Popyt nie nadąża za podażą

– Konsekwencje wysokiej, rosnącej podaży przy ustabilizowanej sprzedaży będą oczywiste: coraz większa presja na obniżkę cen i coraz więcej mieszkań gotowych w ofercie – uważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektor w firmie doradczej Reas. – Firmy, licząc, że mają do czynienia z trwałą poprawą tempa sprzedaży, wprowadzały na rynek projekty, z których realizacją wstrzymywały się w 2009 r. Niektórym z nich po prostu zabrakło wiedzy o sytuacji rynkowej.

Z danych Reasa wynika, że w Krakowie w 2009 r. na rynek trafiły 3 tys. mieszkań, w 2010 r. 4,7 tys., a w 2011 r. aż 7,8 tys. Z kolei we Wrocławiu w 2009 r. – 2,3 tys., w 2010 r. 5,3 tys., a w 2011 r. 6,7 tys.

Na największym rynku nowych mieszkań, w Warszawie, gdzie dziś można wybierać spośród ponad 18 tys. lokali – w ciągu roku oferta deweloperów zwiększyła się o 14 proc., a w ciągu dwóch lat o 38 proc. W Trójmieście odpowiednio o 9 i 52 proc., a w Poznaniu o 5 i 36 proc.

Skąd taki wysyp lokali w czasie, gdy rynek potencjalnych nabywców uszczupliły kolejne rekomendacje nadzoru finansowego, ograniczające liczbę osób, którym wystarcza zdolności kredytowej na kupno mieszkania?

Według Moniki Lis, kierowniczki sekcji Analiz Rynku Nieruchomości w BRE Banku Hipotecznym, wiele firm spieszyło się z wprowadzeniem na rynek nowych inwestycji przed wejściem w życie 29 kwietnia tzw. ustawy deweloperskiej. Nowe prawo nakazuje bowiem, by każda firma, która będzie chciała sprzedawać nowe mieszkania w budowie (a nie rozpoczęła inwestycji przed tym terminem), zaoferowała klientom m.in. rachunek powierniczy, sporządziła prospekt informacyjny dla oferowanego lokalu i obowiązkowo zawierała umowy z klientami w formie aktu notarialnego. A to oznacza dla deweloperów dodatkowe koszty i formalności.

– Ci, którzy chcieli tego uniknąć, starali się o pozwolenia na budowę i ogłaszali sprzedaż, aby nie podlegać reżimom ustawy – tłumaczy Monika Lis.

Tymczasem zdaniem Katarzyny Kuniewicz to raczej zbytni optymizm deweloperów, a nie nowa ustawa, wpłynął na gwałtowny wzrost oferty. Sami przedstawiciele spółek deweloperskich przyznają, że w niektórych przypadkach firmy ścigały się między sobą, kto pierwszy wprowadzi na rynek osiedle i w przedsprzedaży zdobędzie jak najwięcej klientów, wiedząc, że walka może być tylko ostrzejsza.

Z danych GUS wynika, że w ub.r. w Poznaniu nastąpił ponad 70-proc. (r./r.) wzrost liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Duża podaż lokali spowodowała korektę cen – średnia stawka wynosiła na koniec 2011 r. ok. 5,5 tys. zł za mkw.

– Podobnie jak poprzedni, tak i 2012 r. będzie na rynku poznańskim trudny dla firm deweloperskich. Duża podaż może wywołać dalsze korekty cen, a zaostrzenie przyznawania kredytów wymusi jeszcze silniejszą walkę o klienta – prognozuje zespół analityków BRE Banku Hipotecznego.

Trudno będzie też deweloperom we Wrocławiu. Zdaniem ekspertów Reasa firmy muszą się tam liczyć ze spowolnieniem sprzedaży. W całym ub.r. wydano pozwolenia na budowę ponad 8 tys. mieszkań – to wzrost o ok. 52 proc. r./r. – a rozpoczęto budowę ponad 7,3 proc. lokali, czyli więcej o ok. 56 proc. r./r. Prognoza dla tego rynku brzmi więc: to będzie rok walki o klienta, a wobec tak silnej konkurencji pojawią się okazje cenowe.

Z analiz bankowców wynika, że także w Krakowie można się spodziewać spadku cen. Deweloperzy, by zachęcić klientów do inwestycji w ramach kredytu z dopłatą od państwa, tak obniżają standard proponowanych na peryferiach miasta lokali, by mieściły się w ustawowych limitach (dziś to 4,6 tys. za mkw. przy średniej cenie rynkowej ok. 6,6 tys. zł). Oznacza to sprzedaż budynków bez podpiwniczenia i instalacji grzewczej.