Za­nim za­in­we­stu­je­my w nie­ru­cho­mość na wy­na­jem, trze­ba zde­cy­do­wać się na okre­ślo­ną gru­pę klien­tów – ra­dzi Ce­za­ry Szu­biel­ski, po­śred­nik z war­szaw­skiej agen­cji Kru­pa Nie­ru­cho­mo­ści.

– Szu­ka­ją­cych lo­ka­lu na niż­szej pół­ce ce­no­wej jest znacz­nie wię­cej niż po­trze­bu­ją­cych droż­sze­go miesz­ka­nia – oce­nia Szu­biel­ski. – Ka­wa­ler­kę w blo­ku z wiel­kiej pły­ty bli­sko me­tra wy­naj­mie­my więc na­tych­miast za 1 tys. zł. Na na­jem­cę apar­ta­men­tu za 5 tys. zł mo­że­my zaś cze­kać rok.

Le­szek Mich­niak, szef WGN we Wro­cła­wiu, do­da­je, że w miesz­ka­nia z wiel­kiej pły­ty war­to in­we­sto­wać pod wa­run­kiem, że są w za­dba­nych bu­dyn­kach w do­brej lo­ka­li­za­cji. – Ta­kie lo­ka­le są tań­sze o ok. 20 – 25 proc. od śred­niej obo­wią­zu­ją­cej na da­nym ryn­ku – po­da­je Mich­niak.

Dla stu­den­tów

Aby być pew­nym, że na­jem­ca na pew­no się znaj­dzie, war­to, jak oce­nia Szu­biel­ski, po­my­śleć o lo­ka­lu dla stu­den­tów. – Wte­dy mu­si­my się li­czyć, że miesz­ka­nie bę­dzie sta­ło pu­ste trzy mie­sią­ce w ro­ku. Jed­nak w przy­pad­ku dro­gich miesz­kań mo­że to być na­wet sześć – dziewięć mie­się­cy – mó­wi Szu­biel­ski. We­dług nie­go ide­ał miesz­ka­nia na wy­na­jem to dwa po­ko­je o po­wierzch­ni od 36 do 42 mkw. w do­brze sko­mu­ni­ko­wa­nym miej­scu – bli­sko me­tra i w mia­rę bli­sko cen­trum.

Zda­niem Da­riu­sza Mi­trow­skie­go z agen­cji Me­tro­ho­use & Part­ne­rzy, chcąc za­in­we­sto­wać w miesz­ka­nie na wy­na­jem w War­sza­wie, pod uwa­gę trze­ba wziąć kil­ka wa­rian­tów. – Dla stu­den­tów do­bre bę­dą nie­du­że od­dziel­ne dwa po­ko­je z wid­ną kuch­nią na osie­dlu do­brze sko­mu­ni­ko­wa­nym z uczel­nia­mi – wy­ja­śnia Mi­trow­ski. Do­da­je, że w re­jo­nie sku­pisk biu­row­ców, wzdłuż li­nii me­tra, ul. Mar­szał­kow­skiej i al. Ja­na Paw­ła II, moż­na za­in­we­sto­wać w 20-, 25-me­tro­wą ka­wa­ler­kę. – Ta­kie miesz­ka­nie wy­naj­mie się za ty­le sa­mo co 28 – 30 mkw. – oce­nia Mi­trow­ski. We­dług nie­go war­to też roz­wa­żyć za­kup nie­wiel­kie­go, no­wo­cze­śnie wy­koń­czo­ne­go miesz­ka­nia u zbie­gu ul. Mar­szał­kow­skiej i Świę­to­krzy­skiej.

Le­szek Mich­niak po­twier­dza, że naj­bar­dziej po­szu­ki­wa­ne są dwa nie­za­leż­ne po­ko­je z osob­ną kuch­nią, bo mo­gą je wy­na­jąć dwie nie­wią­za­ne ze so­bą oso­by, któ­re po­dzie­lą się kosz­ta­mi.

Szef WGN pod­kre­śla też, że naj­więk­szy wpływ na wy­so­kość staw­ki naj­mu ma od­le­głość lo­ka­lu od uczel­ni czy du­że­go za­kła­du pra­cy. Dru­gim czyn­ni­kiem jest stan­dard lo­ka­lu i je­go wy­po­sa­że­nie. – Szyb­ciej znaj­du­ją na­jem­ców od­no­wio­ne i es­te­tycz­nie urzą­dzo­ne lo­ka­le – oce­nia Mich­niak.

