to dwu­po­ko­jo­we lo­ka­le, do 52 mkw., czę­sto po re­mon­cie – tłu­ma­czy Mar­cin Jań­czuk z Me­tro­ho­use & Part­ne­rzy. Tak­że we­dług nie­go ła­twiej wy­na­jąć i po­tem ła­twiej sprze­dać lo­kal z seg­men­tu po­pu­lar­ne­go. – Je­śli jed­nak wła­ści­ciel apar­ta­men­tu znaj­dzie na­jem­cę na dłuż­szy czas i do mi­ni­mum zre­du­ku­je tzw. okre­sy bez­czyn­szo­we, to ta­ka in­we­sty­cja bę­dzie bar­dziej in­trat­na niż za­kup dwóch po­koi w wiel­kiej pły­cie – oce­nia Jań­czuk.

Ja­kie zy­ski

Ce­za­ry Szu­biel­ski pod­kre­śla, że li­cząc na zy­ski, trze­ba pamiętać, że po­nad po­ło­wa z nich bę­dzie po­cho­dzić nie z do­cho­dów z wy­naj­mu, ale ze wzro­stu war­to­ści lo­ka­lu. I po­da­je przy­kład. – Przyj­mij­my, że dzie­sięć lat te­mu na 36-me­tro­we miesz­ka­nie na sto­łecz­nych  Bie­la­nach, gdzie jesz­cze nie by­ło me­tra, po­trze­ba by­ło 100 tys. zł. Przez te la­ta lo­kal wy­naj­mo­wa­no  śred­nio za 1 tys. zł mie­sięcz­nie. Po od­li­cze­niu kosz­tów (czyn­szu i po­dat­ku) wła­ści­ciel miał 700 zł – wy­li­cza Szu­biel­ski. – Po dzie­się­ciu la­tach przy­cho­dy z naj­mu wy­nio­sły­by 84 tys. zł. Za­kła­da­jąc, że w tym cza­sie re­mon­to­wa­li­śmy miesz­ka­nie, zysk z naj­mu wy­niósł ok. 74 tys. zł, czy­li 6 proc. rocz­nie od za­in­we­sto­wa­ne­go ka­pi­ta­łu. To nie­wie­le w po­rów­na­niu z lo­ka­ta­mi fi­nan­so­wy­mi. Ale miesz­ka­nie  jest dziś war­te ok. 240 tys. zł – mó­wi po­śred­nik.

Ka­ta­rzy­na Lie­bers­bach-Sza­rek po­da­je przy­kład z Kra­ko­wa. – Ku­pu­jąc np. 30-me­tro­wy lo­kal w Kro­wo­drzy, czy­li uczel­nia­nej dziel­ni­cy z szyb­kim do­jaz­dem do cen­trum, wy­da­my 240 tys. zł. Mo­że­my li­czyć na mie­sięcz­ne za­rob­ki z wy­naj­mu w wy­so­ko­ści 900 zł. Od te­go trze­ba od­li­czyć po­da­tek – wy­li­cza po­śred­nicz­ka. – Za ta­ki sam lo­kal, ale na obrze­żach Kro­wo­drzy, za­pła­ci­my 210 tys. zł, a wy­naj­mie­my go za 800 zł. Opła­ca się za­tem ku­po­wać ta­niej – oce­nia po­śred­nicz­ka.

Mar­cin Jań­czuk wy­li­cza, że ku­pu­jąc 50-me­tro­we dwu­po­ko­jo­we miesz­ka­nie w Gdań­sku, za­pła­ci­my śred­nio 266,6 tys. zł. – Mie­sięcz­nie z wy­naj­mu mo­że­my mieć ok. 1550 zł. Od­li­cza­jąc opła­ty (m.in. po­da­tek czy ubez­pie­cze­nie miesz­ka­nia), ren­tow­ność ta­kiej in­we­sty­cji w ska­li ro­ku to ok. 4,5 proc.