W Gdań­sku z ko­lei, jak do­ra­dza­ją agen­ci z Me­tro­ho­use & Part­ne­rzy, war­to roz­wa­żyć in­we­sty­cję w miesz­ka­nia w śród­mie­ściu i we Wrzesz­czu. – Zwy­kle są to dwu­po­ko­jo­we lo­ka­le, do 52 mkw., czę­sto po re­mon­cie – tłu­ma­czy Mar­cin Jań­czuk z Me­tro­ho­use & Part­ne­rzy. Tak­że we­dług nie­go ła­twiej wy­na­jąć i po­tem ła­twiej sprze­dać lo­kal z seg­men­tu po­pu­lar­ne­go. – Je­śli jed­nak wła­ści­ciel apar­ta­men­tu znaj­dzie na­jem­cę na dłuż­szy czas i do mi­ni­mum zre­du­ku­je tzw. okre­sy bez­czyn­szo­we, to ta­ka in­we­sty­cja bę­dzie bar­dziej in­trat­na niż za­kup dwóch po­koi w wiel­kiej pły­cie – oce­nia Jań­czuk.

Ja­kie zy­ski

Ce­za­ry Szu­biel­ski pod­kre­śla, że li­cząc na zy­ski, trze­ba pamiętać, że po­nad po­ło­wa z nich bę­dzie po­cho­dzić nie z do­cho­dów z wy­naj­mu, ale ze wzro­stu war­to­ści lo­ka­lu. I po­da­je przy­kład. – Przyj­mij­my, że dzie­sięć lat te­mu na 36-me­tro­we miesz­ka­nie na sto­łecz­nych  Bie­la­nach, gdzie jesz­cze nie by­ło me­tra, po­trze­ba by­ło 100 tys. zł. Przez te la­ta lo­kal wy­naj­mo­wa­no  śred­nio za 1 tys. zł mie­sięcz­nie. Po od­li­cze­niu kosz­tów (czyn­szu i po­dat­ku) wła­ści­ciel miał 700 zł – wy­li­cza Szu­biel­ski. – Po dzie­się­ciu la­tach przy­cho­dy z naj­mu wy­nio­sły­by 84 tys. zł. Za­kła­da­jąc, że w tym cza­sie re­mon­to­wa­li­śmy miesz­ka­nie, zysk z naj­mu wy­niósł ok. 74 tys. zł, czy­li 6 proc. rocz­nie od za­in­we­sto­wa­ne­go ka­pi­ta­łu. To nie­wie­le w po­rów­na­niu z lo­ka­ta­mi fi­nan­so­wy­mi. Ale miesz­ka­nie  jest dziś war­te ok. 240 tys. zł – mó­wi po­śred­nik.

Ka­ta­rzy­na Lie­bers­bach-Sza­rek po­da­je przy­kład z Kra­ko­wa. – Ku­pu­jąc np. 30-me­tro­wy lo­kal w Kro­wo­drzy, czy­li uczel­nia­nej dziel­ni­cy z szyb­kim do­jaz­dem do cen­trum, wy­da­my 240 tys. zł. Mo­że­my li­czyć na mie­sięcz­ne za­rob­ki z wy­naj­mu w wy­so­ko­ści 900 zł. Od te­go trze­ba od­li­czyć po­da­tek – wy­li­cza po­śred­nicz­ka. – Za ta­ki sam lo­kal, ale na obrze­żach Kro­wo­drzy, za­pła­ci­my 210 tys. zł, a wy­naj­mie­my go za 800 zł. Opła­ca się za­tem ku­po­wać ta­niej – oce­nia po­śred­nicz­ka.

Mar­cin Jań­czuk wy­li­cza, że ku­pu­jąc 50-me­tro­we dwu­po­ko­jo­we miesz­ka­nie w Gdań­sku, za­pła­ci­my śred­nio 266,6 tys. zł. – Mie­sięcz­nie z wy­naj­mu mo­że­my mieć ok. 1550 zł. Od­li­cza­jąc opła­ty (m.in. po­da­tek czy ubez­pie­cze­nie miesz­ka­nia), ren­tow­ność ta­kiej in­we­sty­cji w ska­li ro­ku to ok. 4,5 proc.

Opinia dla „Rz"

Katarzyna Liebersbach-Szarek Nieruchomości Łobzowskie

– Jestem zwolenniczką kupowania jak najtańszych mieszkań. Wiąże się to ze stopą zwrotu. Im droższe mieszkanie, tym stopa zwrotu niższa. Są pewne progi stawek czynszowych, których nie przekroczymy. Trzypokojowe mieszkanie, którego mkw. kosztuje 5 tys. zł, wynajmie się szybciej niż lokal w lepszym standardzie, którego mkw. kosztował 7 tys. zł. Jeśli jednak celujemy w biznesmenów i menedżerów, to oczywiście lepiej wybrać apartamentowiec. Na większą liczbę najemców możemy jednak liczyć, decydując się na mieszkanie w blokowisku.